部分城市房租大幅上漲 專家吁整頓市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管

    房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，房租卻漲起來(lái)，讓許多人覺得有些無(wú)所適從。

　　近期部分城市房租大幅上漲的原因究竟是什么？租房市場(chǎng)的種種亂象，揭示出哪些制度性積弊？面對(duì)不斷上漲的房租，在城市里必須租房的人們?cè)撛趺崔k？在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中，政府應(yīng)該如何加強(qiáng)引導(dǎo)和管理，建立起穩(wěn)定健康的租房市場(chǎng)？記者進(jìn)行了調(diào)查。

　　房租上漲考驗(yàn)購(gòu)房者

　　——普通住宅、熱點(diǎn)區(qū)域漲幅明顯，租房者無(wú)奈“合租”

　　對(duì)大城市里很多租房住的人來(lái)說(shuō)，似乎是一夜之間漲起來(lái)的房租，打破了原本平靜的租房生活。

　　李衛(wèi)是北京一家廣告公司的白領(lǐng)，2009年初在東四環(huán)百子灣附近的一個(gè)新小區(qū)租了一套一室一廳，租金每月2300元。一年租約滿后，前一陣房東提出今年每月房租要漲500元。李衛(wèi)本想在小區(qū)里另覓一套住房，令她吃驚的是，同樣戶型、樓層、裝修標(biāo)準(zhǔn)的房子，如今至少也要3000元/月，大多都漲到3000元以上。

　　要么接受漲價(jià)，要么選擇搬到條件差的小區(qū)去，不愿降低居住質(zhì)量的李衛(wèi)最終選擇了前者。

　　“沒想到短短一年時(shí)間，租金漲了這么多。”李衛(wèi)說(shuō)，“這一年薪水沒漲，現(xiàn)在租金壓力大了，至少每月要少買一件衣服。”

　　如果房租上漲對(duì)李衛(wèi)這樣的白領(lǐng)而言只是“少買一件衣服”的話，對(duì)22歲的小林來(lái)說(shuō)，房租則成為能否繼續(xù)留在北京的一道“門檻”。

　　去年6月，小林從河北廊坊一所普通大專畢業(yè)后來(lái)到北京，由于學(xué)歷一般，一直沒有穩(wěn)定的工作，每個(gè)月收入1500元左右。因?yàn)槭杖氲?，只能和朋友在北京南城一?ldquo;城中村”合租一間平房，每月租金為900元，小林出500元。

　　最近城中村改造的消息傳來(lái)，小林不得不在附近的小區(qū)里租房。同樣是合租，去年在這個(gè)上世紀(jì)80年代建成的小區(qū)合租一個(gè)房間約800元/月，現(xiàn)在至少要1000元，對(duì)小林來(lái)說(shuō)幾乎占據(jù)月收入的2/3。“如果真的租不到便宜的房子，就考慮回老家了，否則連吃飯錢都不夠。老家畢竟有房子。”小林無(wú)奈地說(shuō)。

　　房租上漲對(duì)處于觀望狀態(tài)的購(gòu)房者也是一種考驗(yàn)。房地產(chǎn)調(diào)控開始后，本打算今年初買房的鄭博遠(yuǎn)選擇了觀望，繼續(xù)租房。如今，他住的70平方米的房子租金也要漲到每月3000元以上，買一套差不多大小的房子，月供也就是4000元。

　　“我知道現(xiàn)在買房很不理性，但房租這么高，都是給房東做貢獻(xiàn)了，還月供好歹還是為自己。”鄭博遠(yuǎn)說(shuō)，“到底是買房還是繼續(xù)租房，很苦惱。”

　　房租上漲的現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)著每一個(gè)租房的人。今年上半年，京滬等特大城市的房租到底漲了多少？

　　據(jù)北京鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、我愛我家等幾家中介機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，北京房租持續(xù)上漲，其中4、5月份上漲幅度最大，進(jìn)入6月，租金環(huán)比有所下降。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2010年上半年北京套均租金2792元/月，同比上漲18.5%左右。

