調(diào)控樓市下半年土地供應(yīng)將加大 成交量下降顯隱憂

    為了調(diào)控已經(jīng)高燒的土地市場(chǎng)，國(guó)土部宣布今年將推出巨量的住宅土地供應(yīng)來(lái)平抑地價(jià)。然而，上半年的完成情況卻不盡如人意。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上半年廣州實(shí)際供應(yīng)量?jī)H為全年計(jì)劃的6%，深圳為14%，北京為22%。在中央的問(wèn)責(zé)機(jī)制下，地方政府下半年還將有更多的土地推出。

　　在供應(yīng)越來(lái)越多的情況下，需求卻在逐漸減少。調(diào)控開(kāi)始后，開(kāi)發(fā)商資金相對(duì)緊張，對(duì)于后市也較為謹(jǐn)慎，拿地漸少。從4月份開(kāi)始，住宅土地成交量開(kāi)始逐月減少，下半年可能持續(xù)低迷。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，需要防止土地成交量低迷導(dǎo)致下一個(gè)周期可能出現(xiàn)的房屋供應(yīng)不足，政府應(yīng)該加碼房產(chǎn)稅、土地閑置稅等措施來(lái)保障市場(chǎng)供應(yīng)，并將土地調(diào)控常態(tài)化。

　　住宅用地供應(yīng)“大躍進(jìn)”

　　國(guó)土資源部公布的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，2010年全國(guó)住宅用地供應(yīng)18.5萬(wàn)公頃，同比增加約140%。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，2010年上半年，全國(guó)103個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地20335.8萬(wàn)平方米，同比增加100%。

　　從月度分布來(lái)看，除了2月受春節(jié)和4月受計(jì)劃出臺(tái)之前暫停土地出讓因素影響，供應(yīng)量有所回落外，其他月份供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。

　　除深圳外，一線城市住宅用地供應(yīng)量同比大幅增加。其中，上海上半年共推出住宅用地856萬(wàn)平方米，較去年同期增加494%，增幅位列10個(gè)重點(diǎn)城市首位。

　　廣州、杭州和北京也分別有100%、13%和5%的漲幅。二線城市供應(yīng)量較大，特別是天津，上半年累計(jì)供應(yīng)量達(dá)到2187萬(wàn)平方米，同比漲幅高達(dá)221%，僅次于上海。

　　地價(jià)環(huán)比下降9%

　　土地價(jià)格過(guò)快上漲，助推了房?jī)r(jià)的快速上漲，“地王”對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)效應(yīng)尤為明顯。以北京為例，2009年2月、7月、11月和2010年3月，北京市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)，同期商品住宅銷售均價(jià)環(huán)比分別上漲16%、11%、10%和22%。

　　因此，土地價(jià)格也成為此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。

　　除了通過(guò)增加住宅用地供應(yīng)量外，政府還陸續(xù)出臺(tái)了打擊開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地、規(guī)范土地出讓金繳納時(shí)間、完善土地出讓方式、嚴(yán)格清算土地增值稅的相關(guān)措施，此外，銀行信貸收緊在本輪土地調(diào)控中發(fā)揮了重要的作用。地價(jià)自此開(kāi)始回落。

　　2010年上半年，全國(guó)103個(gè)城市住宅用地樓面地價(jià)為1863元/平方米，環(huán)比2009年下半年下降9%。從月度交易看，住宅用地樓面地價(jià)一直處于下行階段。

　　新政出臺(tái)后的5月和6月，土地市場(chǎng)熱度明顯下降，住宅用地平均溢價(jià)水平逐漸走低，土地流拍現(xiàn)象也是不斷出現(xiàn)。5月24日，“北京市房山區(qū)房山線長(zhǎng)陽(yáng)站9號(hào)地多功能項(xiàng)目用地”等4宗土地因無(wú)人報(bào)價(jià)，均告流拍。

