房價企穩(wěn)回落趨勢顯現(xiàn) 專家稱應(yīng)推進制度性改革

    調(diào)控政策精確有力

　　樓市上演“過山車”行情

　　從平穩(wěn)到過熱，又從過熱迅速趨冷，短短半年時間，房地產(chǎn)市場上演了一波熱鬧的“過山車”行情。

　　去年底，中央出臺一系列調(diào)控政策，遏制投機炒作和房價過快上漲。今年初這些政策的效果開始顯現(xiàn)，1—2月，樓市出現(xiàn)了交易量萎縮，房價上漲趨緩的趨勢。

　　但進入3月份，房地產(chǎn)市場發(fā)生變化。尤其是3月15日后，北京先后拍出三塊新“地王”，帶動周邊房價紛紛上漲，迅速改變了市場預期。隨后，杭州、上海等地土地拍賣價格不斷刷新，北京等一線城市樓市明顯反彈,出現(xiàn)銷售火爆、房價快速上漲的現(xiàn)象，并迅速向二、三線城市傳導和蔓延，這種情況一直延續(xù)到4月上半月。

　　今年4月，全國70個大中城市商品房銷售價格同比漲幅達到12%，創(chuàng)下了2005年有此統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的新高。在2009年房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的情況下，3月份房價非理性的快速上漲，推動房地產(chǎn)市場泡沫繼續(xù)增大，市場風險不斷積聚。樓市“越調(diào)越漲”的局面，也造成了嚴重的社會影響。

　　面對嚴峻的市場形勢，4月中旬，國務(wù)院常務(wù)會議決定實施差別化的信貸、土地和稅收政策，堅決遏制房價過快上漲勢頭。與此前出臺的政策相比，本輪調(diào)控力度更大。如針對投資投機性需求增長過快的情況，出臺了二套房貸首付比例不得低于50%，限制購買第三套及以上住房等政策。各地也出臺了更為細化、更嚴厲的配套措施。

　　分析本輪調(diào)控新政，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，新的調(diào)控政策有足夠的精度和力度，將從多個方面對房地產(chǎn)市場供求產(chǎn)生重大影響。不合理的投機性住房需求得到嚴格抑制，將擠出住房市場的水分。土地供應(yīng)量將明顯增加，進而穩(wěn)定土地價格。住房保障覆蓋面將進一步擴大，減輕市場的需求壓力。住房供應(yīng)總量增加，尤其是中小套型普通住房的供應(yīng)比例提高，將有效緩解市場供求矛盾。加大交易秩序監(jiān)管力度，防止開發(fā)商捂盤惜售推高房價，規(guī)范市場秩序，能創(chuàng)造有利于房價合理形成的市場環(huán)境。

　　在空前嚴厲的調(diào)控政策作用下，4月下旬開始，各地樓市成交量迅速下滑。國家發(fā)改委、統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國商品房銷售面積6777萬平方米，環(huán)比下降15.8%，6月份一線城市成交量仍然在低位徘徊。5月70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月縮小1.2個百分點，僅有10個城市環(huán)比漲幅超過1%，12個城市出現(xiàn)下跌，二手住宅銷售價格環(huán)比下跌0.4%，是2009年3月以來的首次環(huán)比下跌，房價企穩(wěn)回落的趨勢十分明顯。

　　市場調(diào)整剛剛開始

　　房價趨向回落

　　不僅統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價開始企穩(wěn)并回落，在各地的房地產(chǎn)市場上，新房打折促銷范圍擴大、二手房議價空間加大的情況也在逐漸增加。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，6月份北京、上海、廣州、深圳、南京、天津等城市新房價格指數(shù)均出現(xiàn)不同程度的下跌。恒大、綠地、萬科、保利等一線開發(fā)商的部分項目已開始降價促銷，以較低價格入市的新項目在成交量低迷的情況下取得了較好的銷售業(yè)績。

　　以萬科為例，4月份以來，萬科在北京、深圳、廣州、上海等多個城市的項目先后以低于市場預期的價格入市，一些項目在開盤后當周即實現(xiàn)90%以上的銷售率。據(jù)了解，新政出臺后萬科的銷售均價相比新政前已下降約15%。這種順應(yīng)市場積極調(diào)整價格的策略開始發(fā)揮效力，6月份萬科實現(xiàn)銷售面積85.7萬平方米，實現(xiàn)銷售金額87.7億元，比5月分別增長82.3%和71.6%。

　　“市場調(diào)整只是剛剛開始，效果還將進一步顯現(xiàn)。”萬科集團總裁郁亮告訴記者，有價無市等于沒有市場，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)市場形勢，積極主動調(diào)整價格，加快銷售，活躍市場。

　　開發(fā)商原本十分樂觀的資金面也開始出現(xiàn)趨緊態(tài)勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長57.2%，增幅比1—4月下降2.7個百分點。其中國內(nèi)貸款同比增長43.6%，較1—4月下降1個百分點；定金及預收款增長61.1%，增幅較上月下降12.8個百分點。隨著房地產(chǎn)貸款政策繼續(xù)收緊，如果交易量繼續(xù)萎縮、銷售資金回籠緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力在下半年會逐步顯現(xiàn)，這或許將迫使企業(yè)加大促銷力度。