　　上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，自去年12月至今年5月，上海房租整體平穩(wěn)，略有上漲，4、5月漲幅略高。

　　廣州中介公司滿堂紅提供的數(shù)據(jù)顯示，3月房租環(huán)比上漲3.3%，同比上漲16.7%，4月環(huán)比上漲1.5%，同比上漲19.3%。5、6月房租出現(xiàn)下降。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)赂嬖V記者，盡管從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，近幾個(gè)月房租環(huán)比平均漲幅僅2%左右，但從結(jié)構(gòu)看，呈現(xiàn)出普通住房租金漲幅高于高檔住宅、熱點(diǎn)區(qū)域漲幅高于非熱點(diǎn)區(qū)域的特點(diǎn)。所以對(duì)很多租房者而言，感受到的租金漲幅要遠(yuǎn)大于平均數(shù)據(jù)。同時(shí)，由于租金上漲，不少租房者只好采取合租的方式。

    中低價(jià)位出租房源供應(yīng)不足

　　——期待更多的公租房、廉租房盤活租賃市場(chǎng)

　　供求關(guān)系決定價(jià)格。和供求矛盾導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲相似，租賃市場(chǎng)需求大幅上漲造成的供求矛盾，成為近期房租價(jià)格上漲的主要原因。

　　以北京市場(chǎng)為例，今年以來(lái)，北京市租賃市場(chǎng)成交量明顯增加。據(jù)鏈家、我愛我家、中原等多家房地產(chǎn)中介公司提供的租賃成交量估算，今年上半年，北京市住房租賃市場(chǎng)成交約63.5萬(wàn)套，比去年同期增加6.1%。其中，房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后的二季度，租賃成交量增加明顯，共成交37.7萬(wàn)套，同比增加約38%。

　　租房需求的增加并非偶然。近年來(lái)，北京市常住人口數(shù)量持續(xù)增加。截至2009年末，北京市常住人口達(dá)到1755萬(wàn)人，比2008年末增加60萬(wàn)人。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這樣的人口增長(zhǎng)速度，為2010年至少新增了12萬(wàn)套左右的租賃需求。這其中，應(yīng)屆畢業(yè)生產(chǎn)生的新增租賃需求增加最快，今年預(yù)計(jì)新增住房需求就達(dá)8萬(wàn)余套。

　　上半年尤其是二季度租房需求大幅增加，也有其特殊原因。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下滑。不僅投資性需求下降，許多原本打算買房自住的剛性需求也選擇觀望，暫時(shí)租房住，增加了租房需求。

　　此外，記者注意到，近期租金漲幅較大的北京和廣州都在進(jìn)行大范圍的舊城改造。例如北京市海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)為了建設(shè)中關(guān)村科技園和CBD，將位于區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)結(jié)合部的城中村進(jìn)行拆遷。再如廣州市，對(duì)部分位于市中心繁華地段的城中村拆遷改造。舊城改造項(xiàng)目迫使聚居在城中村的部分外來(lái)人口轉(zhuǎn)住到商品房小區(qū)當(dāng)中，增加了租房需求，也增加了這些群體的租房負(fù)擔(dān)。

　　需求大幅增加，而在天平的另一端，租賃市場(chǎng)供給不足的狀況卻沒有改善。

　　記者近期在多家中介門店調(diào)查了解到，北京多數(shù)熱點(diǎn)居住區(qū)的租賃供求比基本在1∶3—1∶5之間，明顯供不應(yīng)求。同時(shí)，整體呈現(xiàn)一種結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求，特別是適合大多數(shù)普通租房者的中低價(jià)位的普通住宅供應(yīng)不足，而高檔公寓則供過于求。據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，目前北京普通住宅租賃供需比已經(jīng)達(dá)到1∶4，高檔公寓則為2.7∶1。

