房?jī)r(jià)高僵持房租上漲 地產(chǎn)調(diào)控下緣何買不起租不起

    “樓市不是宏觀調(diào)控嗎，怎么現(xiàn)在是買不起房也租不起房了？”小林這樣問記者。

　　小林2009年畢業(yè)，進(jìn)入北京市某單位，成了一名公務(wù)員。跟絕大多數(shù)大學(xué)畢業(yè)生一樣，他選擇租房來解決居住問題。

　　在東北三環(huán)附近，小林和人合租了一套小兩居，當(dāng)時(shí)的租價(jià)為每月2000元。但到了今年4月底，房東表示，租金要漲了，要提高到每月2700元。

　　小林告訴記者，自己每個(gè)月的工資只有2000元出頭，租金上漲之后，每個(gè)月花在租房上的錢已經(jīng)超過月工資的一半，生活壓力一下子就大了起來。

　　今年上半年，在北京、上海等一些城市，租金大幅上漲已經(jīng)讓不少人感到壓力。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年的北京市租金均價(jià)為每月每套2713元，與去年同期的2322元相比上漲了16.84%。在上海、廣州、深圳等城市，租金也出現(xiàn)了類似的上漲。

　　而在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，一手、二手住宅的價(jià)格依然高挺，還沒有出現(xiàn)公眾期望的價(jià)格下跌。

　　一面是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，另一面卻是房?jī)r(jià)的僵持和租金的上漲，是什么原因造成了這種困局？

　　租金上漲是中介炒作？

　　就在上周，一份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主持的調(diào)查報(bào)告成為焦點(diǎn)。

　　根據(jù)媒體報(bào)道，這份報(bào)告由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部安排，其下屬的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)實(shí)施。報(bào)告調(diào)查了京、滬、穗、深等城市房租價(jià)格暴漲的原因，得出的結(jié)論是，房租大幅上漲的主要原因是部分中介收房做二房東，推高房租或勸說房主推高房租。

　　記者與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)取得聯(lián)系，但并未得到有關(guān)該報(bào)告的肯定答復(fù)。

　　那么，中介是否是推高房租的元兇？

　　偉業(yè)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉在看到這樣的新聞時(shí)，非常驚訝，他向記者表示，中介公司根本不可能有這樣的能量推高房?jī)r(jià)。

　　“我們公司也參與了這個(gè)調(diào)查，當(dāng)時(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求每個(gè)城市出兩家中介公司參與。”胡景暉說，上周才把報(bào)告遞交給住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，該部也就是在上周才把各個(gè)城市的報(bào)告收齊，并沒有得出任何結(jié)論。

　　胡景暉告訴記者，中介是可以鼓動(dòng)房主漲租金，但租金上漲后市場(chǎng)并不見得會(huì)認(rèn)同，租金上漲而沒有人來租，房屋就閑置了，房主不至于傻到聽從中介的擺布。

　　按照他的解釋，2008年由于奧運(yùn)會(huì)，北京很多房主都想借機(jī)大賺一筆，紛紛提高租金，這一年，北京的房租價(jià)格都處在高點(diǎn)。2009年還處在金融危機(jī)的陰影中，CPI都是負(fù)的，租金處在低點(diǎn)，有些房主還主動(dòng)降房租，就怕租客不租房。但今年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體出現(xiàn)反彈，CPI的數(shù)據(jù)也在變化，大米、綠豆、蔬菜價(jià)格都在上漲，房主的心理也很簡(jiǎn)單，這些都漲了，房租為什么不漲？

