政策調(diào)控下房貸政策難言松動(dòng) 購(gòu)房投資何時(shí)出手

    觀望是這個(gè)7月樓市的主基調(diào)，任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都有可能引起市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)。

　　“糟了，聽(tīng)說(shuō)房貸政策又要放松了，房?jī)r(jià)是不是又要漲？”本周早些時(shí)候，老家在安徽的“新上海人”小安有些躁動(dòng)。小安今年28歲，在一家韓國(guó)的電子企業(yè)做銷售，月薪稅后1萬(wàn)左右，跟女朋友戀愛(ài)一年多了，目前已經(jīng)到了談婚論嫁的階段，從年初開(kāi)始即和女朋友開(kāi)始籌劃買房的事情。國(guó)務(wù)院4月份出臺(tái)政策對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，他們決定暫時(shí)擱置買房計(jì)劃。“觀望一下，這次調(diào)整應(yīng)該能降下來(lái)一點(diǎn)吧。”在接下來(lái)的兩個(gè)月時(shí)間里，國(guó)家調(diào)控政策接二連三，而且一項(xiàng)比一項(xiàng)嚴(yán)厲。不過(guò)讓小安不安的是，這房?jī)r(jià)還是沒(méi)見(jiàn)明顯下調(diào)。買還是不買？小安現(xiàn)在真的是有些舉棋不定了。

　　房貸政策未見(jiàn)松動(dòng)

　　從上周末起，即有傳言稱，由于擔(dān)憂中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，政府可能會(huì)放松樓市調(diào)控政策，傳言還稱南京、杭州、上海等地區(qū)多家銀行第三套房貸業(yè)務(wù)有松動(dòng)跡象。

　　對(duì)此，記者本周早些時(shí)候致電匯豐、渣打、花旗等銀行相關(guān)人士，詢問(wèn)是否可以申請(qǐng)辦理第三套房貸，被告知對(duì)于上海地區(qū)第三套房貸業(yè)務(wù)的有關(guān)表態(tài)并未發(fā)生變化，仍為“暫停辦理第三套房貸”。此外，中行上海分行、交行等在上海地區(qū)仍暫停發(fā)放第三套房貸款。

　　但是部分銀行仍受理第三套房貸的申請(qǐng)。在具體執(zhí)行過(guò)程中，這些銀行會(huì)按照國(guó)家規(guī)定的“大幅提高首付比例和利率水平”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其中，各家銀行對(duì)于首付利率、利率的規(guī)定又各不相同。招行上海第三套房貸首付五成五，利率為基準(zhǔn)利率1.1倍，對(duì)于三套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”；浦發(fā)銀行對(duì)于第三套房也執(zhí)行五成五首付，利率則要上浮12%-15%；此外工行上海分行、建行上海分行客服人員也表示對(duì)于第三套房貸會(huì)大幅提高首付比例和利率水平，但具體比例、利率等則要根據(jù)每位客戶的情況綜合評(píng)定。

　　對(duì)于房貸政策松動(dòng)的傳言，住建部和銀監(jiān)會(huì)第一時(shí)間出來(lái)辟謠。銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人12日表示，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于各商業(yè)銀行貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》以及住建部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》的政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有任何變化，要求各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行，不能動(dòng)搖。

　　“新房貸政策”實(shí)行兩月有余，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了兩種聲音，一種認(rèn)為這項(xiàng)政策目前并沒(méi)有使房?jī)r(jià)明顯下調(diào)，因此應(yīng)該采取更為嚴(yán)厲的政策；而另一種聲音則認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控可能會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速的趨勢(shì)進(jìn)一步加劇，應(yīng)適時(shí)放松。對(duì)此，建設(shè)銀行研究部高級(jí)經(jīng)理趙慶明表示，“這兩種可能都不存在，在一段時(shí)期內(nèi)，目前的房貸政策會(huì)保持穩(wěn)定。”趙慶明認(rèn)為，根據(jù)目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前的房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降多少，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年中國(guó)居民可支配收入呈現(xiàn)了7.5%的增長(zhǎng)，但在一些大城市，80%以上的居民還是買不起房，所以政策應(yīng)該保持穩(wěn)定。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，目前的政策會(huì)維持穩(wěn)定狀態(tài)，政策既要注重連續(xù)性，又要保持靈活性。從連續(xù)性的角度來(lái)看，目前不是放松的時(shí)候，“如果現(xiàn)在放松政策，勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅度反彈，不能達(dá)到調(diào)控的效果，現(xiàn)在到了咬緊牙關(guān)的時(shí)候。”而從靈活性的角度來(lái)看，在對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控時(shí)，要考慮到外部經(jīng)濟(jì)因素，考慮到大建筑行業(yè)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重較大，因此政府應(yīng)該通過(guò)增加保障房建設(shè)等手段來(lái)維持房地產(chǎn)投資的速度，使得固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定。

