上海房貸細(xì)則出爐 或?qū)?dǎo)致7成交易“被二套”

    7月14日，為貫徹國家住建部等三部門有關(guān)二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的信貸政策，上海市房管局、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知〉的通知》（滬房管市〔2010〕243號，以下簡稱 《轉(zhuǎn)發(fā)通知》）。該通知首次細(xì)化了上海核查借款人家庭住房情況程序，再度明確了本市將嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人處獲悉，此次《轉(zhuǎn)發(fā)通知》的下發(fā)，除了為讓基層更了解并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定外，與之前中央下發(fā)的三部門通知相比，《轉(zhuǎn)發(fā)通知》更細(xì)化了中央有關(guān)“具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果”的規(guī)定，對如何利用本市房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行認(rèn)證做出了明確指示。

　　上海明確房貸申請流程 

　　住建部、人民銀行、銀監(jiān)會此前聯(lián)合下發(fā)的通知明確以下三種情況，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：一是在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng) （包括預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭登記有一套 （及以上）成套住房的，二是借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房的，三是通過盡責(zé)調(diào)查確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”。同時規(guī)定“具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果”。

　　《轉(zhuǎn)發(fā)通知》指出，借款人簽訂購房合同后申請住房貸款的，應(yīng)當(dāng)如實向貸款銀行申報本人和家庭成員的住房情況；經(jīng)銀行初審后，借款人向房地產(chǎn)交易中心申請住房查詢，并提交購房合同、申請書、身份證件等相關(guān)材料；房地產(chǎn)交易中心在規(guī)定時間內(nèi)出具查詢結(jié)果后，貸款銀行憑出具的查詢結(jié)果審核確定借款人的貸款首付款比例及利率。需要注意的是境內(nèi)居民只能持有效居民身份證申請查詢（不能憑護(hù)照等其他身份證件），未成年子女為境內(nèi)居民的，應(yīng)當(dāng)提交戶口簿。

　　此外，雖然上海在之前的第二套房認(rèn)定過程中就已使用了房屋登記信息系統(tǒng)，但據(jù)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，此番調(diào)查查詢與之前的查詢存在“內(nèi)容與作用”上的不同。

　　該負(fù)責(zé)人稱，之前通過查詢系統(tǒng)核實的主要作用，是確定借款人所能貸款的優(yōu)惠條件與利率，而本次通過系統(tǒng)查詢的結(jié)果，旨在確定該借款人的住房套數(shù)等信息。

　　7成交易或“被二套” 

　　“上海方面由于地方細(xì)則一直未有出臺，所以銀行在第幾套房的認(rèn)定方面一直延續(xù)著去年以認(rèn)貸為主的標(biāo)準(zhǔn)。如果未來認(rèn)房原則加入并嚴(yán)格執(zhí)行，至少7成以上的交易將‘被’二套以上”。易居臣信市場研究中心分析師楊晨青表示。

　　楊晨青告訴記者，認(rèn)房原則實際依賴上海的房屋登記信息系統(tǒng)得以實現(xiàn)，但是從實際操作過程來看，其流程之復(fù)雜、牽涉的部門之多，也將會給監(jiān)管層帶來很多問題。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟則表示，雖然政策的執(zhí)行確實存在難度，在時間和成本上的投入都會增加，但是，既然政府表明了決心，細(xì)化了操作程序，就必然會想辦法去執(zhí)行。

　　陳晟還表示，上海的三部門之所以會選擇在這個時間點上下發(fā)這個二套房認(rèn)定的政策，是針對最近市場上普遍流傳的第三套房銀行貸款有所松動而做出的 “及時表態(tài)”。同時，《轉(zhuǎn)發(fā)通知》也表明了政府政策調(diào)控并沒有改變。

　　“未來，相關(guān)稅收的征收程序和工作將會更為復(fù)雜。這一階段的政策執(zhí)行或也為政府未來的工作做好了預(yù)熱與鋪墊。”陳晟說。

　　至于《轉(zhuǎn)發(fā)通知》對后市產(chǎn)生的影響，楊晨青預(yù)計，“從5、6兩個月來看，上海一、二手房市場成交量都已經(jīng)回落到近幾年的最低水平，繼續(xù)下滑的空間已經(jīng)很小了，短期內(nèi)政策的影響不會很大。但從長期來看的話，如果銀行堅持認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，從壓制需求的角度對市場的影響無疑是巨大的，有可能將拉長本次樓市調(diào)整的周期。”