野村證券：未來12-18個月中國房價下降10%-20%

    明年下半年樓市有望復(fù)蘇

　　“近期的調(diào)控政策應(yīng)該會讓全國平均房價在未來12-18個月內(nèi)下降10%-20%。此后政策或?qū)⒅鸩椒艑?，成交量?yīng)會回升，價格漲幅則表現(xiàn)溫和。”近日，野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春表示，房地產(chǎn)市場回調(diào)對實體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響有限，維持2010年實際GDP增長10.5%、2011年增長9.8%的預(yù)測。

　　預(yù)計部分大城市房價下跌20%-40%

　　野村分析，房價飛漲的背后既有新房供給暫時短缺的影響，也有信貸寬松推高需求的因素。但目前，已出臺的調(diào)控政策將有效壓低房價。孫明春預(yù)期，未來12-18個月部分大城市房價的降幅或高達(dá)20%-40%。如果各家銀行嚴(yán)格執(zhí)行政策的話，需求不久就會出現(xiàn)回落。需求減少再加上從2010年三季度開始供給增加，估計房價最遲會在四季度出現(xiàn)大范圍明顯的下跌。

　　“市場已呈現(xiàn)泡沫破滅的初步跡象。”根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，40個樣本城市的房屋總銷售量在5月份同比減少了28.0%，其中深圳下降了66.0%，北京和上海分別下降了65.1%和44.3%。同時，5月份房價也初露疲態(tài)，月環(huán)比下跌了2.0%。野村認(rèn)為房價整體10%-20%的跌幅應(yīng)該是個合理的范圍。按照這樣的降幅，房價將回到2009年年中的水平。最遲到2010年四季度新房就將大規(guī)模上市銷售，因此在明年3月份之前房價跌幅會超過10%。而隨著房價的回落和購房能力的提高，中國潛在真實住房需求將得到釋放。到明年下半年房價應(yīng)該會企穩(wěn)、交易量回升?？紤]到2011年上市銷售的新房規(guī)模龐大，房價漲幅應(yīng)該溫和而交易量會大幅反彈。

　　對實體經(jīng)濟(jì)影響不大

　　野村認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷短暫的深度回調(diào)，但實體經(jīng)濟(jì)和銀行系統(tǒng)因此受到的負(fù)面影響應(yīng)該不大。

　　首先，這對銀行貸款質(zhì)量的沖擊有限。如果全國平均房價下跌20%，房價也只是回到2009年中期的水平。這表示僅僅2009年下半年和2010年上半年期間發(fā)放的貸款(大概在1.5萬億元左右)存在風(fēng)險，這些貸款僅占2010年一季度銀行貸款總額的3.5%。在中國，按揭貸款至少必須支付20%的首付，因此20%的房價跌幅應(yīng)該不會對放貸機(jī)構(gòu)造成很大困擾。

　　其次，考慮到中央政府已經(jīng)承諾今年要增加建設(shè)保障性住房，而且地方政府敦促開發(fā)商加快住房投資建設(shè)，房地產(chǎn)投資不太可能在2010年或2011年急劇下滑。如果房地產(chǎn)市場在明年下半年企穩(wěn)回升，開發(fā)商沒有理由在今年下半年或2011年大肆削減投資。相反，他們更應(yīng)該繼續(xù)投資，為2011年下半年的房地產(chǎn)復(fù)蘇做好準(zhǔn)備。即使房地產(chǎn)投資真的大幅縮減，中國的固定資產(chǎn)投資增長也仍將保持強勁，因為后續(xù)項目的投資額已經(jīng)非常龐大(今年5月份已達(dá)到29萬億元)。

　　再次，購房行為的減少雖會降低與住房相關(guān)的消費活動(例如對家具、家居裝潢材料和家電的購買)，但影響有限。近期房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)主要是投機(jī)與投資需求的結(jié)果，這類購房者大部分本來就不會裝修新房或購買家電。另一方面，房地產(chǎn)泡沫的膨脹降低了自住客的購買力，擠出了實際需求以及相關(guān)的消費活動。如果房價下跌10%-20%，這反而能夠提高這一人群的購買力，從而促進(jìn)他們買房以及與住房相關(guān)的消費。