開發(fā)商“造城”變相囤地 抬升二三線城市房?jī)r(jià)

    記者近期在內(nèi)蒙古自治區(qū)、江蘇省等地采訪了解到，隨著一線城市的房?jī)r(jià)越來越高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，不少開發(fā)商開始大規(guī)模挺進(jìn)二、三線城市，有些開發(fā)商提前四五年即已開始布局。

　　部分實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商在二、三線城市的胃口很大，單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目往往占地四五百畝以上甚至數(shù)千畝，如同建“城中之城”，項(xiàng)目開發(fā)周期也比較長(zhǎng)。然而，部分基層干部和區(qū)域性開發(fā)商指出，“造城”現(xiàn)象不僅能展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，也是開發(fā)商囤地的一種手段，而且對(duì)二、三線城市房?jī)r(jià)的抬升效應(yīng)也非常明顯。

　　“我們拿地論畝，人家拿地論頃”

　　“締造城市中心”“建設(shè)城市綜合體”……去年以來，呼和浩特市的不少媒體不斷地刊登有以上字眼的售房廣告。

　　記者從投放廣告的“呼和浩特萬達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目售樓部了解到，作為呼和浩特市2009年度的重點(diǎn)招商項(xiàng)目，此樓 盤 總 面 積 為31 .17公 頃 ，約 合467.5畝。項(xiàng)目計(jì)劃分兩期開發(fā)，預(yù)計(jì)投資總額在60億元左右，其中首期于去年5月起開工建設(shè)。

　　按照規(guī)劃，“呼和浩特萬達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目的總建筑面積將超過120萬平方米，除了大型住宅區(qū)外，還包括大型寫字樓三座、五星級(jí)酒店一座、大型購(gòu)物中心一座，可以集居住、商業(yè)、餐飲、娛樂休閑等功能于一體。

　　記者近期采訪了解到，近年來在全國(guó)其他一些地區(qū)，也涌現(xiàn)出了不少類似的“造城”項(xiàng)目。相比之下，“呼和浩特萬達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目占地還算小的。例如，今年4月底，在天津舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，廣州富力地產(chǎn)即刷新了天津市單一項(xiàng)目樓盤的面積記錄，以70.5億元總價(jià)拍得位于天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)的一片土地，面積約1933畝。而碧桂園在內(nèi)蒙古通遼市、滿洲里的項(xiàng)目，規(guī)劃的占地面積分別為9000多畝和3000多畝，洋房、別墅、酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)、學(xué)校等區(qū)域一應(yīng)俱全，建設(shè)后就是一片新城。

　　“中海地產(chǎn)以影響25城的力量，造城”、“超百萬平方米大城恢宏巨獻(xiàn)”……位于呼和浩特市繞城路東南段的“中海錦繡城”項(xiàng)目，是中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司運(yùn)營(yíng)的一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)“中海錦繡城”售樓部的工作人員介紹，此項(xiàng)目最初的規(guī)劃面積為6000畝，現(xiàn)已成交2000多畝，其他土地企業(yè)目前是受呼和浩特市政府的委托實(shí)施整理，隨后可能自己開發(fā)，也可能出讓給其他企業(yè)開發(fā)。

　　記者從“中海錦繡城”項(xiàng)目的售樓部了解到，這個(gè)項(xiàng)目的首期規(guī)劃占地約600畝，自開工以來已開發(fā)的面積尚不足一半?，F(xiàn)場(chǎng)的售樓人員說，“中海錦繡城”初步規(guī)劃的開發(fā)周期為10年。

　　呼和浩特市當(dāng)?shù)氐囊恍┲行￠_發(fā)商接受記者采訪時(shí)感慨地說，近年來大房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)軍二、三線城市，有些早在四五年前就已開始布局“我們拿地論畝，人家拿地論頃，差距太大了！”

　　“造城”項(xiàng)目抬升房?jī)r(jià)效應(yīng)明顯

　　由于“造城”項(xiàng)目建設(shè)概念、建筑檔次較高，售價(jià)一般也領(lǐng)跑市場(chǎng)，對(duì)所在區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)抬升效應(yīng)明顯。

　　例如，“呼和浩特萬達(dá)廣場(chǎng)”的首期工程啟動(dòng)以來，所售樓房每平方米的售價(jià)區(qū)間在5000多元至6500元左右。在此之前，這個(gè)項(xiàng)目周邊的樓盤，售價(jià)一般在每平方米三四千元左右。“這個(gè)項(xiàng)目入市以來，周邊其他樓盤的價(jià)格每平方米至少上調(diào)了五百元以上，有對(duì)比就有市場(chǎng)！“呼和浩特萬達(dá)廣場(chǎng)”附近一個(gè)樓盤的售樓人員對(duì)記者說。

