下半年基調(diào)確定新房下降拐點(diǎn)來(lái)臨 政策或年底松動(dòng)

    近日，“中央摸底樓市調(diào)控反應(yīng)防誤傷經(jīng)濟(jì)”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)政策可能取消”、“三套房貸放開(kāi)”、“國(guó)資委授意央企拿地”等房地產(chǎn)新聞集中“出籠”，坊間盛傳調(diào)控松動(dòng)。對(duì)此，7月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委三部委以前所未有的反應(yīng)速度一齊表態(tài)予以否定。

    當(dāng)日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。

    下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)已確定，6月份房?jī)r(jià)的環(huán)比又出現(xiàn)了上漲15個(gè)月來(lái)的首次下降，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)正式確立。我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)步入下行通道，只要內(nèi)外部環(huán)境不出現(xiàn)重大變化，下半年房?jī)r(jià)將保持下跌和調(diào)整格局。

    下半年基調(diào)確定

    7月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委三部委一齊表態(tài)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，將督促各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的信貸政策，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。銀監(jiān)會(huì)表示，各商業(yè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。國(guó)資委則表示，沒(méi)有要求以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企在下半年加速擴(kuò)張。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)記者說(shuō)：“針對(duì)市場(chǎng)傳言的澄清表明，中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的方向不會(huì)改變。同時(shí)，也使抱有幻想的開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期不會(huì)再有所反復(fù)。當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)各不相同，有的采取靈活的策略，有的觀望，有的還在扛，三部委對(duì)調(diào)控政策的重申，促使企業(yè)更加現(xiàn)實(shí)地判斷市場(chǎng)的發(fā)展方向，重新評(píng)估未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略。”

    但是，北京某在售樓盤的銷售總監(jiān)向記者表示，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商認(rèn)為國(guó)家的調(diào)控政策是一種行政手段，并沒(méi)有真正解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的問(wèn)題，因此作為開(kāi)發(fā)商，看到三部委的表態(tài)后，對(duì)后市的走勢(shì)反而更加不確定，到底該采取怎樣的銷售策略也變得不確定。

    價(jià)格拐點(diǎn)已現(xiàn)

    7月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2010年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》中的數(shù)據(jù)顯示，房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

    楊紅旭向記者表示：“房?jī)r(jià)同比漲幅已連續(xù)第2個(gè)月出現(xiàn)回落。今年下半年，房?jī)r(jià)同比增幅將持續(xù)回落，預(yù)期明年一季度可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，也即明年第一季度的房?jī)r(jià)水平將比今年第一季度低。”

    楊紅旭認(rèn)為，6月份房?jī)r(jià)的環(huán)比下降是自2009年3月房?jī)r(jià)環(huán)比由負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，并持續(xù)15個(gè)月上漲之后的首次下降，標(biāo)志著全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)正式確立。我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)步入下行通道，只要內(nèi)外部環(huán)境不出現(xiàn)重大變化，下半年房?jī)r(jià)將保持下跌和調(diào)整格局。

    事實(shí)上，房?jī)r(jià)從今年4月份70個(gè)城市同比漲幅達(dá)到12.8%的歷史最高值后，已經(jīng)開(kāi)始下滑。因此，北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司市場(chǎng)主管吳昊認(rèn)為：“事實(shí)上，價(jià)格的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。”

    而與一手房相比，二手房對(duì)市場(chǎng)的變化更加敏感。

    新政實(shí)行之初，絕大部分的新房售樓處、二手房門店的客戶咨詢量、訪問(wèn)量出現(xiàn)了大幅下滑。許多售樓處、門店一天也接待不到一組客戶。

    7月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。而根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月份北京市二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌1.7%。

    根據(jù)以前的市場(chǎng)調(diào)整規(guī)律，在二手房?jī)r(jià)下調(diào)之后，新房房?jī)r(jià)就開(kāi)始下滑。

    因此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)部總監(jiān)林蕾表示：“7月份很可能是新房房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)。而隨著9、10月份市場(chǎng)將迎來(lái)放量潮，屆時(shí)房?jī)r(jià)降幅也將加大。”

    年底政策或松動(dòng)

    7月12日，住建部表示：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體上呈現(xiàn)積極變化，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了遏制。下一階段，將督促各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件及相關(guān)配套政策措施。”

    林蕾認(rèn)為：“從住建部的表態(tài)可以看出，兩個(gè)多月來(lái)新政收到了顯著效果，現(xiàn)在樓市正在朝著調(diào)控的預(yù)期轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。”

