巨大樓市泡沫顯現(xiàn) 中國空置房可供2億人居住

    4年前的一天,在北京做城市運營規(guī)劃的李國平來到天津,一位縣級官員開著車把他拉到了遠郊,指著車窗外的鹽堿地說:這是一個我們從未經(jīng)歷過的時代,能不能幫這兒策劃下,造個曼哈頓或者地中海小鎮(zhèn)出來？

　　2億空置房

　　荒野之上的可能性改變了中國的地理版圖,也打破了內(nèi)地經(jīng)濟的引力平衡,李國平隨即成立了顧問公司,全力參與到一場造城運動中來。與他一道的還有碧桂園、綠地、富力、恒大、合生創(chuàng)展、陽光100等幾乎所有一線房地產(chǎn)開發(fā)商。在過去5年時間里,這個京津之間的廣闊腹地出爐的造城計劃幾近北京與天津2009年住房銷售量之和。

　　在房地產(chǎn)商的計劃書上,中國未來十年史無前例的城鎮(zhèn)化,將給他們帶來數(shù)不盡的財富。自2010年兩會以來,城鎮(zhèn)化已數(shù)次被最高決策層表述為提振內(nèi)需的長期利器。6月24日,國務(wù)院副總理李克強在上海進一步指出,城市群是城市化發(fā)展的重要途徑……通過現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò),把中心鎮(zhèn)發(fā)展成中小城市,與大城市形成有序分工、優(yōu)勢互補的空間布局。李克強認為,這既可避免城鎮(zhèn)過于分散造成的土地浪費,亦可避免特大城市過于膨脹造成的“城市病”。

　　北京顯然就是“城市病”的典型案例。過去十年間,北京吸引了全國最優(yōu)秀的年輕人,但這里土地資源的瓶頸已經(jīng)顯現(xiàn):盡管在不斷“攤大餅”,自2004年北京住房銷售面積攀上2200萬平方米大關(guān)后,5年來一直未有進一步突破。而與此同時,2009年的住房銷售額卻已是2004年的3倍多。兩個數(shù)字的疊加暗示了北京有巨大的購房需求未被滿足。

　　瞄準這些需求,京津之間城市群的布局早在5年前就漸次展開。只不過,手握土地的遠郊區(qū)縣政府有改變城市形象的憧憬與雄心,卻缺乏資金與經(jīng)驗,他們紛紛賦予開發(fā)商龐大空間來描繪城市新藍圖。

　　這其中,位于天津?qū)氎鎱^(qū)的京津新城是中國內(nèi)地最早的由開發(fā)商打造的“新城”。作為亞洲地區(qū)最大的別墅區(qū),這里在短短幾年時間聳立起了五星級酒店、溫泉城、商業(yè)街和高爾夫球場,以及在荒野上建起的數(shù)千棟歐式別墅,面積相當于33個天安門廣場。

　　但在6月1日傍晚,當《環(huán)球企業(yè)家》記者來到這座別墅之城,看到的卻只是凄冷的景象。夕陽下最后一對新人依偎的剪影被攝影師成功定格后,作為免費布景的這座幾可亂真之地中海小城也結(jié)束了一天中不多的喧囂,蒼涼而悲情地隱入暮色之中。這個最初為50萬人居住、生活、娛樂而設(shè)計的新城如今正上演著凄涼的空城計。

　　據(jù)有關(guān)媒體報道,國家電網(wǎng)公司近期在全國660個城市的調(diào)查顯示,有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零,這些空置房足以供2億人居住,也動搖著整個中國房地產(chǎn)市場的根基。那么這些空城如何而來？

　　環(huán)繞在京津之間的那些超級大盤,或許能給出答案。
    沙丘上的高樓

　　夜色中的京津新城總給外來者一種魔幻般的感覺,電瓶車在空曠寂靜中滑行,掠過一幢又一幢輪廓精美的臨水別墅,但是這些房子沒有燈光,猶如空城般死寂。偶爾出現(xiàn)的行人,看起來就像電影中災(zāi)難過后的幸存者。

　　熱錢可能現(xiàn)大出逃征兆

　　“一期桃園、二期熙園都賣出去了,但沒有業(yè)主過來住。晚上黑洞洞的,很嚇人。”售樓處司機小楊說。幾乎每天,他都要巡視一遍他的“領(lǐng)地”,這片位于潮白河畔占地達25000畝的土地,堪稱亞洲最大的別墅區(qū),開著電瓶車圍著園區(qū)主干道走一圈下來,需要45分鐘。