　　在二手房市場上，供需狀況發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。北京市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手房實際成交量環(huán)比下降70%，可供銷售房源與當月實際銷售套數(shù)比在上月14.5∶1的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大，達到31.1∶1。記者采訪北京多家中介機構(gòu)均表示，目前二手房交易的議價空間不斷增加，買賣雙方僵持一段時間后，二手房價逐步回落在所難免。

　　“房地產(chǎn)新政不僅力度大，直接影響供求關(guān)系，也表明了中央政府抑制房價過快上漲的決心，扭轉(zhuǎn)了市場各方的預期。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，預期的改變將促使開發(fā)商加快銷售速度、投資投機者放盤撤離、自主性消費者持幣觀望，下半年房地產(chǎn)市場熱度將進一步消退，成交量繼續(xù)在低位徘徊。市場短期將出現(xiàn)供求平衡甚至供過于求的態(tài)勢，在這種新的供求關(guān)系下，房價將逐步趨穩(wěn)，并出現(xiàn)合理的回落。前期房價上漲越快的城市，回落幅度也將越大。

　　調(diào)控樓市影響經(jīng)濟增長有限

　　堅持調(diào)控政策適時微調(diào)

　　盡管調(diào)控政策在短期內(nèi)已經(jīng)初見成效，但房地產(chǎn)市場能否實現(xiàn)健康發(fā)展，仍然面臨較大的不確定性。朱中一表示，當前，房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢各地不一，政策效果也存在差異。從遏制部分城市房價快速上升的角度看，調(diào)控政策效果明顯。但從成交量大幅萎縮的市場表現(xiàn)看，如果長期持續(xù)下去，并不利于市場的穩(wěn)定。

　　房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟增長的貢獻率高達20%，能帶動建筑、建材、家電、裝飾等數(shù)以百計的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和大量就業(yè)。人們擔心，對房地產(chǎn)市場進行如此大力度的調(diào)控，會影響相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，甚至影響國民經(jīng)濟企穩(wěn)回升的勢頭。

　　這種擔心并非空穴來風，記者了解到，隨著調(diào)控政策效果不斷顯現(xiàn)，一些有可能影響市場長期健康發(fā)展的現(xiàn)象正在抬頭。如土地供應(yīng)流標現(xiàn)象增多，據(jù)統(tǒng)計，廣州、深圳、北京等地上半年商品住宅用地供應(yīng)量均不足計劃的30%。要完成2010年全國18.5萬公頃的供地計劃，下半年任務(wù)較重。

　　由于市場預期改變，開發(fā)商大多采取防守型和保守型的開發(fā)戰(zhàn)略：縮小開發(fā)規(guī)模，拉長開發(fā)周期，降低竣工量。在交易量萎縮、房價下行的情況下，盡管目前的開工量和在建規(guī)模都保持較高水平，但下半年的開發(fā)投資有可能下降，導致一段時間以后市場供應(yīng)量下降。

　　房地產(chǎn)交易和開發(fā)規(guī)模的萎縮，對上下游產(chǎn)業(yè)的影響也已經(jīng)有所顯現(xiàn)。此外，由于大批自住型需求的購房人現(xiàn)在延期購房，導致近期租房需求大幅增加，部分城市商品住宅的租賃價格甚至出現(xiàn)10%—20%的漲幅。增加了中低收入家庭和外來人口的租房負擔，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和社會的和諧。

　　“從短期看，樓市調(diào)控對經(jīng)濟增長會有影響，但這種影響比較有限。”中國宏觀經(jīng)濟學會副會長曹玉書分析道，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻，主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)投資的增長。1—5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.4萬億元，同比增長38.2%，增幅較上月擴大2個百分點。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的推進，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場在未來相當長時間內(nèi)都有發(fā)展空間。多數(shù)開發(fā)商仍然看好樓市的長期前景，不會因為近期的調(diào)控而放棄房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資仍然會保持一定的增長速度。

　　另一方面，政府在調(diào)控樓市的同時，將繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)，近期還特別提出加大公共租賃房建設(shè)力度。保障性住房投資的上行，將有效“對沖”商品房投資可能出現(xiàn)的下行。同時，房價的合理回落，有利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，從而增強居民在其他方面的消費信心，帶動消費需求增長。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家建議，在進一步貫徹落實調(diào)控政策、使政策能夠真正發(fā)揮作用的同時，要根據(jù)市場的反應(yīng)適時進行政策微調(diào)，使調(diào)控更加符合市場的客觀實際。比如注重保護自住型消費需求，目前的二套房貸政策在抑制投機需求的同時，也抑制了部分改善型的自住需求，可能導致需求大幅下降、市場產(chǎn)生較大幅度振蕩。應(yīng)進一步區(qū)分改善型和投資型需求，對改善型需求給予一定政策支持。

　　“穩(wěn)定市場首先要穩(wěn)定預期，這次的房地產(chǎn)新政主要是針對市場當前的形勢出臺的中短期政策，雖然見效快，但不能從根本上解決市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題。”朱中一建議，還需要盡快推進土地供應(yīng)制度、財政體制、房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，加快編制房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制。