總裁也是"房奴" 專家認(rèn)為高房?jī)r(jià)是發(fā)展模式問題

    “4·15”樓市新政將滿百日，廣州樓市在這三個(gè)多月經(jīng)歷了買家觀望-樓盤堅(jiān)持不降價(jià)-買家等著抄底等過程后，樓價(jià)終于開始調(diào)整。即時(shí)反映樓價(jià)變化的陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，7月1-13日，廣州十區(qū)一手住宅均價(jià)10666元/平方米，與4月網(wǎng)簽均價(jià)13192元/平方米相比下降2526元/平方米，降幅19%。此時(shí)，開發(fā)商們正忙著新一輪促銷，買家在等著抄底，對(duì)于剛需的買家而言，不失為入市的時(shí)機(jī)。

    樓盤促銷拉低全市均價(jià)

    在5月中旬，“4·15”樓市新政滿月時(shí)，廣州絕大多數(shù)樓盤緊咬樓價(jià)、甚至有樓盤漲價(jià)，到了新政即將滿百日之時(shí)，樓價(jià)終于有了松動(dòng)。

    陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，7月1-13日廣州十區(qū)一手住宅均價(jià)10666元/平方米，與4月網(wǎng)簽均價(jià)13192元/平方米相比下降2526元/平方米，降幅19%。而5月廣州十區(qū)一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)12880元/平方米，6月是11700元/平方米，環(huán)比5月下降9.2%。成交量在減少：4月廣州十區(qū)一手住宅網(wǎng)簽成交量46.77萬平方米，5月和6月是32.63萬平方米和34.16萬平方米。

    實(shí)際上，新政以來的樓盤促銷活動(dòng)大增。天河御品、時(shí)代糖果、中海錦榕灣、臻品云山、中海金沙灣等大批樓盤都進(jìn)行了一二手聯(lián)動(dòng)，拿出非常吸引的額外折扣；恒大系樓盤全面8.5折；金域藍(lán)灣、白云尚城、萬科云山等樓盤進(jìn)行“一口價(jià)”特賣。這些折扣或讓利幅度大的樓盤都收到了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，這也是拉低樓市整體均價(jià)的主要原因。

    新一輪促銷即將開始

    世界杯結(jié)束了，伴隨著樓市新政百日到來的節(jié)點(diǎn)，廣州樓市即將開始新一輪促銷。記者發(fā)現(xiàn)，本周末進(jìn)行促銷的樓盤很多。如珠江新城的富力國(guó)際公館推出10套特惠單位22800元/平方米起；康王路的金域華府一口價(jià)單位154萬元；金沙洲的清瀾水境特價(jià)單位8700元/平方米。

    當(dāng)市區(qū)單位小規(guī)模推特惠單位的同時(shí)，城郊樓盤的動(dòng)作更吸引買家，在花都、南沙出現(xiàn)了“3”字頭洋房、“5”字頭別墅。如南沙境界的聯(lián)排別墅最低5000元/平方米；洋房方面，花都風(fēng)神公社之前賣5000多元/平方米，現(xiàn)在最便宜僅3700元/平方米，花都天馬河公館從之前的6700元/平方米降至5200元/平方米起，番禺奧園1.3萬元/平方米清貨，番禺尚東尚筑從之前的上萬元/平方米降至8500元/平方米。

    地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志表示，廣州樓盤目前主要通過特惠單位進(jìn)行促銷，較大范圍的降價(jià)可能在未來一兩個(gè)月出現(xiàn)，原因是國(guó)慶前樓盤急于出貨趕任務(wù)。戴德梁行華中區(qū)策略發(fā)展顧問部董事及主管黎慶文表示，廣州樓市接下來極有可能出現(xiàn)大幅度的促銷降價(jià)。他指出，上半年以來廣州樓盤成交量萎縮，下半年有亞運(yùn)會(huì)的影響，很多樓盤會(huì)趕在國(guó)慶前后推出，供應(yīng)量大增，加上多是全新樓盤，沒有前期價(jià)格對(duì)比，降價(jià)不會(huì)有舊業(yè)主反對(duì)，因此八九月可能出現(xiàn)一批降價(jià)出貨的新盤。

    買家持幣等抄底

    在廣州各大樓盤推出促銷優(yōu)惠后，不少剛性需求買家開始入市。在萬科云山買了一套70多平方米兩房尾貨單位的李阿姨表示，房子原價(jià)90多萬元，一口價(jià)打折后87萬元，于是她就買了。“看了半年房，太累了，覺得現(xiàn)在價(jià)格可以接受，樓盤賣光以后就沒有新貨了，所以就買房了。”李阿姨表示很難抄到樓市的最底部，如果是價(jià)格的心水房就不妨購(gòu)買。黎慶文表示，目前的確有一批等著買房的市民，在樓價(jià)跌10%左右毅然入市。

    等著開發(fā)商降價(jià)、持幣抄底是買家的普遍心態(tài)，“現(xiàn)在我經(jīng)常看樓，重點(diǎn)關(guān)注幾個(gè)喜歡的樓盤，留意他們的價(jià)格變化，看樓價(jià)什么時(shí)候符合我的心理預(yù)期。”典型抄底心態(tài)的買家陳先生表示，想要成功抄底，必須要勤奮看樓、謹(jǐn)慎入市、仔細(xì)觀察樓價(jià)。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也建議想抄底的市民要開始看樓了，“國(guó)慶前后會(huì)有很多新盤新貨上市，是不錯(cuò)的買房時(shí)機(jī)”。

    樓市新政系列政策

    4月14日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)二套房貸新政，明確購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

    4月18日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)三套房貸新政，明確商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。北京和深圳隨后全面禁止三套房貸；農(nóng)業(yè)銀行在全國(guó)停貸三套房貸。

    5月21日，廣州出臺(tái)“國(guó)十條”樓市新政廣州細(xì)則——“穗24條”，沒有規(guī)定限制購(gòu)房套數(shù)、征收房產(chǎn)稅、停止三套房貸等嚴(yán)厲的政策。

    5月31日，國(guó)務(wù)院同意發(fā)改委出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

    6月4日，住建部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。這標(biāo)志著“認(rèn)房不認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

    6月26日，國(guó)土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對(duì)于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買土地出讓的保證金不低于出讓最低價(jià)的30%。這意味著今年3月剛出臺(tái)的土地出讓保證金不得低于20%的標(biāo)準(zhǔn)再度提高了10%。

    7月12日，銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委以及住建部就社會(huì)上傳言的第三套房貸松綁、央企退市政策松綁等消息辟謠，堅(jiān)稱樓市調(diào)控不動(dòng)搖。