　　“客觀地說，今年上半年房租確實(shí)上漲了，而且幅度不小。但原因并不在中介炒作。”胡景暉說，房租的高低最終還是由市場(chǎng)供求決定。

　　他告訴記者，2008年房租大漲，但絕大多數(shù)房主并沒有賺到錢，市場(chǎng)并不認(rèn)可那個(gè)高位的價(jià)格。從2009年開始，包括北京在內(nèi)的國(guó)內(nèi)很多城市舊城改造力度都在加大，北京每年又有六七十萬的人口進(jìn)入，再加上高校畢業(yè)生的增加，客觀上對(duì)房屋的需求是在增加的。人多房子少，造成的結(jié)果，要么是漲租金，要么是漲房?jī)r(jià)。

　　在另一個(gè)層面，從2009年年底開始，國(guó)家開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，政策直接打壓需求，抬高了購房門檻，也影響了購房人的心理預(yù)期。房?jī)r(jià)這幾個(gè)月都處在僵持階段，交易量一落千丈，沒人敢買。

　　“那這些房屋需求是不是不存在了？”胡景暉說，當(dāng)然不是，由于這些原因，很多人已經(jīng)把租房作為在北京生活的一種長(zhǎng)期選擇。按住了購房需求，租房的需求就會(huì)增加。這就導(dǎo)致了房租的上漲。

　　樓市調(diào)控、經(jīng)濟(jì)回暖、拆遷量增加、畢業(yè)生增加等諸多因素都是胡景暉眼中今年租金上漲的原因，他告訴記者，今年5月的租金水平與年初相比上漲了11%左右。但是，自6月下旬至今，租金價(jià)格明顯缺乏繼續(xù)上漲的動(dòng)力，不少區(qū)域的租金開始維穩(wěn)，并出現(xiàn)了不同程度的下降。

　　“在今年上半年房租的上漲中，中介也許能起到作用，但根本的還是供求關(guān)系在發(fā)揮作用。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說。

　　他認(rèn)為，去年年底開始的樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，很多想買房的群體開始觀望，轉(zhuǎn)向了租賃市場(chǎng)，不論是暫時(shí)租賃還是長(zhǎng)期租賃，這種量的轉(zhuǎn)移是明顯的，尤其是在北京、上海等特大城市。

　　去年以來，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的慢慢恢復(fù)也帶來了對(duì)房屋的需求增加。北京很多商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的空置率已經(jīng)開始下降。

　　“從結(jié)構(gòu)上看，租金的上漲并非所有出租房，主要還是中低端的房屋租金在上漲，5000元以上的高端房屋租金并沒有明顯變化。”陳國(guó)強(qiáng)說。

　　另一家大的中介公司中原地產(chǎn)的分析與胡景暉頗為類似。

　　中原地產(chǎn)工作人員告訴記者一個(gè)實(shí)際交易中的案例。北京市的李先生在通州世紀(jì)星城一直出租一套兩居室，兩年前到現(xiàn)在一直租給一對(duì)在國(guó)貿(mào)上班的小夫妻，2000元的月租一直沒漲過，而最近看到很多報(bào)道都說房租漲了，在要續(xù)簽下一年合同的時(shí)候，李先生表示要提價(jià)到2500元。

　　然而，李先生的租客——這對(duì)小夫妻也因?yàn)榉孔馍蠞q，選擇土橋一套1800元的出租房。搬家以后，李先生用了一個(gè)多月時(shí)間才找到一個(gè)愿意以2400元的價(jià)格承租的客戶。仔細(xì)一算賬，雖然一個(gè)月多了500元，但是因?yàn)榭罩闷陂L(zhǎng)了，以前一年實(shí)得24000元,現(xiàn)在一算其實(shí)也就26000元。而且為了新客戶還添置了幾樣家具，一算賬，并沒有得到實(shí)惠。

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，因?yàn)?月中旬樓市調(diào)控新政的影響，大量的購房者開始觀望，從買賣市場(chǎng)脫離轉(zhuǎn)移到租賃市場(chǎng)，租賃價(jià)格上漲迅速。但是到了6月中下旬，租賃價(jià)格在年內(nèi)首次出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。中下旬均價(jià)為2765元／月相比6月初下調(diào)已經(jīng)達(dá)到2.8%。而且空置時(shí)間也明顯拉長(zhǎng)，相比去年底的年平均空置5天，目前的空置時(shí)間已經(jīng)達(dá)到了13天，特別是租金超過4000元的房源，空置期已經(jīng)超過20天。