    但是，政策中關(guān)于差別化房貸的政策卻扼殺了一部分改善性住房者的需求。

    北京藝苑桐城房地產(chǎn)公司銷售部主任彭小惠就向記者表示：“確實(shí)有一部分人需要改善自己的住房條件，這部分需求是客觀存在的。認(rèn)房認(rèn)貸的政策確實(shí)扼殺了這部分需求，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)這是不符合市場(chǎng)規(guī)律的。”

    吳昊也認(rèn)為：“二套房的認(rèn)房認(rèn)貸的政策實(shí)際上是不夠細(xì)致的，這其實(shí)扼殺了真正的改善性需求的購(gòu)房者，這會(huì)影響供需關(guān)系，因此應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)整。”

    吳昊預(yù)計(jì)，年底，在貸款方面會(huì)有利好的消息出臺(tái)，差別化房貸政策會(huì)有所調(diào)整。

    實(shí)際上，調(diào)整市場(chǎng)的供需關(guān)系才是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的根本途徑。上述北京某在售樓盤的銷售總監(jiān)向記者表示，國(guó)家應(yīng)當(dāng)大力落實(shí)保障房的建設(shè)，保障房才能使廣大人民居者有其屋。但是，目前的狀況是上半年保障房的入市量并未能完成計(jì)劃預(yù)期。

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)也在其7月12日的博客中表示，如果保障房措施真正落實(shí)，并達(dá)到市場(chǎng)充分供給的條件，就有利于市場(chǎng)分流和平穩(wěn)過(guò)渡，保持政策預(yù)期的明確與穩(wěn)定。

    樓市新聞層出不窮。最近，三套房貸是否松動(dòng)的言論甚囂塵上上。

    7月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究部主任秦虹提出：“對(duì)第三套房不放貸、對(duì)沒(méi)有社保人員限制購(gòu)房數(shù)量等臨時(shí)性政策有可能放松和退出。”此番話被媒體解讀為“第三套房貸限制將取消”，由此更引發(fā)了調(diào)控政策松動(dòng)的預(yù)期。

    7月12日下午，秦虹澄清，聲稱有關(guān)媒體純屬誤讀。

    同一天，銀監(jiān)會(huì)明確表示，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行第二套房貸政策。但是，全國(guó)各省市關(guān)于第三套房貸的執(zhí)行情況卻成為焦點(diǎn)。記者了解到，北京作為此次調(diào)控政策的首發(fā)城市，各大商業(yè)銀行中，除招商銀行[13.65 0.66%]的VIP客戶外，對(duì)第三套房仍然堅(jiān)持不放貸的政策原則。

    近期，第三套住房貸款松動(dòng)的消息讓人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)性產(chǎn)生了猜測(cè)。

    7月12日，銀監(jiān)會(huì)明確表示，各商業(yè)銀行貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》的政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有任何變化，各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行，不能動(dòng)搖。

    4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，在通知中，要求商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

    北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司與多家銀行的個(gè)人貸款部門都有合作。其市場(chǎng)主管吳昊向記者表示：“北京市各大商業(yè)銀行中，只有招商銀行的部分VIP客戶可以申請(qǐng)第三套房貸，這部分VIP客戶的條件苛刻，一般都是公司老總一級(jí)的人物。”

    吳昊對(duì)記者說(shuō)：“北京市所有商業(yè)銀行的客服所采取的口徑都是《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》中的統(tǒng)一說(shuō)法。但是客服的統(tǒng)一說(shuō)法并不足為據(jù)，且有滯后性。實(shí)際情況是，北京市商業(yè)銀行個(gè)人貸款部門，除招商銀行以外都明確表示停止為第三套住房發(fā)放貸款。”

    事實(shí)上，記者也撥打了多家銀行的客服電話，各銀行的客服均是照本宣科地向記者宣讀新政中關(guān)于第三套房貸政策的內(nèi)容，并隨后建議記者直接向有個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的分行進(jìn)行咨詢。記者走訪了建設(shè)銀行[4.73 0.42%]負(fù)責(zé)個(gè)人貸款的部門，工作人員明確表示停止發(fā)放第三套房貸。

    吳昊表示，事實(shí)上，北京市自新政實(shí)施以來(lái)，基本上沒(méi)有第三套房貸的案例出現(xiàn)。銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行自行控制風(fēng)險(xiǎn)，因此，北京市商業(yè)銀行中基本上沒(méi)有出現(xiàn)對(duì)第三套住房放貸的情況。