　　顯然，要緩解租賃市場(chǎng)供需矛盾，當(dāng)務(wù)之急是要盤活租賃市場(chǎng)，努力增加供應(yīng)尤其是普通住房的供應(yīng)。

　　實(shí)際上，租賃市場(chǎng)供應(yīng)不足是個(gè)老問題。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)有關(guān)專家分析，由于近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，造成一線城市租金房?jī)r(jià)比高達(dá)1:500左右，也就是說(shuō)要通過出租收回房?jī)r(jià)成本，可能需要40多年時(shí)間。對(duì)擁有閑置住房的家庭而言，出租顯然不如出售套現(xiàn)劃算。近年來(lái)屢次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出臺(tái)的相關(guān)文件中，都提出要“盤活住房租賃市場(chǎng)”，但一直沒有出臺(tái)行之有效的措施。多重因素影響下，租賃市場(chǎng)供應(yīng)不足局面長(zhǎng)期沒有改觀。

　　“近期租金上漲，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，這種市場(chǎng)變化會(huì)鼓勵(lì)更多人把閑置的房屋用于出租。”上述專家介紹，這有可能促使租金水平逐步穩(wěn)定下來(lái)。此外，除了市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)之外，要使租房市場(chǎng)平穩(wěn)，還需要有關(guān)部門盡快出臺(tái)相應(yīng)的鼓勵(lì)措施，如通過降低租賃環(huán)節(jié)稅收、征收房屋空置稅、政府提供租賃補(bǔ)貼等方式增加住房租賃市場(chǎng)供給。

　　盤活存量房之外，加快廉租房和公共租賃房建設(shè)則被認(rèn)為是增加租賃市場(chǎng)供應(yīng)的最有效手段。尤其是面向中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員供應(yīng)的公共租賃房，租金低于市場(chǎng)水平，不僅直接增加總供應(yīng)量，還能改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，改變目前租賃市場(chǎng)普通住房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。據(jù)了解，今年全國(guó)共將建設(shè)約37萬(wàn)套公共租賃房。再經(jīng)過兩三年左右的時(shí)間，公租房將形成較大的供應(yīng)規(guī)模，對(duì)滿足老百姓租房需求、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定租房?jī)r(jià)格都將起到重要作用。

    少數(shù)中介炒作推高房?jī)r(jià)

　　——房屋租賃市場(chǎng)不規(guī)范，需加強(qiáng)監(jiān)管

　　除了供求矛盾這一市場(chǎng)因素以外，近期租金上漲也有不少因素是人為造成的。一些中介公司成為了租金上漲的推手。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)后，由于二手房交易量明顯下滑導(dǎo)致中介業(yè)務(wù)量驟減，過去并不受青睞的租賃業(yè)務(wù)成了激烈爭(zhēng)奪的香餑餑。一些中介公司為了爭(zhēng)奪房源，勸業(yè)主提價(jià)，從而推高了租金。

　　記者在某租房網(wǎng)站發(fā)布了一條出租信息，稱要出租北京市青年路附近的一套40多平方米的一居室，租金為2300元/月。信息發(fā)出后，短短半小時(shí)之內(nèi)，記者接到了9個(gè)中介的電話，都稱希望代理這套房子的出租業(yè)務(wù)，并保證能以更高的價(jià)格租出去。其中最高報(bào)價(jià)為3000元，最低為2600元。

　　除了以高價(jià)搶奪房源，賺取大約為一個(gè)月房租的中介費(fèi)以外，更有少數(shù)不良中介，通過房屋租賃全程代理業(yè)務(wù)等方式，從中賺取差價(jià)。

　　所謂全程代理業(yè)務(wù)，就是幾年前曾經(jīng)流行的“房屋銀行”。業(yè)主將房子出租給中介公司，由中介負(fù)責(zé)出租，業(yè)主直接從中介收取約定的租金，但對(duì)于房子是否出租、租給誰(shuí)、租金多少、租期多長(zhǎng)卻很少了解。所以，在這種模式下，中介可以很輕易地從中賺取差價(jià)。

