豪宅市場稀缺只是傳說 1800萬元別墅暴跌800萬

    “有投資客愿意將之前掛牌1800萬元的別墅降到1000萬元出售。”深圳市南山區(qū)后海片區(qū)一家地產(chǎn)中介透露，樓市調(diào)控以來，千萬級以上的豪宅市場幾乎無人問津，即便大降800萬元，“卓越維港”的這套別墅依然沒有成交。

　　6月以來，國內(nèi)豪宅市場開始受到調(diào)控寒流的波及，交投狀況頓時遇冷。京、滬、深三大豪宅集中地區(qū)的大部分高端項(xiàng)目滯銷，售價也出現(xiàn)明顯松動。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在中央堅(jiān)定樓市調(diào)控不動搖、通過綜合手段威懾和打擊各類富裕群體購買多套住房--包括豪宅的背景下，資產(chǎn)價格波動風(fēng)險已驟然加大，國內(nèi)富豪階層購買豪宅的熱情正在消退；而種種跡象表明，境外熱錢退潮的可能性在加大，這也促使以“稀缺”、“珍藏”等自我標(biāo)榜的豪宅市場快速降溫。

　　抗跌神話破滅

　　一直以來，豪宅以其高品質(zhì)和稀缺性，成為各地富豪們“收藏”和抵御市場周期波動的重要選擇；不過，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控和調(diào)整中，豪宅“抗跌”的光環(huán)也已然黯淡。

　　目前，房地產(chǎn)業(yè)界對于豪宅還沒有統(tǒng)一的界定。不過。業(yè)內(nèi)資深人士指出，所謂豪宅，都具備三大特性。首先，單位銷售均價高于同區(qū)域房價50%以上；其次，套型面積超過150平方米；最后，購買人群的“身家”遠(yuǎn)超千萬元。這類住宅產(chǎn)品包括別墅和城市高端公寓。

　　6月以來，眾多符合這三大特性的住宅產(chǎn)品也逐步加入了降價陣營。

　　接受深圳“卓越維港”別墅投資者委托的中介坦言，這套別墅為一名企業(yè)主所有，新政之前的掛牌價為1800萬元，最近業(yè)主資金緊張打算賣掉。然而市場轉(zhuǎn)冷，原來的掛牌價無法成交，業(yè)主連續(xù)調(diào)低掛牌價，最后掛到1200萬元。

　　“不料購房者還在討價還價，經(jīng)過這么久，業(yè)主的實(shí)際心理價位已經(jīng)到了1000萬元。”中介公司負(fù)責(zé)人表示。這套直降800萬元的別墅是深圳后海灣卓越維港的疊加別墅，可以看到海景，面積約240平方米，是剛交房不久的毛坯房。

　　這雖然是深圳后海片區(qū)豪宅的一個極端案例，但美聯(lián)物業(yè)南山區(qū)負(fù)責(zé)人表示，后海片區(qū)豪宅去年漲幅超過一倍，過度炒作，調(diào)控出臺后成交立刻冰凍，價格降了10%至15%。

　　深圳另一個豪宅片區(qū)——香蜜湖，成交量自調(diào)控以來也持續(xù)低迷。中原地產(chǎn)香蜜湖片區(qū)業(yè)務(wù)員坦言，三個月以來，在整個二手房市場上香蜜湖1號沒有一套成交，水榭花都也僅成交一套，而在調(diào)控之前，這兩個豪宅樓盤每個月都可以成交3至5套。華僑城的波托菲諾、紅樹西岸等頂級豪宅成交量也不超過10套。

　　類似的情況也出現(xiàn)在北京。6月，北京豪宅的銷量降至2008年3月以來的最低點(diǎn)；別墅和高端公寓的成交量不足100套；與4月份的高點(diǎn)相比，降幅超過80%。

　　號稱北京最貴公寓樓盤的長安8號，公開售價為8萬元/平方米。自5月1日公開發(fā)售以來，僅簽約3套，“聯(lián)機(jī)備案”40套，銷售率勉強(qiáng)達(dá)到10%。該項(xiàng)目銷售人員對中國證券報記者表示，“現(xiàn)在認(rèn)購，還有很大的優(yōu)惠，幅度超過10%。”