    政府部門為何不掌握租賃市場(chǎng)的數(shù)據(jù)信息

　　人們抱怨租金上漲過快，中介抱怨被冤枉，一個(gè)問題卻浮現(xiàn)水面，在房屋租賃市場(chǎng)上，租賃價(jià)格的數(shù)據(jù)變化，似乎總是來自于房地產(chǎn)中介，政府部門似乎并不掌握這個(gè)數(shù)據(jù)。

　　也許正是因?yàn)檫@個(gè)原因，很多人對(duì)“中介推高房租價(jià)格”的說法頗為認(rèn)同。

　　“在我國(guó)目前的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，確實(shí)存在這個(gè)問題：政府部門沒有一手?jǐn)?shù)據(jù)。”胡景暉告訴記者，這一點(diǎn)不像一手房和二手房交易價(jià)格，相關(guān)部門是掌握的，房屋租賃價(jià)格政府部門確實(shí)不掌握。

　　為什么政府部門不掌握呢？

　　胡景暉告訴記者，原因在于我國(guó)的房屋租賃登記備案率非常低，幾乎沒有多少人會(huì)去把租賃合同拿去登記備案，而在一手房交易和二手房交易中，登記備案是必須的程序，每一套房子的交易都要登記。

　　“為什么房屋租賃登記備案率低？”胡景暉說，一來是登記備案要繳稅，二來是登記備案對(duì)房主沒有任何好處，政府沒有賦予租賃登記備案的法律意義。

　　據(jù)他介紹，以前，北京市的房屋租賃，如果要登記備案、把各種稅都交齊的話，繳的稅占月租金的23%。后來，這個(gè)稅被瘦身，改名為綜合稅，占月租金的5%。

　　2009年，北京市地稅局下發(fā)文件，明確了個(gè)人非住房出租稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)。

　　按照這個(gè)文件，北京市個(gè)人非住房出租應(yīng)征稅費(fèi)可以按分稅種計(jì)征和按7%或12%綜合征收率計(jì)征兩種方式計(jì)算繳納。個(gè)人出租住房應(yīng)征稅費(fèi)可以按分稅種計(jì)征和按5%綜合征收率計(jì)征兩種方式計(jì)算繳納。

　　按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，北京市個(gè)人非住房出租月租金收入在北京市營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)每月5000元以上的，綜合征收率為12%；個(gè)人非住房出租月租金收入在每月5000元以下的，綜合征收率為7%。

　　“因?yàn)樽赓U的登記備案對(duì)房主沒有任何好處，還需要再繳一次稅，所以，幾乎沒有房主在出租房屋的時(shí)候會(huì)去登記備案，而且還有很多官員不愿意公開承認(rèn)自己手中的房屋用來出租。這樣就導(dǎo)致租賃市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)游離于政府相關(guān)部門掌握之外，政府沒有租賃價(jià)格的數(shù)據(jù)。”胡景暉說。

　　也不并是統(tǒng)計(jì)部門總不公布租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)，北京市統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月都會(huì)公布北京市的房屋租賃價(jià)格數(shù)據(jù)，但是，北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來源卻是15家中介機(jī)構(gòu)。

　　胡景暉告訴記者，在香港，也不要求房屋租賃必須登記備案，但是如果房主與租客發(fā)生糾紛，登記備案的合同就是基本的判斷依據(jù)；香港也收稅，但稅率非常低，大概只需要月租金的千分之一到千分之三的印花稅。所以在香港，房屋租賃的登記備案率非常高。市場(chǎng)的數(shù)據(jù)是公開可信的。