　　“以澳洲風(fēng)情為主題”，規(guī)劃有7所幼兒園、5所小學(xué)、1所中學(xué)，擁有大面積的綠地和廣場(chǎng)和水景，高檔住宅區(qū)和大型超市、商業(yè)街、休閑中心、商 用 樓 等 設(shè) 施 俱 全 ，高 檔 物 業(yè) 管理……呼和浩特市“中海錦繡城”項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)聽起來非常誘人，價(jià)格當(dāng)然也不菲。其中，對(duì)外銷售的高層樓房每平方米在5000多元至6000多元不等。

　　呼和浩特市當(dāng)?shù)匾晃徊辉腹夹彰拈_發(fā)商說，兩三年前，呼和浩特市每平方米超過4000元的房子很少。隨著一些“造城”項(xiàng)目在呼和浩特市落地、高價(jià)入市，項(xiàng)目周邊的中小樓盤也紛紛跟風(fēng)漲價(jià)，目前每平方米五千元以上的樓盤已經(jīng)遍地開花。

　　這位開發(fā)商舉例說，他所在公司的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，去年下半年開盤時(shí)，最初計(jì)劃售價(jià)在每平方米2500元左右。由于周邊的樓盤售價(jià)連創(chuàng)新高，公司“被迫”將每平方米的售價(jià)上調(diào)了六七百元。

　　內(nèi)蒙古包頭市的一家房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理告訴記者，當(dāng)?shù)氐母邇r(jià)房屋也主要集中在規(guī)模大、品質(zhì)高的大樓盤，開盤價(jià)一般要比中小項(xiàng)目高15%以上。

　　變相囤地扭曲土地供應(yīng)

　　部分二、三線城市的中小開發(fā)商和政府干部指出，由于占地面積大，設(shè)定的開發(fā)周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)“造城”項(xiàng)目目前已成為部分開發(fā)商變相囤地的一種手段。

　　記者在包頭市采訪時(shí)，一些當(dāng)?shù)亻_發(fā)商都提到了一家國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)介紹，這家企業(yè)2006年前后，即開始在包頭市大規(guī)模拿地布局，當(dāng)時(shí)即取得了近1000畝地，至今開發(fā)了僅一半左右。然而在此期間，這家企業(yè)又先后拿到了近1000畝土地。

　　一些地區(qū)相關(guān)政府部門的干部分析說，實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商到二、三線城市“造城”，地方政府出于各方面的考慮很歡迎，往往在土地面積、出讓金收取、開發(fā)周期、銷售、稅費(fèi)等方面給了很寬松的政策，這都為開發(fā)商囤地提供了便利。

　　呼和浩特市的一位開發(fā)商舉例說，今年以來呼和浩特市出讓的中上等開發(fā)用地，樓面地價(jià)已增至每平方米500元至1000元左右。然而考慮到一年半至兩年左右的項(xiàng)目開發(fā)周期，有些“造城”項(xiàng)目眼下開發(fā)的仍是一兩年前的土地，樓面地價(jià)測(cè)算下來每平方米僅三四百元，然而與拿地時(shí)相比，同一區(qū)域的房?jī)r(jià)每平方米已上漲了2000元左右。

　　記者在采訪中了解到，近年來國(guó)土資源部已出臺(tái)規(guī)定，小城鎮(zhèn)、中等城市、大城市的商品住宅用地單宗出讓面積上限分別為105畝、210畝和300畝。然而，去年以來“造城”項(xiàng)目在各地仍時(shí)有出現(xiàn)，無論所占土地是一次性還是分批取得，均表明這一限制政策尚未得到充分落實(shí)。

　　為此，部分基層干部和中小開發(fā)商建議在國(guó)家有關(guān)部門嚴(yán)督查各地的政策執(zhí)行狀況同時(shí)，根據(jù)各城市的人口、地域、房?jī)r(jià)等情況，分地區(qū)、分類別地增強(qiáng)相關(guān)政策的可操作性。

　　此外，國(guó)家有關(guān)部門也應(yīng)清理地方為吸引投資出臺(tái)的各種房地產(chǎn)土政策，并嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓金首付款比例、征收土地閑置費(fèi)、無償收回等政策，并對(duì)單宗土地的開發(fā)周期、出讓金繳納時(shí)限、項(xiàng)目開工認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等問題作出明確規(guī)定。為防止開發(fā)商化整為零式的拿地，國(guó)土部門還應(yīng)規(guī)定凡是在某個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目土地開發(fā)比例未過半的開發(fā)商，不得參與競(jìng)拍新的土地開發(fā)項(xiàng)目。