　　“偽豪宅”遭拋棄

　　2009年房價飆漲之際，眾多開發(fā)商紛紛將普通住宅產(chǎn)品“人為拔高”，大戶型、低密度和高總價的普通住宅設(shè)計方案風(fēng)靡市場。“這類住宅產(chǎn)品并不具備特殊的自然景觀和人文環(huán)境，也沒有高科技的環(huán)保設(shè)施，甚至連園林設(shè)計也不是定制化的。這些住宅目前的日子普遍不好過。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　豪宅市場受到調(diào)控沖擊，眾多“偽豪宅”項(xiàng)目面臨更嚴(yán)峻的降價壓力，甚至可能修改規(guī)劃。6月份，許多戶型偏大的“偽豪宅”項(xiàng)目紛紛推遲開盤，而開盤項(xiàng)目普遍低開。4月份新政出臺以來，深圳新上市的近20個新樓盤中，沒有超過4萬元/平方米的高端住宅推出。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳營業(yè)部總經(jīng)理江少杰表示，豪宅近年來價格漲幅驚人，尤其是2004、2005年推出的豪宅樓盤，有的價格已經(jīng)是原價的六七倍，炒作嚴(yán)重，新政一出投資客對豪宅望而卻步。

　　與去年豪宅市場的集體火爆形成鮮明對比，從沸點(diǎn)已降到冰點(diǎn)。世聯(lián)地產(chǎn)研究人士指出，未來真正占據(jù)稀缺的、頂級的自然資源或城市資源的“真豪宅”所具有的價值，可能會得到高端客戶的認(rèn)可，成為豪宅市場中的聚焦點(diǎn)；另一方面，一些僅靠概念炒作出高價，但不具備豪宅品質(zhì)的“偽豪宅”，則會在嚴(yán)厲的信貸調(diào)控中被市場拋棄。

　　專家表示，地產(chǎn)新政對于90平方米以下的首次置業(yè)沒有影響，小戶型成為近期成交主力，精準(zhǔn)打擊的是投資客和多次購房者，而豪宅的購買者大部分都是投資客，對豪宅市場影響立竿見影。為此，不少開發(fā)商可能對原先的項(xiàng)目重新定位，戶型規(guī)劃重新設(shè)計，中小戶型產(chǎn)品或再度受到市場青睞。

　　以深圳為例，6月份，深圳僅有4個新項(xiàng)目入市，共銷售住宅面積13.8萬平方米，環(huán)比大減73.6%，同比減少3.0%。這四個項(xiàng)目均以中小戶型住宅為主，入市均價集中在10000-20000元/平方米。小戶型為主的成交結(jié)構(gòu)拉低了近期深圳新房均價，6月份新房成交均價跌破17000元/平方米，為最近11個月以來最低。

　　熱錢或退潮

　　上一波匯改前后，為“賭”人民幣升值，境外熱錢大肆涌入并投向國內(nèi)不動產(chǎn)。其中，京、滬、深等地的高端物業(yè)成為境外熱錢的主要目標(biāo)。但從今年開始，熱錢出現(xiàn)退潮跡象。

　　“一方面，與歐美國家相比，我國的資產(chǎn)價格已經(jīng)很高，尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域，繼續(xù)追加投資的風(fēng)險很大；另一方面，大量的熱錢可能借新一輪人民幣升值勝利撤出。兩方面因素都對國內(nèi)豪宅市場不利。”業(yè)內(nèi)專家坦言。

　　2010年第2季度，中國外匯儲備僅增加0.29%，為十年來的增速最低值。其中在5月份甚至出現(xiàn)了外匯儲備增加額為負(fù)的情況，而當(dāng)月卻出現(xiàn)了較大規(guī)模的外貿(mào)順差。5月份，外匯占款環(huán)比驟降超過五成，釋放出熱錢外流的明顯信號。

　　“從地下錢莊監(jiān)控的情況看，熱錢正在大進(jìn)大出，其結(jié)構(gòu)已發(fā)生變化，上半年很多流進(jìn)來的熱錢都是港澳臺居民儲蓄資金，這些資金正在逐步退出。”廣東省社科院一位研究熱錢的專家說。從港澳臺流入的資金，在國內(nèi)的主要投資便是不動產(chǎn)。

　　這位專家也指出，現(xiàn)在還不能完全明確熱錢退出與豪宅市場的冷卻之間有多大關(guān)聯(lián)，但可以肯定的是，熱錢所投資的物業(yè)一般具備區(qū)域地段的優(yōu)越性，房價也明顯高于周邊均價。一旦熱錢要退出，必然會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場尤其是豪宅市場產(chǎn)生重大影響。

　　伴隨著熱錢的退出，國內(nèi)富豪階層購置房產(chǎn)的熱情以及對房產(chǎn)價值的信心正在動搖。摩根士丹利執(zhí)行董事兼中國策略師婁剛坦言，今年3、4月間，他已將其位于上海的幾套高端公寓全部售出，理由便是“不看好房產(chǎn)價值能繼續(xù)高增長。”

　　顯然，熱錢退出和財富主要掌控群體的動搖，促成了近期的“豪宅變局”，而這一變局是短期調(diào)整還是趨勢性變化，還有待觀察。