三套房貸牽扯各方神經(jīng) 中國樓市調(diào)控負(fù)重前行

    “政策有松動跡象，房價可能又要上漲，是時候出手買房啦。”曾經(jīng)因?yàn)槎址拷灰桌淝宥萑氤良诺闹薪榻谟珠_始活躍起來。而中介口中所指的“松動跡象”，正是部分銀行對于三套房貸款的重新“放行”。

　　然而12日住建部和銀監(jiān)會集體表示，對于房地產(chǎn)的相關(guān)配套政策和標(biāo)準(zhǔn)并未發(fā)生任何變化，給政策松動的猜想潑了一盆冷水?？磥?，樓市已進(jìn)入深度博弈期。如何在確保政策“穩(wěn)定性”的同時加強(qiáng)“靈活性”，已經(jīng)成為管理層需要考慮的重大課題。

    信貸松綁試探政策底線

　　由于實(shí)施了嚴(yán)格的信貸政策，本輪房地產(chǎn)調(diào)控被譽(yù)為“史上最嚴(yán)”。而銀行對于房貸的悄然放行，也成為了點(diǎn)燃此次“政策放松論”的導(dǎo)火索。

　　實(shí)際上，此次針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施中，力度最大的非信貸政策莫屬。從最初上調(diào)二套房首付比例和貸款利率，到之后對部分房價上漲過高過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，再到6月份出臺的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，信貸政策可謂層層收緊。

　　不過，中國證券報記者也發(fā)現(xiàn)，信貸松綁的情況近期確實(shí)出現(xiàn)在北京、上海等地的多家銀行中。部分銀行表示可以受理第三套房貸的申請，對首付和利率的要求雖然各有不同，但基本上首付都在五成以上、貸款利率上浮15%到20%。

　　“發(fā)放第三套房貸款首先要看客戶是否是真實(shí)的需求。”中信銀行北京分行有關(guān)人士告訴中國證券報記者，目前中信銀行對于第三套房貸的發(fā)放比較嚴(yán)格，但并沒有完全叫停。“如果能夠證明客戶不是通過貸款進(jìn)行房地產(chǎn)投資或者去炒房，而是由于家庭的真實(shí)需要申請貸款的話，將按照基準(zhǔn)利率上浮20%執(zhí)行，首付比例比二套房50%的首付比例有一定的提高，但具體比例由貸款行根據(jù)客戶的資信情況決定。”

　　然而就在信貸市場稍有松動之際，住建部和銀監(jiān)會于12日分別做出回應(yīng)，表示各地將繼續(xù)堅定不移地執(zhí)行國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關(guān)配套政策，關(guān)于房貸的“政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行，不能動搖”。

　　受此影響，部分銀行一改此前“曖昧”的態(tài)度，開始重申對房貸的嚴(yán)厲政策。中信銀行和招商銀行等銀行有關(guān)人士均表示要嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建設(shè)銀行某信貸人員更是明確表示：“不會發(fā)放第三套房貸款，對二套房也是執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸的政策，沒有任何松動。”

　　其實(shí)僅從上半年的信貸投放來看，信貸增速已經(jīng)呈現(xiàn)出逐月回落的態(tài)勢。根據(jù)央行最新發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年我國新增貸款規(guī)模4.63萬億元，同比少增2.74萬億元。其中，6月人民幣貸款增加6034億元，較5月份下降360億元。上半年新增貸款占全年計劃額度的61.73%，基本符合全年“3322”的信貸投放節(jié)奏。不過，從新增信貸的結(jié)構(gòu)上看，上半年以住房按揭貸款為主的個人中長期貸款達(dá)到1.21萬億元，占新增貸款的比重達(dá)到了26.13%。

　　“2009年信貸增長速度過快后，大量信貸資金流入樓市，成為了房價上漲的重要推手。今年信貸收縮對房貸產(chǎn)生了直接影響，打擊了投機(jī)和投資性需求，從而在源頭上對樓市進(jìn)行了調(diào)控，是此輪政策調(diào)控的核心，也是管理層之所以對于信貸特別重視的原因所在。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

　　湘財證券研究人士也指出，國十條中對三套房的表述首先就存在漏洞，而且就各省市細(xì)則來說，海南省、廣州市未作三套房規(guī)定；北京、青島、浙江、山東等省市細(xì)則和國家表述基本一致；而廣東省細(xì)則表述為“廣州、深圳等中心城市要嚴(yán)格限制發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”，因此三套房的限制并非全國通用。僅從三套房政策來說，放松與否對市場的影響并不大。“三套房政策更像是試金石，管理層對此的態(tài)度會揭示未來政策的走向。”

