開發(fā)商降價動力不足 樓市破局仍需政策助力

    自新“國10條”以來，樓市已經僵持近三個月，表現為成交量大跌和價格的堅挺，下半年樓市能否出現變化？記者多方采訪調查了解到，7月樓市成為拐點的可能性極大。要么是政策加碼，要么房地產商降價促成交。但現在的情形是，開發(fā)商資金鏈尚處安全范圍內，降價促成交的動力不足，這可能就需要政府進一步加強調控力度了。

　　在一陣政策的急風暴雨后，全國房地產市場成交量驟然萎縮，房價在微調后也僵持不動了。

　　據中國指數研究院統計，今年上半年全國主要城市成交面積相比2009年同期水平普遍下跌。除武漢成交面積同比2009年上半年有明顯的上升外，杭州、深圳、南京等地上半年成交量同比下跌幅度均超過50%。

　　“5月份，全國30個城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半。在此基礎上，6月份北京、天津等多數城市樓市成交量仍繼續(xù)下滑，上海、南京等部分城市止跌回升，但成交量仍處于低位。”一位業(yè)內人士表示。

　　中國指數研究院統計報告顯示，2010年上半年北京總成交面積572.2萬平方米，同比2009年下跌39.28%，同比2008年上漲16.90%；上?？偝山幻娣e532.64萬平方米，同比2009年下跌49.75%，同比2008年下跌29.97%；深圳總成交面積126.53萬平方米，同比2009年縮水近70%，下跌了67.11%，同比2008年初下跌18.11%。

　　需要指出的是，全國主要城市房價在調控政策之初微調后，就基本處于“原地踏步”狀態(tài)，成交均價相比2009年、2008年仍是大幅上漲的。

　　其中，深圳上半年成交均價達20903元/平方米，同比2009年同一時間段上漲71.17%，領漲全國。緊隨其后的北京、杭州，房價同比上漲幅度都在60%以上。

　　6月下旬，記者在北京夏季房展會上調查時發(fā)現，部分樓盤價格雖略有下調，但仍是“高價逼人”。

　　“均價4.5萬/平方米，房價不會降，起碼我們項目不降價！”北京豐臺區(qū)項目“璞瑅”的銷售人員在展會上說。同樣，首開.常青藤項目目前報價2.6萬/平方米，而去年秋季報價則在1.6萬/平方米；北京房山天恒樂活城項目報價1.5萬/平方米，去年秋季報價則只有7600元/平方米。

　　“雖然明顯高于去年同期水平，但是在新政調控下，很多城市成交價格大都扭轉了上行趨勢，或放緩了上漲步伐，新政調控效果還是顯而易見的。”中原地產華北區(qū)董事總經理李文杰表示，統計數據往往較市場滯后，現在總體上房價沒有往上漲。

　　事實上，就在上周末北京通州“京洲世家”樓盤又變相打7折，原本22000元/平方米的房價一下降到了16000元/平方米。但這并不是普遍現象，整個樓市就僵在這里，個別項目漲價，有些開始下調，更多的還在“原地踏步”。

　　觀望情緒濃厚

　　政策調控仍需加強

　　需要指出的是，成交量持續(xù)低迷，觀望情緒濃厚并不健康，也不是調控所預期的效果。多位專家表示，目前中央政府打破樓市“悶氣僵局”的壓力和動力正在增加。

　　近期統計數據顯示，我國國民經濟走勢不太令人滿意。例如，我國規(guī)模以上工業(yè)增加值增速減慢，1-5月累計增速比1-4月回落0.6個百分點；城鎮(zhèn)固定資產投資下滑，1-5月比1-4月份回落0.2個百分點，投資增長從32%的水平回落26%左右；貿易順差下降。1-4月貿易順差下降78.6%，1-5月貿易順差下降59.9%；PMI(中國制造業(yè)采購經理人指數)和資產價格走低。5月份，PMI為53.9%，比上月回落1.8個百分點。A股也大幅下挫，一度擊穿2400點，逼近2300點，創(chuàng)下8個月新低。另外，CPI和PPI走高，5月份居民消費價格同比上漲3.1%，環(huán)比下降0.1%；工業(yè)品出廠價格同比上漲7.1%，環(huán)比上漲0.6%。

　　事實上，伴隨近期國民經濟統計數據的公布，不少人對經濟走勢出現了不樂觀的看法，這也加重了開發(fā)商的“死扛”等待政策轉向的心態(tài)。

　　“連續(xù)近3個月成交量如此低迷，給國民經濟造成的損失非常大。” 住建部政策研究中心副主任王玨林分析指出，中央政府應該進一步明確調控決心，打破開發(fā)商觀望僥幸心理，督促地方政府落實“國10條”。

