房產(chǎn)新政調(diào)控效果漸現(xiàn) 超四成上市房企報告堪憂

    “新國十條”的房產(chǎn)調(diào)控政策整整過去了三個月，房產(chǎn)新政的調(diào)控效果逐漸見效。雖然房價下降并不明顯，但受市場供應(yīng)和新政影響，最近兩個月成交量已經(jīng)見底。

    進入7月,又到了各家上市公司發(fā)布中期業(yè)績的時候。房地產(chǎn)行業(yè)由于受到政策調(diào)整的影響,其中期預(yù)告可謂喜憂參半，有四成公司表示中期業(yè)績堪憂。綠景地產(chǎn)、中弘地產(chǎn)和鑫茂科技等公司上半年虧損幅度上千萬。與此同時，不少以房地產(chǎn)經(jīng)營作為副業(yè)的上市公司，也紛紛與房地產(chǎn)業(yè)“撇清關(guān)系”，太原剛玉、金種子酒、愛建股份、華東醫(yī)藥等多家公司相繼剝離旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，全面退出房地產(chǎn)市場。

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)在目前成交量見底的情況下，三季度將進入量價齊跌的階段，這個階段將是股票投資較好的機會。目前房地產(chǎn)估值處于歷史底部，超跌反彈隨時可能出現(xiàn)，值得逢低關(guān)注，但在政策不明朗之時仍不宜長期持有。

    52家房企19家報憂

    根據(jù)52家房企的中期預(yù)告，中糧地產(chǎn)等32家公司報喜，綠景地產(chǎn)等19家公司報憂，還有一家不確定。另外，有四家房企公布了業(yè)績快報，其中三家凈利潤同比增長，一家下降。

    剛剛發(fā)布中期預(yù)報的中糧地產(chǎn)凈利潤同比增長幅度最高，預(yù)計上半年扭虧，凈利潤7400萬元左右,增長幅度2306.78%。在預(yù)增的24家房企中，深深房A、ST東源、合肥城建和津濱發(fā)展四家公司盈利幅度較大，深深房A預(yù)增幅度達(dá)到728%，合肥城建、津濱發(fā)展兩家公司，預(yù)增幅度也分別達(dá)到430%和360%。

    從凈利潤的額度看，招商地產(chǎn)凈利潤10億元高居榜首，緊隨其后的有凈利潤8億的首開股份，凈利潤4億~5億元的陽光股份等，業(yè)績預(yù)減30%~50%的金融街，凈利潤也達(dá)到1.5億元~5.3億元。凈利潤上億的還有華生地產(chǎn)等。

    而在19家報憂的公司中，上海新梅、宜華地產(chǎn)、中關(guān)村、光華控股、綿世股份和綠景地產(chǎn)的虧損幅度比較大，其中，綠景地產(chǎn)宣告首虧，虧損額度2700萬元，凈利潤同比降195%，其它幾家公司凈利潤同比也降低一倍以上。虧損金額較大的還有中弘地產(chǎn)、鑫茂科技等幾家公司，其中，中弘地產(chǎn)虧損達(dá)到4000萬元，鑫茂科技虧損額度也有上千萬元。

    另外，廣匯股份、深長城、臥龍地產(chǎn)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)四家已經(jīng)公布中期業(yè)績快報的房企數(shù)據(jù)顯示，廣匯股份本期凈利增3.2億元，同比增30.6%，華遠(yuǎn)地產(chǎn)凈利潤同比增1.7億元，同比增10%，臥龍地產(chǎn)凈利潤增8977萬元，同比增16%，而凈利潤同樣達(dá)到8000萬元以上的深長城，同比卻下降43%。

    新政后樓市成交量降至冰點

    上市房企“中考成績”不理想，與此前出臺的號稱“史上最嚴(yán)厲”的系列地產(chǎn)新政不無關(guān)系。4月中旬新政實施之后，雖然房價無明顯下降，但成交量卻降至“冰點”。東莞證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員黃凡指出，受市場供應(yīng)和新政影響，最近兩個月成交量已經(jīng)見底。2010年上半年，主要城市成交面積相比2009年同期水平普遍下跌，大部分城市下跌幅度均超過了50%。國十條推出以來，成交降至冰點，五六月份的成交量達(dá)到非常小的程度，目前成交量已經(jīng)見底。