　　某中介公司的業(yè)務(wù)員小艾告訴記者最近發(fā)生的一個(gè)例子。一位業(yè)主出租北京團(tuán)結(jié)湖北口的一套兩居室，報(bào)價(jià)2900元。小艾以3000元的價(jià)格說(shuō)服業(yè)主讓他全程代理，轉(zhuǎn)手就以3500元的價(jià)格租出去了。“現(xiàn)在要租房的人多，3500元并不難租出去。”小艾說(shuō)，以租一年計(jì)算，如果是傳統(tǒng)的中介服務(wù)模式，只能一次性賺3000元中介費(fèi)。但通過這種“吃差價(jià)”的方法，每個(gè)月可以賺500元，一年就是6000元，翻了一倍。

　　“全程代理業(yè)務(wù)早就該取締了。”在房產(chǎn)中介行業(yè)工作十幾年的業(yè)內(nèi)人士鐘偉告訴記者，這種模式早期是因?yàn)槭袌?chǎng)信息嚴(yán)重不對(duì)稱和房子不好出租出現(xiàn)的，現(xiàn)在租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求，全程代理弊大于利，應(yīng)當(dāng)取締。

　　在房租上漲的人為原因中，不僅有不良中介推高房?jī)r(jià)，也有不少房東隨意違背合同提高租金，迫使租房人承受高房租，而租賃合同卻缺乏有效的約束力。總體而言，相對(duì)日漸規(guī)范的住房交易市場(chǎng)，房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。

　　和供應(yīng)不足相似，市場(chǎng)不規(guī)范也是租賃市場(chǎng)多年來(lái)沒有妥善解決的問題。盡管有關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)三令五申要規(guī)范租賃市場(chǎng)、規(guī)范房地產(chǎn)中介的行為，但收效甚微。

　　今年5月，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)曾制定公布了《房屋租賃代理業(yè)務(wù)流程》和《房屋租賃代理注意事項(xiàng)》，旨在進(jìn)一步規(guī)范租賃市場(chǎng)，并聯(lián)合26家中介機(jī)構(gòu)做出了包括不發(fā)布虛假租賃信息、及時(shí)辦理網(wǎng)上備案，不額外收取費(fèi)用等在內(nèi)的6項(xiàng)承諾。“從實(shí)際效果看，僅僅靠行業(yè)協(xié)會(huì)的引導(dǎo)和形式主義的承諾，對(duì)規(guī)范市場(chǎng)的作用有限。”鐘偉說(shuō)，規(guī)范市場(chǎng)，更多還需要政府的有效監(jiān)管和獎(jiǎng)懲。

　　對(duì)此，專家建議，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)中介公司的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范。一是出臺(tái)專門的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)中介哄抬價(jià)格、發(fā)布不實(shí)信息等行為進(jìn)行規(guī)范。二是對(duì)房屋租賃代理等不合理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方式加以規(guī)制，不允許經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與經(jīng)營(yíng)甚至吃差價(jià)，并對(duì)相關(guān)違規(guī)行為進(jìn)行懲罰。同時(shí)，建議有關(guān)部門進(jìn)一步完善房屋租賃合同網(wǎng)上備案，并加強(qiáng)房屋租賃合同的約束力，監(jiān)管業(yè)主有效執(zhí)行租約，不得隨意提高房租。

　　“這一次房租上漲，暴露出租賃市場(chǎng)多年來(lái)積累的不少問題，房?jī)r(jià)需要調(diào)控，租金價(jià)格和租賃市場(chǎng)同樣需要調(diào)控和整頓。”鐘偉表示，“如果能借這次整頓解決制度性矛盾，建立起有利于租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的機(jī)制，對(duì)所有人來(lái)說(shuō)都是一件好事。”