調控當前抄底者中鐵地產：每天7300萬元買地

    6月29日，中鐵地產以近13億元拿下廣州芳村兩幅江景地塊。 / 本報記者 鄺陽升 攝

　　調控當前，央企中國鐵道建筑總公司旗下的中鐵地產，正在扮演一個強硬的抄底者—從今年1月7日至6月30日，半年間6次出手，在國內競得10宗土地，總成交價132億元，平均每天買地花費高達7300萬元。

　　6月29日以近13億元拿下廣州芳村高爾夫球場的兩幅江景地塊后，6月30日又投下40億元一舉包攬?zhí)旖蛲恋嘏馁u市場上的三幅地塊—背靠中國鐵道建筑總公司的大樹，今年以來四處略地的中鐵房地產集團有限公司（以下簡稱“中鐵地產”），無疑是當下土地市場上最為活躍的分子之一。

　　根據中鐵地產相關部門的統(tǒng)計，2010年以來，中鐵地產半年內6次競得10宗土地，新增土地儲備223萬平方米（建筑面積），土地成交總價132億元。

　　一邊是新政后不少開發(fā)商的“按兵不動”，一邊是中鐵地產等央企巨子在各地土地市場上的頻頻現身。今年上半年，保利地產新增的土地儲備達到400多萬平方米，半年內擲下210億元，項目遍布北京、上海、廣州、天津、成都等核心區(qū)域；而中國建筑今年新購置土地儲備290萬平方米，5月末土地儲備達4830萬平方米；6月底華僑城在天津一口氣拍得14幅地塊，總價達到36.56億元；而同屬16家主業(yè)為房地產的央企中國五礦集團公司，也在進行地產資源整合，挺進房地產領域……后調控時代，手握重金的地產“國家隊”勢如猛虎。

　　地產調控正在加速行業(yè)“大洗牌”，對于2007年才成立的中鐵地產而言，“逆市抄底”是壯大自己的最好時機。

　　中鐵兇猛

　　6月29日，房地產新政后廣州首場住宅用地拍賣會，中鐵地產順利完成在當地的“處女秀”。

　　當天拍賣的標的是荔灣芳村龍溪高爾夫球場A、B兩幅住宅用地，占地面積分別為2.8萬平方米和3.

　　7萬平方米。競爭者中，不乏常常露臉的“地產大佬”：除保利、廣州城建、廣州粵沛地產等本地開發(fā)商，還有佳兆業(yè)、招商地產、深業(yè)南方、輝宏投資以及南京朗詩集團。

　　與其他開發(fā)商的克制相比，中鐵地產顯得熱情高漲。兩幅地塊的爭奪最后均成為中鐵地產與深業(yè)南方的拉鋸戰(zhàn)，中鐵地產最終分別以6.25億元和6.7億元攬下兩幅地塊，樓面地價7408元/平方米和7296元/平方米，溢價率123%和134%。

　　第二天下午，天津市河北區(qū)金鐘河大街3幅地塊以底價40.323億元成交，總建筑面積86.78萬平方米，折合樓面地價4646元/平方米，競得人同為中鐵地產天津公司。

　　實際上，中鐵地產在土地市場上奮力一搏的氣象，從年初就開始顯現。

　　1月7日，北京市2010年的首場土地拍賣會上，經過130輪的激烈競買，中鐵地產以19.85億元拿下包括6萬平方米公租房和限價房的豐臺區(qū)黃土崗居住用地。

　　其后的2月11日，中鐵地產又將杭州新年首推的兩宗住宅地塊拿下，共斥資28.6億元。

　　此后的5月20日和5月21日，中鐵地產又先后成為北京和成都新政后首場土地拍賣會的座上賓。以14.6億元將北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地攬入囊中后，又以16.7億元拿下成都兩幅優(yōu)質地皮。