　　“開發(fā)商和一些地方政府，還對中央政府此輪調控的決心有疑慮，這是市場觀望的一個原因。”王玨林說。

　　據分析，目前調控政策還沒有全面實施，特別是一些地方政府還沒有落實政策。再者，目前房地產市場中一些該處理的問題(如土地整治、市場整頓、保障性住房建設)執(zhí)行情況不透明，曝光率不足。這些都給中央政府留下了政策調控的加碼空間。有關部委或成立督導小組，逐條落實“國10條”要求，特別是對各個城市的落實情況進行檢查，以便“增加住房有效供量”。

　　并據分析，像上海、重慶等一些地方或區(qū)域借機推進房產稅的試點，恰恰是促進樓市加速調整的有益嘗試，縮短市場的觀望期。

　　值得關注的是，與調控之初相比，目前多位專家和機構對房產稅的態(tài)度都更為堅決。全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，若想實現房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的目標，必須強化更深層次的改革，征收房產稅是大勢所趨。

　　一位業(yè)內人士直言，此輪房地產調控政策力度空前，但許多政策(如北京的限購令等)是臨時性、具有行政色彩，因此今后必須在住房制度上，包括財稅等深層次問題上深化改革。

　　首創(chuàng)集團總經理劉曉光公開表示，調控信號在7月底應該基本釋放完畢。

　　“上海的地方版調控政策遲遲不出，而上海又傳聞房產稅試點，所以預計樓市僵局拐點很可能從上海開始，而7月份恰恰是個時點。”一位業(yè)內人士分析說。

　　另外，業(yè)內人士也指出，考慮到商品房投資功能的雙刃劍特性，本輪調控中打擊投機行為和規(guī)范房地產市場秩序的措施很可能長期保留，成為常態(tài)政策。

　　資金鏈尚安全

　　降價動力仍顯不足

　　事實上，自新“國10條”出臺以來，就有不少開發(fā)商打出了“打折”、“降價”的旗號，但其中水分也不言而喻，真正為了“以價換量”的開發(fā)商少之又少。

　　“以2009年年報財務狀況估算，2010年僅有10%的地產企業(yè)會出現較大資金缺口，企業(yè)被動降價壓力不大。”江南證券房地產首席研究員杜麗虹說。

　　記者注意到，雖然近兩個多月成交量大降，但由于去年開發(fā)商“積糧”很多，因此目前降價動力仍顯不足，撐到今年年底問題不大。

　　根據聚源數據統計，2010年一季度末，申萬分類的124家A股房地產企業(yè)持有的貨幣資金合計達1967億元，同比增長66.4%，創(chuàng)三年以來新高。其中，萬科、首開股份、保利地產、金融街等公司貨幣資金超過100億元，另外，金地集團、招商地產、新湖中寶、泛海建設、北辰實業(yè)等多家公司貨幣資金超過50億元。

　　并且，記者注意到，自今年以來，受房地產調控，特別是新“國10條”政策影響，整體來看地產公司拿地所動用資金有限。以地產龍頭萬科為例，其今年3-5月共拿地10塊，需支付地價款僅38.2億元，而截至一季度公司擁有貨幣資金近180億元。

　　更為重要的是，從一季度末來看，開發(fā)商流動比率、速動比率、存貨周轉率等考查房企經營風險的主要指標均處于合理水平。

　　根據聚源數據顯示，今年一季度末，申萬分類的124家A股房地產企業(yè)流動比率中位數為1.88，且高于這一數值的公司數達61家。與此同時，速動比率中位數為0.614，高于這一數值的公司達67家，遠遠強于2008年金融危機時期。

　　流動比率、速動比率是用來衡量企業(yè)短期償債能力的，其數值越高，意味著企業(yè)短期償債能力強。一般來說，流動比率>2并且速動比率>1，意味著資金流動性好；1.5<流動比率<2 且 1>速動比率>0.75，資金流動性一般，但也不錯。目前來看，多數A股房企的速動比率處于合理范圍內。

　　另外，可能對房地產企業(yè)造成巨大資金壓力的存貨，目前也處于正常范圍內。據WIND數據統計，2009年，A股房企存貨合計達5606.22億元，以當年營業(yè)收入計算，存貨周轉需要2.2年。而今年一季度，房企存貨周轉需要2.7年。

　　中國指數研究院副院長陳晟指出，房企的存貨周轉指標與2008年水平相比大為好轉。據分析，“一般而言，房地產項目的開發(fā)周期為2-4年，目前A股房企的存貨周轉率處于正常區(qū)間內。”他說。

　　從上面的分析也可得知，雖然新“國10條”嚴厲程度史無前例，但土地市場卻并尚如住宅市場一樣進入“冰點”。地王雖然不再，但開發(fā)商仍在拿地，有些開發(fā)商甚至于仍在斥巨資拿地，除了看好后市外，手中有錢是重要原因之一。