　　土地供應(yīng)計(jì)劃遠(yuǎn)未完成

　　盡管上半年政府的供應(yīng)量已經(jīng)大幅增長(zhǎng)，但是還遠(yuǎn)未完成計(jì)劃供應(yīng)量。

　　中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，廣州上半年實(shí)際供應(yīng)量為32萬(wàn)平方米，而計(jì)劃全年的供應(yīng)量為500萬(wàn)平方米，僅完成全年計(jì)劃的6%。深圳實(shí)際供應(yīng)量只有20萬(wàn)平方米，而計(jì)劃供應(yīng)量為147萬(wàn)平方米，只完成全年計(jì)劃的14%。北京實(shí)際供應(yīng)量為320萬(wàn)平方米，而計(jì)劃供應(yīng)量為1470萬(wàn)平方米，只完成全年計(jì)劃的22%。二線城市供應(yīng)量明顯高于一線城市，但也不足40%。

　　“國(guó)土部每年提出的供應(yīng)計(jì)劃都很少完成，但是這一次情況不一樣，因?yàn)檫@次土地供應(yīng)是調(diào)控的一部分，所以中央有問(wèn)責(zé)機(jī)制，下半年地方政府務(wù)必將全力執(zhí)行。盡管由于拆遷等各方面原因很難完成計(jì)劃。”中國(guó)指數(shù)研究院土地分析師徐恒表示，這意味著地方政府下半年還將有更多的土地推出。

　　成交逐月下降顯隱憂

　　2010年上半年，全國(guó)103個(gè)城市住宅用地累計(jì)成交量14420萬(wàn)平方米，同比增加85%。這主要得益于前3個(gè)月土地市場(chǎng)的火爆。

　　自4月國(guó)土資源部公布今年住房供地計(jì)劃之后，住宅用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，住宅用地的大量供應(yīng)并沒(méi)有帶來(lái)成交量的大規(guī)模增加。在樓市調(diào)控的背景下，住宅用地的成交量逐月下降。住宅用地成交面積和推出面積的比值由3月的0.9下降至6月的0.4。土地市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求。

　　“下半年供大于求的矛盾將進(jìn)一步加大。” 國(guó)土資源部土地勘察院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，一方面上半年的供應(yīng)任務(wù)還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到，下半年土地供應(yīng)還會(huì)加大。而另一方面，在目前的政策環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商拿地卻會(huì)十分謹(jǐn)慎。

　　而業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始擔(dān)憂土地低成交量將導(dǎo)致下一個(gè)周期的房屋供應(yīng)減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，重現(xiàn)2009年的瘋狂。

　　土地調(diào)控需加碼

　　鄒曉云就表示，為防止下一個(gè)周期房?jī)r(jià)地價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，就需要調(diào)控政策的持續(xù)性。實(shí)際上如果把閑置的土地、空置的房屋放到市場(chǎng)，下一個(gè)周期是不會(huì)出現(xiàn)房屋供應(yīng)緊張的問(wèn)題。所以政策還需加碼，出臺(tái)包括房產(chǎn)稅、土地閑置稅等措施，把這些存量擠到市場(chǎng)上。

　　中國(guó)指數(shù)研究院徐恒也認(rèn)為，“政府對(duì)待土地調(diào)控政策應(yīng)持審慎的態(tài)度，對(duì)于規(guī)范土地市場(chǎng)交易的政策措施應(yīng)該常態(tài)化。下半年處于政策的執(zhí)行期和觀察期，政府應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行土地政策，打擊開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地。此外，還需要進(jìn)一步完善土地出讓方式。”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年土地市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)收到一些成效，但是這還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控需要達(dá)到兩個(gè)目標(biāo)，一個(gè)是土地的供應(yīng)，應(yīng)該只是滿足真實(shí)的需求，而不是投機(jī)和投資性的。土地閑置量是一個(gè)觀察指標(biāo)。另一方是要把土地價(jià)格降下來(lái)，尤其是住宅價(jià)格。要達(dá)到這兩個(gè)指標(biāo)還需要對(duì)土地市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控。