　　“目前房地產企業(yè)的發(fā)展處于去杠桿化或是去庫存化階段。前者是指資金多、項目少、可建項目土地不多，包括萬科、保利和中鐵地產在內的企業(yè)，都處于這個階段。”廣州房地產專家吳定金對時代周報記者分析，“而中鐵的情況更為不同。由于他在房地產板塊起步較晚，目前也確立了要在建筑的核心傳統(tǒng)業(yè)務之外，增加該板塊為重要利潤來源，因此更有發(fā)展沖動。此前中鐵進入的地區(qū)都不是核心地區(qū)，今年以來則主攻中心城市，估計他們覺得此輪市場調整會給他們帶來機會。”

　　中鐵地產也不諱言其對于土地的渴求。“土地是房地產開發(fā)企業(yè)最基本的生產資料，如企業(yè)不能提前儲備一定量的土地資源，企業(yè)就不能持續(xù)、穩(wěn)健經營，而土地不同于其他生產資料，不能從市場隨時購得。因此，完全停止購地行為，對企業(yè)而言，是難以作出的決策。”中鐵地產發(fā)展部部長樓英瑞接受時代周報記者采訪時坦言。

　　“雖然如此，我們一直遵循寧可錯過、不可拿錯、開發(fā)成本不高于土地周邊現狀房價的風險控制原則，2009年，我們放棄了很多機會；而2010年短時間內競得上述數量土地，其實正是我們在土地市場趨于理性的情況下把握住市場機會。”樓英瑞介紹，中鐵地產拿地有一套嚴格的決策機制，拿下一塊地有很多環(huán)節(jié)。當地項目公司進行前期調研后，上報到集團的市場發(fā)展部，進行審核評估；然后是經理層召開專門的項目評估會議進行審核，通過后提交集團董事會審議，再報請股份公司批準。

　　據統(tǒng)計，今年上半年中鐵地產購買土地成交總價132億元。“但實際上，到目前為止，我們實際動用的資金只有近73億元，因為包括杭州和成都等地塊的價款都是分期支付的，到明年才會到期，所以總體的資金占用并沒有外界認為的那么大。”中鐵地產相關負責人稱。

　　時代周報記者從中鐵地產了解到，中鐵地產在房地產投資的資金來源包括三個主要方面：一是銷售回款，2009年至2010年6月底，中鐵地產累計合同簽約金額約80億元；二是集團公司自有資金；三是股份公司（中國鐵建）以自有資金提供的借款。

　　后起追兵

　　2010年的疾進之前，是2009年的顆粒無收。

　　“2009年，中鐵地產也參加了國內很多地塊的招拍掛，但是一塊地都沒有拿到。”樓英瑞告訴時代周報記者。

　　而更早之前，一直以工程承包為核心業(yè)務的中國鐵建，也并沒有在前幾年房地產的“大行情”中大展拳腳。

　　按照中國鐵建股份有限公司的招股說明書，中國鐵建在上世紀90年代就開始從事房地產開發(fā)業(yè)務。

　　2005年9月21日，國資委頒布《關于公布中央企業(yè)主業(yè)（第三批）的通知》，表示“中央建筑施工企業(yè)經營房地產業(yè)具有一定的比較優(yōu)勢，將房地產列為建筑施工企業(yè)主業(yè)，有利于建筑施工企業(yè)做強做大，有利于促進我國房地產業(yè)的健康發(fā)展。”并于其時根據建筑施工企業(yè)房地產經營業(yè)績，選擇房地產業(yè)主要經營指標處于中上水平的企業(yè)，將房地產列為主業(yè)。中國鐵道建筑總公司名列其中。

　　盡管握有國資委的“尚方寶劍”，但數據顯示，2004年、2005年、2006年和2007年1-11月，地產業(yè)務還僅占該公司收入的很小比例—房地產業(yè)務加上資本運營和物流等其他業(yè)務板塊，收入分別占比當期公司收入總額的2.51%、2.53%、2.26%和3.07%。