　　在胡景暉看來，租賃市場(chǎng)的價(jià)格數(shù)據(jù)并不難掌握，政府部門如果能把這些問題解決好，讓大家意識(shí)到登記備案有好處，房主就會(huì)主動(dòng)登記備案，政府部門也就能掌握這個(gè)數(shù)據(jù)。

　　“如果政府對(duì)空置的房屋征收空置稅，我舉雙手雙腳贊成，這樣的話能讓不少房屋進(jìn)入流通渠道、進(jìn)入租賃市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格肯定有平抑作用。但現(xiàn)在連什么是空置，標(biāo)準(zhǔn)都沒有。”胡景暉說。

    房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是否要繼續(xù)

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開的數(shù)據(jù)，雖然與上月相比，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)在6月出現(xiàn)了輕微下降，但與上年同期相比，漲幅仍是兩位數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，6月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　這樣的數(shù)據(jù)不足以讓公眾感到滿意，然而近期，有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是否要繼續(xù)的聲音卻不斷出現(xiàn)。

　　擔(dān)心房地產(chǎn)調(diào)控誤傷經(jīng)濟(jì)、第三套房貸松動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策有可能取消的信息在近期頻繁出現(xiàn)。

　　面對(duì)這些聲音，有關(guān)部委迅速作出表態(tài)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控肯定要執(zhí)行下去。

　　在日前結(jié)束的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì)，一個(gè)季度后房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整，房?jī)r(jià)肯定會(huì)有所下降。

　　住建部官員12日表示，下一階段，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將督促各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地執(zhí)行“新國(guó)十條”及相關(guān)配套政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，在支持居民合理住房消費(fèi)的同時(shí)，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房。

　　中國(guó)銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人12日晚表示，要求各商業(yè)銀行貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》以及住建部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》，其政策要求和標(biāo)準(zhǔn)無任何變化，嚴(yán)格執(zhí)行，不能動(dòng)搖。

　　國(guó)資委官員也在12日對(duì)媒體表示，自國(guó)資委要求78戶非房地產(chǎn)主業(yè)中央企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，央企退出工作正在有序順利地進(jìn)行。

　　然而，面對(duì)宏觀調(diào)控下，房?jī)r(jià)僵持、房租上漲的局面，一些學(xué)者表示，宏觀調(diào)控的思路還是存在瑕疵。

　　“這一輪宏觀調(diào)控的思路還是不對(duì)，盡管調(diào)控措施里說了要增加供應(yīng)，但房屋的供應(yīng)不可能說增加就增加，房地產(chǎn)的開發(fā)周期決定了這種供應(yīng)需要時(shí)間。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，擴(kuò)大供應(yīng)應(yīng)該是在穩(wěn)定市場(chǎng)的前提下進(jìn)行。如果在打擊市場(chǎng)的環(huán)境下進(jìn)行，開發(fā)商不敢拿地，供應(yīng)量的增加就成了空話。遏制了需求，影響到了購房人的心理預(yù)期，導(dǎo)致很多人不敢買、買不了，租房成為很多人的選擇，房租價(jià)格能不上漲嗎？

　　董藩認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題還在于供求關(guān)系，供應(yīng)不增加，需求增加，價(jià)格必然要上漲。在這種情況下，房?jī)r(jià)和房租必然有一個(gè)要上漲。而要解決這些問題，必須從加大供應(yīng)入手。

　　在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的歷次宏觀調(diào)控，其表現(xiàn)形態(tài)都大同小異，先影響成交量，然后再影響房?jī)r(jià)，而這中間有一個(gè)過程。前一階段主要是成交量和預(yù)期的變化，到了現(xiàn)在，買賣雙方都有了觀點(diǎn)的分化。

　　“每個(gè)群體對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的理解都會(huì)不同，從幾個(gè)相關(guān)部委的表態(tài)來看，宏觀調(diào)控的基調(diào)不會(huì)變化，這也是我們所期望的。”陳國(guó)強(qiáng)說。