萬科“順勢調(diào)整”得回報 樓市調(diào)價風潮或在10月

    宏觀調(diào)控之下，萬科審慎的“順勢調(diào)整策略”，終于以銷售業(yè)績的形式得到了回報。

　　根據(jù)萬科發(fā)布的相關數(shù)據(jù)計算，相比于2009年，萬科在14個重點城市的占有率明顯提高，從2009年全年的3.5%大幅提高至今年6月底的6.8%。

　　從5月的北京開始，萬科開始審慎地通過價格調(diào)整的方式，順應樓市宏觀調(diào)控以來市場預期的改變，而隨著北京樓市10月新盤供應的放量，沒有“老業(yè)主威懾”的新盤，都有意從萬科的“順勢而變”中習得經(jīng)驗，這或?qū)⒅率拐{(diào)控以來北京樓市第一輪價格調(diào)整的高峰，在10月到來。

　　順勢得回報

　　進入北京超過10年之后，萬科終于等到了在北京“奪得銷冠”的年月，而這恐怕是對北京萬科順勢調(diào)整價格策略的最好回報。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團公布的北京房企上半年銷售數(shù)據(jù)，2010年1月至6月，萬科在北京的銷售金額為61.93億元，為北京地區(qū)銷售收入最多的房地產(chǎn)企業(yè)，北京萬科上半年的銷售額已經(jīng)占到了北京樓市銷售額的1/6，而在此前三年，萬科甚至在北京市場從未進入過前十名。

　　記者了解到，超過61億元的銷售收入，主要由萬科中糧假日風景銷售額約17.4億元，萬科藍山銷售額約13.69億元，金隅萬科城銷售額約11.86億元構(gòu)成，而這三個樓盤，均可以排在北京單個樓盤銷售額的前20名。

　　這樣的銷售業(yè)績，來自于萬科從4月開始進行的順應市場預期改變的定價策略調(diào)整。此前，在北京萬科中糧假日風景項目的開盤銷售過程中，采取了較前期降價800元/平方米的策略，一時在北京樓市引發(fā)降價的波動，并且取得了開盤當日便銷售率超過50%的良好市場反饋。

　　根據(jù)萬科半年報的統(tǒng)計分析，從月度銷售數(shù)據(jù)來看，調(diào)控政策出臺后萬科的銷售均價相比政策出臺前已下降約15%。主動進行順應市場調(diào)整的意圖與動作十分明顯。

　　“現(xiàn)在集團對地方公司的考核，主要是考核現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度和銷售額。面對市場形勢的變化，我們的態(tài)度非常明確而清晰，行動也十分主動而堅決。我們會繼續(xù)堅持自2008年以來就提出的‘三不政策’，即‘不囤地、不捂盤、不當?shù)赝?rsquo;，在這一總體原則下，各地公司以活躍成交為目的，采取措施積極調(diào)整價格、促進銷售。如萬科總部已經(jīng)對各地一線公司提出了明確要求，即每個項目開盤一個月內(nèi)，銷售率力爭達到60%以上。”萬科一位內(nèi)部人士告訴記者，這也可以從一個側(cè)面解釋為什么北京等地的地方公司樂于進行順應市場的調(diào)價策略。

　　商住并進增量

　　在2010年初，萬科同樣謹慎地確定了“二八戰(zhàn)略”，即適當?shù)赝七M商業(yè)地產(chǎn)比例，而萬科副總裁毛大慶在加盟萬科之前所供職的凱德置地，便是商業(yè)地產(chǎn)色彩濃厚的新加坡企業(yè)。

　　記者了解到，目前萬科的主要商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，一般以住宅項目的商業(yè)配套為主，在萬科中糧假日風景(即紫苑項目)、公園5號項目中，均有相當面積的商業(yè)用途或理想的物業(yè)，如公園5號項目的商業(yè)用途或立項的物業(yè)，總建筑面積為兩萬平方米。

　　記者了解到，在這兩萬平方米的建筑面積中，商鋪建筑面積約13000平方米，萬科稱之為新五街，北京萬科相關負責人表示，商鋪中的一、二層為開發(fā)商自持并對外招租，三層為只對能提供整體經(jīng)營的高端品牌出售。

　　“目前三層已整層售出，成交均價在26000元至30000元。據(jù)悉，買家出價的條件完全符合萬科對該層商業(yè)的設想，該樓層已全部整售，均為一次性付款。”北京萬科相關負責人表示。這位負責人還表示，包括7號樓三層在內(nèi)的2、4、7號樓新五街，是以整售的形式被大客戶買走，公司沒有與散戶洽談，沒有公開報價。但針對大客戶，萬科給予了8.8折的折扣，因此，成交均價應該在2.7萬元/平方米至3萬元/平方米。而該項目的辦公物業(yè)，建筑面積共7800平方米，預售套數(shù)為46套，面積區(qū)間為122平方米至195平方米萬科方面提供的數(shù)據(jù)顯示，自5月下旬開盤以來，共銷售12套，認購面積約1577平方米，報價在38000元至45000元之間，成交均價約36000元。

　　顯然，萬科采用“順應市場調(diào)價”策略的，還不僅僅是住宅領域，在商業(yè)地產(chǎn)領域，萬科謹慎的條件，從目前的情況看，亦收到了來自市場的良好反饋。

　　降價在10月

　　嚴厲的樓市調(diào)控似乎仍未有松動的跡象。7月12日，針對此前媒體報道三套房貸等限制措施有望放松的消息，住建部、銀監(jiān)會和國資委表示，將一如既往地實施已有的樓市宏觀調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲，而隨著政策貫徹到金九銀十這一銷售旺季周期，面對銷售壓力，更多的企業(yè)效仿萬科順應市場調(diào)整的策略，或?qū)⒃缇驼嬲忠惠喗祪r潮的開始。

　　“我們也在考慮我們的價格策略，我們的幾個新盤要到10月以后才會陸續(xù)入市，現(xiàn)在的市場是，稍微降些價格就熱銷，所以我們也不得不考慮這方面的事情。”一位香港上市房企的銷售負責人前日告訴本報記者。

　　此前，在接受記者采訪時，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，對于前期已經(jīng)有銷售的樓盤，后期項目的降價將承擔比較大的壓力，前期業(yè)主對降價策略的不滿意，可能令開發(fā)商不敢輕易啟動降價策略。

　　而目前，在能夠開始降價的樓盤，多數(shù)為新開樓盤，與萬科中糧紫苑項目市場反饋情況類似的是，此前在北京取得良好銷售業(yè)績綠地西斯萊公館項目，便是采用以低于區(qū)域平均價格的策略開盤，贏得了良好的市場反饋。

　　“6月至8月之間，沒有什么大量的新盤集中上市，大家都在觀望，所以不可能形成降價潮，但是，如果到10月的時候，大量新盤集中上市，一方面供應量增大，另外一方面又沒有前期業(yè)主感受的顧忌，有可能形成比當下更大統(tǒng)一降價的行為。”一位不愿具名的地產(chǎn)投資基金經(jīng)理表示。而他和他所掌控的這支募集來自國內(nèi)的人民幣基金，正在等待著這個機會的到來。

　　遠洋地產(chǎn)副總裁周彤則告訴記者，從目前各個上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的半年報統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，基本上所有的房地產(chǎn)企業(yè)，都調(diào)低了銷售任務的預期數(shù)額，她認為，這也是一種企業(yè)對市場預期改變的反應。