樓市高壓三個(gè)月房?jī)r(jià)倔強(qiáng)牛頭已低下“拐點(diǎn)”顯現(xiàn)

    自4月15日國務(wù)院頒布“二、三套房貸新政”嚴(yán)厲打擊樓市投資和投機(jī)以來，房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)整整三個(gè)月。受此影響，恐慌性購房潮消退，成交量陷入低迷，而房?jī)r(jià)也出現(xiàn)回落跡象。

　　“部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了有效遏制，地王爭(zhēng)奪也迅速降溫，房地產(chǎn)調(diào)控的初步目的已經(jīng)達(dá)到。” 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出。

　　不過，房?jī)r(jià)下行是以成交量迅速萎縮為代價(jià)的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今后，房地產(chǎn)調(diào)控在遏制非自住性需求的同時(shí)，應(yīng)逐步擴(kuò)大商品房有效供給，提振新房開工率，推動(dòng)銷售量企穩(wěn)回升，防止房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下滑給上下游產(chǎn)業(yè)造成負(fù)面影響。

　　房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”顯現(xiàn)

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，今年6月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)。自4月份出現(xiàn)本輪房?jī)r(jià)同比增幅高點(diǎn)之后，這已是連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)回落。

　　值得注意的是，6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，這是近15個(gè)月來全國房?jī)r(jià)環(huán)比首次由漲轉(zhuǎn)降。

　　數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市中，6月房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市達(dá)29個(gè)，占比超過四成。包括北京、上海、?？诘却饲胺?jī)r(jià)瘋漲的城市，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下跌。其中，降幅最大的是浙江金華，環(huán)比下降2.4%；而上海和海口的降幅并列第二，均達(dá)到1.4%。

　　易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭認(rèn)為，6月份全國房?jī)r(jià)環(huán)比由漲轉(zhuǎn)降的出現(xiàn)，標(biāo)志著房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)上已經(jīng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。

　　5月以來，綠地、萬科、保利、恒大等一線房企先后采取降價(jià)、贈(zèng)送面積等優(yōu)惠措施促進(jìn)銷售。開發(fā)商降價(jià)也表明，房?jī)r(jià)趨勢(shì)性下跌已不可避免。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心巴曙松認(rèn)為，隨著宏觀調(diào)控的深入，投資投機(jī)性需求正在加速離場(chǎng)，而今年將有5.6億平方米的新增住宅供給量，因此，下半年一線城市房?jī)r(jià)下跌幾成定局，而且全國范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)也將面臨下調(diào)壓力。

　　成交量下滑企穩(wěn)

　　今年3月，全國商品房銷售面積達(dá)8206萬平方米；而調(diào)控政策出臺(tái)后，商品房銷量迅速下滑，5月份降至6800萬平方米，環(huán)比下滑近兩成；京滬等一線城市商品房銷量降幅超過50%。不過，進(jìn)入6月，部分觀望者入市，商品房銷售有所回升。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積3.94億平方米，同比增長(zhǎng)15.4%，增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng)12.7%。

　　長(zhǎng)江證券認(rèn)為，6月份各城市的商品房成交量已經(jīng)出現(xiàn)穩(wěn)定跡象。長(zhǎng)江證券預(yù)計(jì)，7月份成交量將保持6月份的狀態(tài)，只要政策調(diào)控不放松，那么成交底部將是L形狀。

　　上半年，房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，房屋竣工面積增速超過銷售面積增速。但竣銷比仍在下行，顯示目前供求關(guān)系仍比較緊張。

　　景氣度持續(xù)回落

　　調(diào)控政策出臺(tái)以來，國房景氣指數(shù)已連續(xù)三個(gè)月回落。數(shù)據(jù)顯示，6月份全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)為105.06，比5月份回落0.01點(diǎn)，不過房地產(chǎn)景氣度依然連續(xù)11個(gè)月運(yùn)行于100點(diǎn)以上的景氣區(qū)間。

　　值得注意的是，6月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資與新房開工面積增幅也出現(xiàn)回落。數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，漲幅較1至5月縮小。

　　上半年，全國房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%，今年以來的新開工面積一直居高不下，這一方面是地產(chǎn)商補(bǔ)庫存的需要，另一方面也部分反映了政府打擊囤地促開工的效果。

　　長(zhǎng)江證券認(rèn)為，如果下半年調(diào)控政策不放松，成交量將不會(huì)有大幅度的提高，這樣下半年的新開工面積也會(huì)受到影響，從絕對(duì)數(shù)來說相比上半年應(yīng)該有所下降。未來幾個(gè)月，新開工面積和開發(fā)投資金額同比增速均會(huì)逐漸下降，預(yù)計(jì)全年新開工面積在13.5億平米左右，同比增長(zhǎng)17%，房地產(chǎn)投資增速將會(huì)在15%左右。