　　房?jī)r(jià)何時(shí)跌？

　　房?jī)r(jià)何時(shí)跌？購(gòu)房者該何時(shí)出手？對(duì)于這些問(wèn)題，不論是自住型的購(gòu)房人，還是以投資為目的投資客，目前都在密切關(guān)注著。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本周發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅下降0.1%，這是近15個(gè)月來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅首次由漲轉(zhuǎn)降。

　　細(xì)分來(lái)看，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，意味著新房房?jī)r(jià)也已經(jīng)停漲，而5月份新房房?jī)r(jià)為上漲0.4%。與上月相比，6月經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平，商品住宅銷售價(jià)格下降0.1%，其中普通住宅銷售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷售價(jià)格下降0.2%。

　　房?jī)r(jià)開(kāi)始調(diào)整了，但并沒(méi)有像預(yù)期中的那樣大幅下跌。不論是開(kāi)發(fā)商還是投資者目前都在觀望。“根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房貸政策的實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響一般要2—3月之后才能顯現(xiàn)。”陳晟表示。在接下來(lái)的兩個(gè)月的時(shí)間里，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商將會(huì)加入到主動(dòng)降價(jià)的隊(duì)伍里，主動(dòng)降價(jià)和被動(dòng)降價(jià)的因素將會(huì)疊加，到了9月份隨著房地產(chǎn)供應(yīng)的增加，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)明顯下跌。

　　“對(duì)于購(gòu)買自住房的人來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為只要具備購(gòu)買力，目前應(yīng)該及時(shí)出手。”趙慶明表示。他認(rèn)為，投資者不能完全把希望寄托在政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響上，而是應(yīng)該考慮自身的實(shí)際情況。“如果有需求，又有購(gòu)買能力，不要太相信政策。”他認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌的過(guò)程是緩慢的，不能冀望房?jī)r(jià)一下子出現(xiàn)大幅下跌。

　　陳晟則認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)買自住房的人來(lái)說(shuō)，應(yīng)該從9月份開(kāi)始看房，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候是政策的底限，然后再根據(jù)具體情況綜合考慮再購(gòu)房。而對(duì)于投資型的投資者來(lái)說(shuō)，他認(rèn)為應(yīng)該做一個(gè)更長(zhǎng)周期的比較，“這個(gè)周期應(yīng)該不短于10年，把這10年中可以投資的領(lǐng)域，包括房地產(chǎn)、股票、藝術(shù)品等投資收益進(jìn)行比較，看看哪一個(gè)收益更高，然后再做決定。”

　　亦有專家認(rèn)為，此次政府調(diào)控樓市主要是為了抑制投機(jī)，但目前投機(jī)性需求還沒(méi)得到完全抑制。根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)對(duì)上海四家銀行抽樣調(diào)查，6月16日到6月30日，共審批房貸830套，環(huán)比下降134套，其中91.6%為首套房貸款，二套房為63套，占7.59%，三套及以上為7套，占0.84%。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士稱投機(jī)類住房需求還沒(méi)有得到完全遏制，政策將繼續(xù)實(shí)施，絕不松動(dòng)。

　　這位人士給出了投資買房的四個(gè)時(shí)點(diǎn)依據(jù)：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)非常低迷，購(gòu)房者已不敢輕易入市；二是央行開(kāi)始降低存貸款基準(zhǔn)利率，從升息到降息，一個(gè)周期一般至少要三到五年時(shí)間；三是銀行的房貸政策開(kāi)始松動(dòng)，投資者能夠獲得更多的貸款，放大投資的杠桿效應(yīng)，可以實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化；四是政府開(kāi)始鼓勵(lì)居民買房，購(gòu)房者能夠獲得更多的稅費(fèi)減免，以此來(lái)降低購(gòu)房成本。