　　6月2日上午,在京津新城莊園1號售樓處,上千平米的大廳里只有《環(huán)球企業(yè)家》記者一人,連售樓小姐也不知身處何處。“除了周末,平時看房的人很少,現(xiàn)在市場不好更沒人過來了。”門口的保安感嘆道。

　　6年來,這片荒蕪的鹽堿地上聳立起3000座別墅——這僅是京津新城總體規(guī)劃開發(fā)量的1/2——按照規(guī)劃這里將有8000座別墅、一個超大型五星級酒店、亞洲最大的溫泉城和大型商業(yè)中心,50萬人將生活在地中海抑或北美風(fēng)格的別墅內(nèi),這幾乎相當于臨近地級市廊坊的城市人口——整個投資將達120億元。

　　合生創(chuàng)展的創(chuàng)始人朱孟依是這一切的締造者。這位來自廣東的51歲富豪建筑包工頭出身,在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫二十余年卻不為人熟知,但其領(lǐng)導(dǎo)的合生創(chuàng)展集團一度在銷售額和土地儲備上超過了萬科(000002,股吧)地產(chǎn),乃至于被王石稱為中國房地產(chǎn)行業(yè)的隱形航母。

　　看起來朱孟依有足夠的籌碼來吃下這個項目。但事實上,在合生創(chuàng)展內(nèi)部對這片鹽堿地亦有過激烈討論。“或許朱老板具有常人不具備的眼光,他看得比別人更遠些。”一位前合生創(chuàng)展華北區(qū)高管只能這樣含混地向《環(huán)球企業(yè)家》解釋。

　　京津新城計劃與天津?qū)氎鎱^(qū)政府的招商沖動不無關(guān)系。寶坻在2001年提出了“135工程”的招商引資政策,即100萬、300萬、500萬的引資計劃,500萬以上項目往往由區(qū)長親自掛帥、親自洽談。合生創(chuàng)展集團號稱120億的投資,令寶坻區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)暈眩不已。

　　“寶坻區(qū)一年的財政收入僅2億元。合生來之前,連三星級酒店都沒有,朱孟依要建一個全亞洲最大的五星級酒店和溫泉城,建成后將創(chuàng)造10000個就業(yè)崗位,這樣好的事上哪找？”上述人士透露,最終在協(xié)議出讓土地制度廢止前的2001年,朱孟依拿到了一個低得近乎白送的土地價格:急于改變城市形象的寶坻區(qū)政府愿以每平米78元的價格將2萬多畝土地雙手奉上。京津新城隨后成為寶坻區(qū)政府的頭號工程,寶坻官員車里總是有兩樣?xùn)|西:京津新城發(fā)展規(guī)劃圖和寶坻經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖。

　　萬事俱備后,朱孟依宣稱他不是在蓋一個樓盤,而是要造一座城,一座連接北京與天津的活力中樞,給北京乃至京津唐、環(huán)渤海經(jīng)濟圈創(chuàng)造一種新的生活方式。但在超低價接下京津新城后,朱發(fā)現(xiàn)自己必須接下土質(zhì)改良和郊外造城的重擔(dān),這遠超出了一個房地產(chǎn)商的能力范圍。

　　而京津新城所寄予厚望的一條高速公路和一條城際鐵路也數(shù)次推遲。6年過后,京津新城項目操盤手京津新城總經(jīng)理鄭昌立也不得不向《環(huán)球企業(yè)家》承認:政府不給配套支持,京津新城仍只是一座空城。

　　它還有著更要命的缺陷。很多慕名造訪者被京津新城的大氣磅礴所震撼,但回到現(xiàn)實,極少有人愿意把自己與之發(fā)生關(guān)系。以京津新城主打的歐式獨棟別墅為例,每平米1.1萬元的均價已讓不少人望而卻步;而如果你從北京出發(fā),經(jīng)過京沈高速和津薊高速,一路往西南駛上120公里,繳納50元高速費,兩個小時左右方能抵達京津新城。從這里驅(qū)車往南50余公里,才到天津市區(qū)——無論是對北京人還是天津人來說,京津新城都顯得過于遙遠。

