世博周邊地塊慘遭滑鐵盧 “準(zhǔn)地王”遇冷夭折

    世博板塊已經(jīng)成為上海乃至全國房地產(chǎn)市場最熱的板塊之一，但世博會(huì)周邊的地塊卻慘遭“滑鐵盧”。樓板價(jià)超過4.26萬元的上海世博“準(zhǔn)地王”，因市場反應(yīng)冷淡，被迫終止預(yù)申請(qǐng)程序。

　　截至7月14日，上海第1號(hào)出讓預(yù)申請(qǐng)公告中，有近兩成地塊被政府終止或延期出讓。

　　近兩成地塊出讓流產(chǎn)

　　7月13日，上海規(guī)劃和國土資源局發(fā)布公告，終止盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊的預(yù)申請(qǐng)程序。該地塊是今年上海第1號(hào)出讓預(yù)申請(qǐng)公告地塊中最受關(guān)注的一幅，因?yàn)槌鲎尩變r(jià)折合樓板價(jià)高達(dá)42684元/平方米，成為市場預(yù)期的“準(zhǔn)地王”。

　　盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊，出讓面積為5266.2平方米，容積率僅0.5，為商業(yè)用地。中國證券報(bào)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，該地塊緊鄰世博會(huì)浦西園區(qū)，與D片區(qū)企業(yè)館僅一墻之隔，臨近黃浦江，地理位置優(yōu)越。

　　該地塊起始價(jià)為1.12億元，但樓面價(jià)已經(jīng)超過了2009年海航集團(tuán)競得黃浦江中心段E18單元1-10地塊時(shí)所創(chuàng)造的36480元/平方米的上海商業(yè)用地單價(jià)地王紀(jì)錄。這嚇退了眾多開發(fā)商。

　　上海預(yù)申請(qǐng)制度規(guī)定，如果有效預(yù)申請(qǐng)人數(shù)少于3人，則地塊出讓活動(dòng)終止。中國證券報(bào)記者了解到，上述地塊在預(yù)申請(qǐng)公告期內(nèi)只有1家房企提出預(yù)申請(qǐng)。

　　截至7月14日，上海第1號(hào)出讓預(yù)申請(qǐng)公告中，已經(jīng)陸續(xù)有19幅地塊終止出讓或者延期出讓，占今年預(yù)公告地塊總數(shù)的18%。

　　自身規(guī)劃失當(dāng)

　　5月21日，盧灣區(qū)還專門為第104街坊137D-3地塊舉行過一場土地推介會(huì)。然而，推介會(huì)未引起市場積極反應(yīng)，與當(dāng)日浦東新區(qū)土地推介會(huì)時(shí)多達(dá)80家左右的開發(fā)商到場相比，盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊僅吸引了15家開發(fā)商，雖然這些開發(fā)商都是知名企業(yè)，包括綠地、保利、瑞安、凱德、新世界、華麗家族等多家地產(chǎn)大腕。

　　之前根據(jù)市場預(yù)測，預(yù)申請(qǐng)企業(yè)達(dá)到3家應(yīng)該沒有問題，該地塊至少會(huì)進(jìn)入下一輪正式的招拍掛流程，屆時(shí)新地王誕生也無懸念。然而，樓市風(fēng)云變幻，出于對(duì)市場的擔(dān)心，有關(guān)部門中止了預(yù)申請(qǐng)程序，104街坊地塊“胎死腹中”。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然樓市受宏觀調(diào)控，市場低迷是一個(gè)原因，盧灣“準(zhǔn)地王”被終止出讓也有自身原因，這幅地塊面積小容積率低，最初價(jià)格定位失當(dāng)，導(dǎo)致土地尚未進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)已經(jīng)“流拍”。而樓板價(jià)過高，必然導(dǎo)致未來租金需求也很高，即使建造商場，一般商家也難以承受高租金要求。此外，整個(gè)項(xiàng)目建筑面積只有2600多平方米，商業(yè)上如何規(guī)劃也是難題。