     調(diào)控政策難轉(zhuǎn)向

　　在住建部、銀監(jiān)會等部委同時否認(rèn)之際，政策近期可能放松的論調(diào)同樣沒有得到眾多業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，調(diào)控新政出臺至今不到100天，盡管政策初步效果已經(jīng)顯現(xiàn)，但要取得更好的調(diào)控效果需要更長的時間。政策宜穩(wěn)不宜變，這樣可以傳遞給市場各方穩(wěn)定、連續(xù)的預(yù)期。如果政策松動的話，不僅調(diào)控效果會大打折扣，甚至?xí)碡?fù)面影響。

　　有人士指出，近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控史表明，如果政策過早過快放松，會引發(fā)市場對于房價預(yù)期的轉(zhuǎn)變，從而引發(fā)報復(fù)性反彈，這是政府所不愿看到的。

　　中投證券房地產(chǎn)分析師李少明認(rèn)為，在主要城市房價沒有出現(xiàn)明顯的下跌之前，在2010年底之前，針對房地產(chǎn)調(diào)控的政策不會放松，特別是有差別的住房信貸政策不會放松。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，同比增速略回落0.1個百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，增幅回落1.4個百分點(diǎn)。

　　目前依然保持高位的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，進(jìn)一步消除了各方對房地產(chǎn)調(diào)控會引發(fā)經(jīng)濟(jì)“二次探底”的擔(dān)憂，同時也為調(diào)控政策的繼續(xù)落實(shí)打下基礎(chǔ)，決策層面放松調(diào)控政策的可能性進(jìn)一步降低。

　　中金公司報告也認(rèn)為，當(dāng)前時點(diǎn)房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)明顯的調(diào)整，而地產(chǎn)上游的鋼鐵、化工品等行業(yè)庫存上升的情況也剛剛開始。雖然PMI等先行指標(biāo)預(yù)示著經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢已現(xiàn)，但從最新公布的6月份數(shù)據(jù)(包括出口和房地產(chǎn)數(shù)據(jù))來看，調(diào)控政策短期內(nèi)并未明顯傷害到經(jīng)濟(jì)增長，因此短期內(nèi)政策并無放松必要。

　　而作為開發(fā)商代表的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也表示，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍所擔(dān)心的恰恰是房地產(chǎn)政策的放松會引發(fā)更激烈的價格反彈，打破剛剛相對平衡的供求局面，而引發(fā)更激烈的下一次調(diào)控。大起大落則必然會給中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)帶來更加不利的影響，穩(wěn)定、明確的政策預(yù)期更為重要。

    未來加強(qiáng)靈活性

　　從近期公布的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，自一季度后，宏觀經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行的勢頭已經(jīng)開始發(fā)生改變。對宏觀經(jīng)濟(jì)前景的悲觀預(yù)期無疑成為未來地產(chǎn)政策繼續(xù)與否的重大考驗(yàn)。如何在確保政策“穩(wěn)定性”的同時加強(qiáng)“靈活性”，成為管理層需要考慮的首要之處。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基于國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢在下半年可能出現(xiàn)下滑的預(yù)期，房地產(chǎn)市場有可能在保持大方向不變的基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，從而減少相應(yīng)的政策風(fēng)險。

　　湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理指出，今年上半年實(shí)行的房地產(chǎn)政策比較嚴(yán)厲，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)前景不太樂觀且有下滑風(fēng)險的情況下，下半年如果要實(shí)行更加嚴(yán)厲的政策將面臨較大的政策風(fēng)險。他認(rèn)為，目前政策處于實(shí)施效果期，完全對政策放松的可能性并不大。在考慮宏觀經(jīng)濟(jì)的情況下，未來房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)的可能性最大。

　　“這是一個政策博弈的過程，主要還是看三季度的經(jīng)濟(jì)形勢。”方明理認(rèn)為，未來部分臨時性的政策在實(shí)施力度和到位程度上會有部分調(diào)整，比如對限購令的放松、在房貸利率上的調(diào)整、放緩房產(chǎn)稅和物業(yè)稅的推進(jìn)，從而釋放市場壓力。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也指出，下半年如果市場調(diào)整幅度過大，應(yīng)適當(dāng)放松部分政策。例如，校正二套房貸政策對改善性購房需求的不合理抑制；調(diào)整二套房貸既認(rèn)房又認(rèn)貸的政策；對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的部分稅收進(jìn)行適度優(yōu)惠等。