    根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS）統(tǒng)計顯示，7月第二周,在成交量持續(xù)低位運行的情況下,全國過半城市樓市成交量還是出現(xiàn)了下降，其中昆明跌幅最大，環(huán)比下跌75.69%。在10個重點城市中，廣州、北京、重慶等共7個城市成交面積環(huán)比下跌，僅杭州、南京、深圳成交面積環(huán)比上漲。而針對近日部分媒體指三套房貸將松綁等傳言，住建部、銀監(jiān)會等三部委紛紛出來澄清，強調(diào)中央對房地產(chǎn)的調(diào)控沒有松動。由此看來，新政調(diào)控在短期內(nèi)仍難以放松，房企們下半年的銷售令人擔(dān)憂。

    上市公司紛紛與地產(chǎn)“脫鉤”

    由于擔(dān)心地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為公司的累贅,一些此前熱衷以房地產(chǎn)經(jīng)營作為副業(yè)的上市公司，紛紛將旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行剝離。太原剛玉、金種子酒等公司都不約而同在近期轉(zhuǎn)讓了旗下的房地產(chǎn)業(yè)，全面撤離房地產(chǎn)市場。準(zhǔn)備剝離房地產(chǎn)副業(yè)的上市公司還有愛建股份、ST珠峰、華東醫(yī)藥等一批上市企業(yè)。

    5月28日，華東醫(yī)藥公告稱，公司于4月29日與中國遠(yuǎn)大集團、浙江遠(yuǎn)大地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂協(xié)議，公司將杭州楊歧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100％股權(quán)以人民幣1.8億元的價格轉(zhuǎn)讓給中國遠(yuǎn)大。自2010年5月1日起，楊歧房產(chǎn)不再為公司的控股（全資）子公司，今后不再納入公司合并報表范圍。

    實際上，在4月份房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之前，公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營創(chuàng)收不少。2010年1月1日至2010年4月30日，楊歧房產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入為5827萬元，凈利潤為1151萬元。之后，又有多家上市公司紛紛剝離了旗下的房產(chǎn)副業(yè)。6月30日，太原剛玉就宣布將公司持有的剛玉房地產(chǎn)100%股權(quán)以2.25億元讓給中正房地產(chǎn)和邢建民。同日，愛建股份公告稱，公司將持有的上海愛坤置業(yè)有限公司(注冊資本3000萬元)全部60%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海宜和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，轉(zhuǎn)讓價為2360萬元。愛建股份表示,本次交易將有助于完善公司對外投資的梳理,調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。出售資產(chǎn)所得款項將主要用于本公司主營業(yè)務(wù)的發(fā)展。7月10日,金種子酒也發(fā)布公告稱,該公司決定轉(zhuǎn)讓所持有的金種子房地產(chǎn)股權(quán),全面退出房地產(chǎn)行業(yè)。

    投資指南 估值處于底部適合波段操作

    東莞證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員黃凡認(rèn)為，目前過于嚴(yán)厲的政策，只可能是一個為了抑制瘋狂房價上漲的一個臨時政策，隨著房價下跌，政策會逐步松動合理釋放部分改善性需求，并輔以更為長期的政策，如保障房建設(shè)以及稅收改革等進行對沖。

    下半年隨著供應(yīng)的逐步回升，以及地產(chǎn)企業(yè)的降價預(yù)期，預(yù)計成交量降逐步回暖，但最終成交量回暖程度還是要看房價。如果房價下降符合消費者預(yù)期，快則三季度，交易量就有望被激活。

    黃凡稱，三季度房價將明顯下跌。一季度屬于量價齊漲，而二季度屬于價漲量縮，隨著成交量的持續(xù)低迷，三季度將迎來量價齊跌的階段，不過房價下跌幅度最終還是要由成交量決定，市場成交量如果能持續(xù)溫和放量，房價則降進入量升價平的階段，這個階段將是股票投資較好的機會。

    黃凡認(rèn)為，因目前地產(chǎn)股的估值處于歷史底部區(qū)域，超跌反彈隨時可能發(fā)生，因此7月份房地產(chǎn)行業(yè)仍存在交易機會，在此估值基礎(chǔ)上可以逢低適當(dāng)增持，但是目前并不是長期持股不動的階段，建議投資者繼續(xù)堅持波段操作的策略。

    黃凡表示，地產(chǎn)板塊經(jīng)過大幅下跌后，行業(yè)反轉(zhuǎn)最終還要看政策。未來，刺激行業(yè)反彈的因素有房價下跌，人民幣升值，無更為嚴(yán)格的調(diào)控政策或者調(diào)控放松，成交量反彈，國外危機加重或者國內(nèi)經(jīng)濟二次探底刺激政策放松預(yù)期等。在個股方面，黃凡建議投資者關(guān)注福星股份、蘇寧環(huán)球、金地集團、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科A、濱江集團、冠城大通、中天城投、云南城投、廣宇發(fā)展、金融街、世貿(mào)股份等。