　　在這樣一座空城上,朱孟依投入了太多賭注。據(jù)《環(huán)球企業(yè)家》調(diào)查,從2005年到2009年年底,京津新城共實現(xiàn)銷售額約30億港幣,而五年來合生創(chuàng)展在這里投資逾60億元。顯然,這個項目沉淀了合生多年的積累,但回收周期十分漫長。

　　“政府的缺位,導(dǎo)致生活配套及交通遲遲無法完善,這限制了京津新城的上升空間。”天津市房地產(chǎn)研究會副秘書長劉玉錄向《環(huán)球企業(yè)家》指出。

　　在2005年購入第二期熙園的業(yè)主楊建開始向房管局投訴,稱買房五年了仍沒拿到房產(chǎn)證。“據(jù)說開發(fā)商把土地抵押出去貸款了。”另一個業(yè)主王婷毫不掩飾她的失望情緒:京津新城的路燈大部分都壞了,晚上整個社區(qū)空蕩蕩的,她覺得特別不安全。“一出門一個來回就要交高速費100元,可裝修好了,不住又很可惜。”

　　制造這一切的合生創(chuàng)展日子更不好過。在2004年“8·31”協(xié)議出讓土地大限過后,協(xié)議拿地被明令禁止,盡管與寶坻區(qū)政府有協(xié)議在先,但合生創(chuàng)展內(nèi)部人士透露,最初協(xié)議的25000畝土地還有近一半未履行手續(xù),土地證至今沒有取得。
“如今寶坻區(qū)每年建設(shè)用地指標僅在2000畝左右,這意味著我們的土地?zé)o法大面積轉(zhuǎn)正,只能每年至少爭取1000畝的用地指標。而在2006年國家暫停審批別墅住宅用地供應(yīng)后,新城更面臨一個別墅用地今后無法獲取的尷尬。”上述合生創(chuàng)展高管指出。

　　城市分裂癥

　　似乎直到此時,政府和開發(fā)商都還在為美好愿景無法實現(xiàn)而失意,卻少有人對如此拷貝國外城鎮(zhèn)發(fā)展模式的行為反思。新城接棒者們在進行一場豪賭,賭京津一體化如同珠三角一般真正實現(xiàn),到那時他們的新城將是北京的郊區(qū)。

　　然而珠三角與京津地區(qū)有天壤之別。民營企業(yè)聚集的廣東有深厚的承載力,每個地級市都可以支撐很多別墅和高檔樓盤；但環(huán)渤海地區(qū)所有資源都圍繞著京津,環(huán)京津地區(qū)沒有成為大城市輻射的受益者,而是陷入了吸附的黑洞,亞洲開發(fā)銀行報告甚至指出“環(huán)京津貧困帶”的現(xiàn)實存在。

　　但地產(chǎn)商們試圖挑戰(zhàn)這一格局。合生·京津新城的概念啟迪了同行。星耀五洲是繼京津新城之后,能夠完美闡釋這群造夢者雄心的超級大盤。六星級豪華酒店、室內(nèi)滑雪場、游艇碼頭、填海造島??在星耀集團董事長顏語躊躇滿志的話語里,“迪拜”與“世界之最”的字眼反復(fù)被提到——那些阿拉伯人打算把曼哈頓甚至全世界都搬到迪拜,顏語的想法更簡單,“我要把迪拜搬到星耀五洲。”顏語曾多次向《環(huán)球企業(yè)家》表示。

　　從京津新城往北60公里的薊縣,方圓28平方公里的盤山風(fēng)景區(qū)被上海綠地集團收入囊中,一排排尖頂?shù)膭e墅正在茂林修竹中拔地而起,他們聲稱要在這里開發(fā)出一個能與美國好萊塢叫板的影視基地,并以此吸引北京演藝界、文化界人士到此聚居;而在一片破落低矮的平房包圍著的津南咸水沽,建筑面積300萬平米的天津富力津南新城正在緩慢啟動,天津富力董事長謝強聲稱將打造出天津最高端的度假產(chǎn)品……