    深圳開發(fā)商幻想調(diào)控松動

    普遍觀望致開盤不多

    房地產(chǎn)調(diào)控政策是否松動，在地產(chǎn)市場引起波瀾，加重了開發(fā)商觀望心態(tài)，不少開發(fā)商仍心存幻想延后開盤，造成了近期供應(yīng)緊缺、房價堅挺的僵局。

　　開發(fā)商觀望心態(tài)加劇

　　撲朔迷離的調(diào)控政策，加劇了深圳開發(fā)商的觀望心態(tài)，不少開發(fā)商選擇推遲開盤，導(dǎo)致上半年新增供應(yīng)量大幅銳減。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，今年上半年深圳市批準(zhǔn)上市的商品住宅僅131萬平方米，比2009年同期大幅減少了三分之一，尤其嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺后的5、6月份新增供應(yīng)量更小，只有23萬和14萬平方米。這是繼去年供應(yīng)量同比大減之后，深圳樓市供應(yīng)量的再次銳減。去年深圳商品住宅批準(zhǔn)上市面積共432萬平方米，同比2008年下降37%。

　　近一個月來，中國證券報記者粗略統(tǒng)計，深圳僅有兩個新項(xiàng)目上市。6月14日至20日一周，花樣年花郡2期、金地上塘道兩個項(xiàng)目加推，推售住宅面積不足11萬平方米，推售住宅套數(shù)2049套。之后的三周，深圳都是零項(xiàng)目上市銷售。

　　同時，近一個月獲批預(yù)售證的項(xiàng)目也僅有兩個。6月14日至20日，僅金地上塘道一個項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，獲批住宅面積6.5萬平方米，獲批住宅套數(shù)947套，獲批商業(yè)面積1999平方米。7月5日至11日，深圳市也僅有觀湖園一個項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，獲批355套低密度住宅，獲批面積約6萬平方米。其余兩周都沒有項(xiàng)目獲取預(yù)售證。

　　深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究發(fā)展部認(rèn)為，新房價格未出現(xiàn)明顯調(diào)整，二手房成交量持穩(wěn)，在當(dāng)前信貸收緊的宏觀調(diào)控政策下，新房、二手房成交量仍將低位運(yùn)行。目前僅有少量項(xiàng)目采取降價措施，成交新房以關(guān)外普通住宅為主，剛需為主，造成了近期均價下滑。

    新房遲遲難上市

　　“3月份觀望‘兩會’定調(diào)，4月份‘國十條’出臺后等待深圳細(xì)則，5月份又觀望同行是否會降價……”深圳某樓盤負(fù)責(zé)人表示，其一直推遲開盤源于對政策的不確定性，今年上半年幾乎都在觀望和猶豫的情況下度過，施工進(jìn)度有所放緩，已經(jīng)夠預(yù)售條件也還沒拿證。

　　近期，蘭溪谷、金地上塘道和公園大地等不少新樓盤舉辦推介活動，這些樓盤都有新品待售，在開盤前提前營銷造勢。但當(dāng)問及正式開盤時間，開發(fā)商幾乎都表示尚未確定，甚至還沒有拿到預(yù)售證。

　　據(jù)統(tǒng)計，荔山道、御府名筑、湛寶大廈、朝陽里雅苑、中信岸芷汀蘭、蘭溪谷國際公寓等樓盤今年“五一”期間就已開始推介、積蓄客戶，但至今尚未開盤，這種自“五一”起推遲開盤的樓盤就有近10個。有些樓盤甚至計劃3、4月開售的，幾乎都已竣工，至今還在宣傳推介，遲遲沒有上市。

　　在銷售慘淡市況下，加之近期對政策放松的傳聞，不少開發(fā)商開始幻想市場的報復(fù)性恢復(fù)。有開發(fā)商表示，目前開盤首日銷售率普遍不足兩成，需要前期做出更多工作，積極蓄客，一期若銷售不旺，會導(dǎo)致二期、三期更難銷售。據(jù)了解，深圳有開發(fā)商旗下兩個新盤都接近封頂，“五一”期間開始咨詢登記和優(yōu)惠申請，原計劃6、7月開售，又一直推遲到8月份，而8月份是否開盤，仍要看有購買意向客戶是否達(dá)到一定比例。