　　其實，中國鐵建一直沒有一個二級企業(yè)作為專門的房地產業(yè)務平臺。直到2007年，中國鐵建才對原先分散在各子公司的房地產業(yè)務進行了再整合，組建了“中鐵房地產集團有限公司”，決定充分利用集團資金優(yōu)勢與內部資源，做大做強房地產主業(yè)。

　　成立伊始，中鐵地產的股東構成為：中國鐵建有限公司40%，而中國鐵建的三個全資子公司中鐵建設集團有限公司、中鐵十二局集團有限公司和中鐵第四勘查設計院集團有限公司各持20%。

　　2008年6月，中國鐵建出資受讓上述三個全資子公司所持中鐵地產共計60%的股權。

　　股權收購完成后，中國鐵建以自有資金向中鐵房地產公司增資，將其注冊資本由5億元增加至20億元，隨后，中鐵房地產公司變?yōu)楣救Y子公司。

　　“中鐵地產成立后，中國鐵建的地產業(yè)務分成了兩個板塊，其中，中鐵地產是中國鐵建房地產業(yè)務板塊的龍頭企業(yè)；同時，集團也鼓勵自己有資金（即不用貸款的）、土地、資源和開發(fā)能力的工程企業(yè)，參與房地產業(yè)務的投資開發(fā)，但是審批流程上會更加嚴格。”樓英瑞介紹。

　　抄底好時機

　　按照中國鐵建在招股說明書中提出的目標，中鐵地產要“由區(qū)域性房地產開發(fā)商發(fā)展成為全國一流的房地產開發(fā)商”。因此，起步較晚的中鐵地產，近幾年在“做大做強房地產主業(yè)”方針下，向這個總體目標急速進軍。

　　截至2007年12月31日，中國鐵建處于不同開發(fā)階段的房地產項目還僅有21個，土地總面積228萬平方米，規(guī)劃建筑面積合計540萬平方米，待銷售面積491萬平方米。

　　“而截至今年一季度，已經有39個房地產開發(fā)項目，現有土地儲備8122萬平方米，可售面積1390萬平方米。”中國鐵建董事長李國瑞在4月的業(yè)績大會上透露，“2009年房地產業(yè)務已經占中國鐵建集團整體盈利的3％。”中國鐵建2009年年報顯示，當年已經實現銷售收入26.113億元，較2008年同期（10.83億元）增長141.11%。未扣除分部間交易之前，房地產業(yè)務的毛利率為32.43%。

　　加之近期獲得的土地，目前中國鐵建已經進駐的城市包括北京、廣州、杭州、成都、長沙、貴陽、南寧、長春等地。已開發(fā)的項目包括北京西派國際公寓，長沙、貴陽和南寧的山語城系列等。

　　在業(yè)界眼中，背靠中國鐵建股份有限公司這棵大樹，資金和資源優(yōu)勢自然不在話下。

　　作為國務院國資委管理的國有特大型建筑企業(yè)集團，中國鐵建A股于2008年3月10日在滬市上市，H股于2008年3月13日在香港上市，多次入選世界500強企業(yè)，自2004年起工程承包業(yè)務收入連續(xù)三年位居全國首位，是中國最大的工程承包商。2009年全年實現營業(yè)收入3555.21億元，同比增長57.21%。

　　而今年3月份，國資委重新圈定16家主業(yè)為房地產的央企，中國鐵道建筑總公司依舊榜上有名。

　　而史上最嚴厲的房地產宏觀調控啟動后，大多數開發(fā)商步入觀望期，按兵不動。手握重金的中國鐵建機會來了。

　　“從目前的市場形勢來看，機會的確比較好。所以，從2010年年初開始到現在，我們也拿了不少地塊。”樓英瑞表示，“在戰(zhàn)略布局上，基本還是選擇經濟發(fā)達的城市。已有項目的城市我們會持續(xù)關注，新興的城市，有市場機會的我們也會進入。廣州作為珠三角經濟圈的核心區(qū)域，我們一直都想進。天津作為環(huán)渤海的重點城市，也是四個直轄市中我們唯一沒有進入的城市，所以一直都在尋找機會。”