　　包括恒大、綠地、富力、碧桂園、陽光100在內(nèi)的全國知名房企均在天津近郊或者遠郊廣袤的土地上聚齊。他們試圖用造城把京津在地理和現(xiàn)實中連在一起——在城際高鐵兩側(cè)的亦莊、永樂、武清以及在京津塘高速兩側(cè)的寶坻、薊縣,正在形成一座座新城,與天津老城區(qū)、濱海新區(qū)以及北京市區(qū)連成一片,共同構(gòu)成宏大的城市群。

　　更多的“城”正在規(guī)劃和建設(shè)中:天津已經(jīng)明確規(guī)劃的11個重點開發(fā)城鎮(zhèn),大部分已被地產(chǎn)商們占領(lǐng)。他們將地產(chǎn)開發(fā)與區(qū)域功能定位結(jié)合起來,計劃以旅游、休閑、文化產(chǎn)業(yè)等配套,帶動別墅的銷售。這些荒野里浩瀚城邦的締造者們,無一例外地將銷售對象定位為京津冀的富豪及中產(chǎn)階層。

　　天津國民投資有限公司總經(jīng)理侯昱偉指出,隨著近兩年天津各區(qū)縣造城運動的興起,同類產(chǎn)品將越來越多,這些超級大盤不得不面臨一個供過于求的市場。“買房送藍印戶口一度是這些大盤的最大賣點。但我預(yù)計未來兩年天津遠郊市場上將有超過3萬套別墅,而天津一年才賣出幾千套別墅。”金地集團(600383,股吧)天津總裁助理李告訴《環(huán)球企業(yè)家》。

　　據(jù)《環(huán)球企業(yè)家》了解,僅天津薊縣恒大金碧天下、盤龍谷,寶坻的京津新城、錦繡香江及津南區(qū)的星耀五洲五個造城項目,總供應(yīng)別墅面積即達2370萬平米,而2009年天津樓市商品房銷售面積創(chuàng)造了歷史,也僅1320萬平米。

　　“在北京的巨大陰影中被驟然推到了聚光燈下,天津短暫的暈眩很正常,不少地方政府以為請幾家南方擅長造城的開發(fā)商就能完成城市運營。這太簡單了。”已是高策顧問有限公司董事長的李國平也開始反思這輪造城運動。

　　作為遠郊大盤的土地提供方,天津各區(qū)縣政府是“空城”的始作俑者,他們不僅在“8.31”大限前大量協(xié)議出讓土地,甚至在2007年土地自主權(quán)被收歸天津市前,也突擊大量賣地。

　　天津市曾嘗試來解開京津臥城的死結(jié)。據(jù)接近天津市國土局的知情人士向《環(huán)球企業(yè)家》透露,天津市政府曾計劃將天津動物園和會展中心搬到京津新城,提升其人氣,但政府依然無法為此掏錢。這意味著朱孟依仍要給政府做公建配套,他一開口就要求再低價補償18000畝土地,結(jié)果雙方不歡而散。

　　無論如何,沒有產(chǎn)業(yè)人口的新城建設(shè)正成為無本之木、無水之源,不僅無助于改變城市分裂癥,還將加劇這種“癌變”,使得當?shù)厣鐣Y(jié)構(gòu)更趨于兩極化。一邊是低購買力的當?shù)鼐用?相對于越來越高的房價,他們的購買力會更低;一邊是囤積房產(chǎn)的富有投資者。夾在他們中間的將是一片無人地帶,還有如空氣一般的城市化美好愿景,“最終結(jié)果就是新城開發(fā)將慢下來,甚至停頓。”前天津萬科總經(jīng)理郭鈞向《環(huán)球企業(yè)家》指出。

　　盡管如此,在京津新城管委會官員眼里,未來仍“不可限量”。新區(qū)二期規(guī)劃已被國務(wù)院批準通過,管委會的宣傳牌顯示,將來天津新城面積將達258平方公里—這將是目前規(guī)模的5倍多。

　　現(xiàn)實的苦澀只有那些吃螃蟹的人知道。在京津新城,標志性建筑是凱悅大酒店。這擁有著700多個房間歐洲古典城堡風(fēng)格的五星級酒店,開業(yè)三年因業(yè)績不達標一直掛著“試營業(yè)”的招牌（即使在旺季入住率也不超過15%）。開業(yè)一年后,凱悅有一半的服務(wù)員被辭退。由于疏于維護,酒店外立面因缺乏維護而顯得有些破舊,裸露的雕飾品銹跡斑斑。