　　中原地產(chǎn)二級市場常務(wù)副總經(jīng)理玉家雄表示，今年新增供應(yīng)不足是深圳房價至今仍未明顯下降的重要原因，但下半年很多樓盤將要上市，尤其是上市房企下半年的銷售任務(wù)較大，當(dāng)前房價僵持局面或難維持。

    每當(dāng)我們看到城市里很多樓盤的窗戶在夜晚漆黑一片時，都會感慨房屋空置率是何其的高。但一直以來，房地產(chǎn)市場的空置率究竟有多高，誰都沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)，分析人士因此也無從下手。

　　不久前，有媒體稱中國660多個城市現(xiàn)有連續(xù)6個月以上電表讀數(shù)為零的空置房6540萬套，足夠2億人居住，似乎為此找到了答案。不過，國家電網(wǎng)隨后發(fā)出澄清，其數(shù)據(jù)僅為電力統(tǒng)計，作為判斷空置房的依據(jù)會有很大誤差，令空置問題再度成謎。

　　通俗地說，空置房是指市場上賣不出去的房子。根據(jù)住建部和國家統(tǒng)計局的定義，空置房是指竣工一年之后沒有實(shí)現(xiàn)銷售的房子。國家統(tǒng)計局曾經(jīng)公布過全國新房空置面積的數(shù)據(jù)，但自2009年伊始，這一數(shù)據(jù)被“指數(shù)”所代替，公眾便只能了解空置面積的增減，無從獲悉更具體的空置情況。

　　最近公布的空置面積數(shù)據(jù)截至2008年12月。那時，全國商品房空置面積1.64億平方米，其中，空置商品住宅9069萬平方米。隨后，空置面積有所減少。從2010年開始，全國商品房空置指數(shù)逐月提高。到今年6月末，全國商品房空置指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點(diǎn)，比去年同期提高16.06點(diǎn)。以此推斷，目前，全國商品房空置面積并不低，基本上維持在1.6億平方米以上。2009年，全國商品房銷售面積9.37億平方米，空置率接近20%。

　　如果以竣工一年以上未銷售的商品房作為空置房的依據(jù)，那么，1.6億平方米以上的空置房，主要源自供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題。即開發(fā)商提供的產(chǎn)品與市場需求不能對接。其中包括定價過高、需求錯位、房屋質(zhì)量低、戶型結(jié)構(gòu)差等種種因素。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看，項(xiàng)目后期的產(chǎn)品往往是高端產(chǎn)品，被賦予較大的市場價值。在房地產(chǎn)市場火爆時，多數(shù)項(xiàng)目的定位會日益高端化，脫離普通百姓的承受力。2009年，房地產(chǎn)市場異常景氣，導(dǎo)致開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)時，不斷提高檔次和客群定位。市場在調(diào)控中趨冷后，供求錯位問題也就凸顯出來，商品房空置現(xiàn)象便日益突出。

　　如果將空置概念擴(kuò)大，將已銷售但長期不居住的房屋也納入空置房的統(tǒng)計，那么，我國房地產(chǎn)市場的空置率無疑將進(jìn)一步提高。在北京、上海等城市，一個人擁有多套住宅屢見不鮮。其中，相當(dāng)比例的房產(chǎn)擁有者僅僅出于投機(jī)需要，囤積住房，并任其空置，待房價上漲后賺取價差。另外一些改善型房產(chǎn)擁有者住上了新房，但舍不得出租舊房，或者嫌出租麻煩。這兩種情形也導(dǎo)致空置率高企。

　　還有一個現(xiàn)象值得注意。我國目前正處于人口大遷移過程中，除了農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝谕?，城市間的人口流動規(guī)模也較大，其中不乏舉家遷移的情形。這些遷移的人口在新的居住地居住后，由于逢年過節(jié)還要返回故鄉(xiāng)，因此原居住地的住房不大可能出售和出租，而又長期無人居住。

　　因此，我國住房高空置的問題，有一些是市場的原因，還有一些是我國目前社會變遷中的正常現(xiàn)象。對于供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投機(jī)導(dǎo)致的空置問題，政府正在采取措施調(diào)控?？罩檬巧鐣Y源的浪費(fèi)，與目前倡導(dǎo)的低碳經(jīng)濟(jì)背道而馳，政府也應(yīng)該出臺針對性的政策，鼓勵空置房用于出售或出租。