住建部專家:調(diào)控政策已現(xiàn)成效 房?jī)r(jià)已開始調(diào)整

    中國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹12日指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和政策預(yù)期是一致的，調(diào)控政策已現(xiàn)成效。調(diào)控政策使市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期改變，改變了市場(chǎng)供求關(guān)系。同時(shí)，也抑制了房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)調(diào)整已經(jīng)開始出現(xiàn)。下一步市場(chǎng)的調(diào)整取決于成交量、房?jī)r(jià)和地價(jià)三者的影響。

    秦虹在北京舉行的“2010上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨下半年發(fā)展趨勢(shì)論壇”上提出，中央4月17日開始出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)明顯影響，主要城市的成交量，特別是一線城市成交量同比明顯下降。今年上半年，杭州、上海、深圳、南京、蘇州、廈門、福州等地成交量同比下降過(guò)半，北京下降了40%。

    秦虹認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和政策預(yù)期是一致的，調(diào)控政策已經(jīng)出現(xiàn)成效，具體表現(xiàn)在四個(gè)轉(zhuǎn)變上。第一、調(diào)控政策促使了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。此輪調(diào)控政策之前，包括地方政府、開發(fā)企業(yè)等在內(nèi)的社會(huì)各方，對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲預(yù)期是高度一致的。調(diào)控政策的出臺(tái)，使社會(huì)各界對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)的預(yù)期有所改變。

    秦虹說(shuō)，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查，36%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的可能性比較小。這是政策最重要的效果，至少改變了市場(chǎng)單一的、方向的一致預(yù)期。

    第二，政策促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變。今年上半年全國(guó)103個(gè)城市的土地供應(yīng)量同比增長(zhǎng)100%，成交量同比增長(zhǎng)85%，1-5月份新開工面積大幅度增長(zhǎng)，可以預(yù)期下半年的供應(yīng)量十分充足。

    第三，調(diào)控政策促使房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)增長(zhǎng)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變。一線城市受房地產(chǎn)新政的影響最大，調(diào)整幅度要大于二線城市，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)趨勢(shì)看，未來(lái)二、三、四線城市增長(zhǎng)空間較多，加上正處于城市內(nèi)部改造更新的關(guān)鍵時(shí)期，所以會(huì)有大幅增長(zhǎng)。

    第四，調(diào)控政策將促使房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)變?？陀^上來(lái)講，過(guò)去很多開發(fā)企業(yè)主要是靠土地盈利模式，大規(guī)模拿地、慢速度開發(fā)，或是上市公司通過(guò)拿高價(jià)地在資本市場(chǎng)上迅速擴(kuò)張。在新政的影響下，土地出讓規(guī)模大大縮小，出讓金繳納比例大大提高，竣工時(shí)間也進(jìn)行嚴(yán)格限制，土地增值稅的追繳力度也開始加強(qiáng)，這些措施將使企業(yè)主要靠土地盈利的模式發(fā)生轉(zhuǎn)變。

    對(duì)于政策的綜合效應(yīng)，秦虹說(shuō)，確實(shí)抑制了房?jī)r(jià)的上漲，房?jī)r(jià)調(diào)整已經(jīng)開始出現(xiàn)。今年上半年房?jī)r(jià)漲幅同比較高，但房?jī)r(jià)環(huán)比已經(jīng)停止上漲，其中5月份全國(guó)商品房銷售的均價(jià)出現(xiàn)下降。今年上半年全國(guó)103個(gè)城市土地的成交價(jià)格同比下降了9%，由于地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力不在，下一步市場(chǎng)的調(diào)整取決于成交量、房?jī)r(jià)和地價(jià)三者的影響。