調(diào)控后房價(jià)是漲是降? 部分開發(fā)商認(rèn)為暴漲或再現(xiàn)

    為期兩天的21世紀(jì)博鰲房地產(chǎn)論壇剛剛結(jié)束，地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及傳媒機(jī)構(gòu)首腦人物會(huì)聚博鰲，共同探討和尋求在新的時(shí)代背景下中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展和出路。整個(gè)會(huì)議主要聚焦在“降價(jià)潮”、“房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還能持續(xù)多久”等問題，但嘉賓們的觀點(diǎn)都不盡統(tǒng)一，許多開發(fā)商對(duì)于本輪政策調(diào)控的效果存在質(zhì)疑，認(rèn)為從壓抑需求入手，最終只會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下一輪的暴漲。

　　觀點(diǎn)一：樓市不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)潮

　　今年5月，恒大率先降價(jià)，隨后綠地等也開始跟進(jìn)，但降價(jià)的企業(yè)仍然是少數(shù)。

　　陽光100集團(tuán)董事長易小迪表示，用行政手段代替市場手段，房價(jià)的確是暫時(shí)穩(wěn)定了，沒有再上躥，這一點(diǎn)是成功的。但樓市調(diào)控的根本目標(biāo)——促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展卻沒有實(shí)現(xiàn)。銷量大幅下滑，并不是需求減少，而是被抑制了，租金的持續(xù)上漲說明需求是剛性的。他認(rèn)為，理性來看，大的降價(jià)潮可能不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)檫@次調(diào)整雖然力度大，但主要會(huì)導(dǎo)致銷量下降，銷量到年底就會(huì)恢復(fù)。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)也表示，5月份前12個(gè)上漲過快的城市都已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長，也就是房價(jià)下降，如果政府只是希望房價(jià)不要過快上漲，已經(jīng)達(dá)到了目的。但每一次的壓抑需求都只會(huì)帶來下一輪的報(bào)復(fù)性上漲，歸根到底房價(jià)問題還是制度問題。為何企業(yè)不敢明著降價(jià)？任志強(qiáng)一語點(diǎn)破其中奧妙：舊盤降價(jià)會(huì)引發(fā)原來業(yè)主的不滿，所以開發(fā)商一般采取的策略是，舊盤搞優(yōu)惠，新盤則低定價(jià)。

　　上海復(fù)地董事長范偉則表示，開發(fā)商下半年需要降價(jià)，這樣才能提升銷量，讓整個(gè)市場發(fā)展下去。他表示雖然贊成市場經(jīng)濟(jì)，但在危機(jī)關(guān)頭確實(shí)需要宏觀調(diào)控，以盡快回到正軌。

　　觀點(diǎn)二：房價(jià)將報(bào)復(fù)性上漲

　　國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石表示，城市的高房價(jià)時(shí)代正在崛起，“我們現(xiàn)在擔(dān)心的不是房價(jià)暴跌，而是房價(jià)暴漲，我再次重復(fù)房價(jià)暴漲依然威脅著中國。”

　　他表示，城市化帶動(dòng)了消費(fèi)，城市化驅(qū)動(dòng)的消費(fèi)必然使得我們走向超級(jí)都市。超級(jí)都市圈必然帶來人口和財(cái)富的集中，人口和財(cái)富的集中必然帶來兩極分化，兩極分化必然帶來超級(jí)房價(jià)。

　　他表示，中國的城市不跟歐美

　　相比，簡單地跟金磚四國的首都相比，上海、北京目前的房價(jià)平均水平是巴西的一半，孟買的1/3，莫斯科的1/6。因此，他認(rèn)為，城市高房價(jià)的時(shí)代正在崛起。

　　觀點(diǎn)三：房地產(chǎn)業(yè)巔峰已過

　　鐘偉表示，“國慶節(jié)時(shí)樓市可能會(huì)溫和復(fù)蘇，就房地產(chǎn)價(jià)格而言，大的都市圈有比較大的空間。作為一個(gè)行業(yè)來說，未來2-5年可平穩(wěn)增長，但未來5-10年中性趨悲觀。”鐘偉表示，在過去的十年，經(jīng)濟(jì)走一步，中國的投資就走兩步，中國的房地產(chǎn)走三步。

　　考慮到目前中國的經(jīng)濟(jì)增長在未來十年就有重大的挑戰(zhàn)，考慮到中國貨幣化進(jìn)程，發(fā)鈔的速度難以持續(xù)，考慮到人口的增長有巨大的不確定性，以及城市化進(jìn)程，鐘偉認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰已經(jīng)過去。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉表示，中國一定要從高房價(jià)的道路走向低房價(jià)的道路，中國城市擴(kuò)張的概念是大力發(fā)展保障房，如果未來一半的人口及新增人口住保障房，按照人均25平方米建筑面積計(jì)算的話，就可以改變民工賺錢后將資金匯回家，改變儲(chǔ)蓄低迷、消費(fèi)不足的問題。農(nóng)民大量進(jìn)城，可以釋放很多土地，進(jìn)行集約化經(jīng)營，將工業(yè)化生產(chǎn)方式引入農(nóng)村，進(jìn)一步穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)增長。記者江瑋實(shí)習(xí)生王遠(yuǎn)飛

　　聲音：

　　賈康：中國還沒有完全走出危機(jī)

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康：現(xiàn)在并沒有進(jìn)入后危機(jī)時(shí)代，中國仍然沒有走出危機(jī)。歐債危機(jī)下，中國不能獨(dú)善其身。因此中國在宏觀政策框架不變的基調(diào)下，不可避免地需要組合政策進(jìn)行一系列的優(yōu)化微調(diào)。不贊同通脹猛于虎的觀點(diǎn)，溫和的通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的最好狀態(tài)。預(yù)計(jì)今年CPI不會(huì)過高，但是否能控制在3%的目標(biāo)，還要看下半年的外部環(huán)境和調(diào)控政策。

　　劉曉光：基金將成開發(fā)商融資重要途徑

　　首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光：今年地產(chǎn)業(yè)的壓力大，資本市場基本對(duì)其封閉，信托等要求非常嚴(yán)格。下半年房地產(chǎn)基金將成為一條重要融資途徑。目前流動(dòng)性偏緊，從1-5月份的情況來看，大體的量是可以的，但按揭貸款和開發(fā)企業(yè)貸款緊張，資本市場基本上是封閉的，信托的要求特別嚴(yán)格，最近大量的企業(yè)都在走其他的道路，例如做基金，最近外資的基金正準(zhǔn)備進(jìn)入。

　　記者江瑋實(shí)習(xí)生王遠(yuǎn)飛

　　任志強(qiáng)：開發(fā)商在降價(jià)問題上很糊涂

　　在政府樓市調(diào)控的重拳之下，房價(jià)下降不僅是輿論的主流，同時(shí)也成為一種必然。但在到底怎么降價(jià)的問題上，地產(chǎn)開發(fā)商們眼下卻頗為糊涂。

　　剛參加完博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第十屆年會(huì)的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)日前在出席“2010恒生中國名家聚焦財(cái)富論壇”時(shí)稱，開發(fā)商們?cè)诓椀禺a(chǎn)論壇上開閉門會(huì)議，討論的話題和足球差不多，就是大家一起“猜”。開發(fā)商們盡管都認(rèn)為房價(jià)要降，卻不知道自己該不該降和要降多少。

　　今年4月，國務(wù)院曾發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，也就是所謂的“國十條”，其中稱“部分城市房價(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭”，但并未指出“部分城市”具體是哪些地區(qū)。“所以一些開發(fā)商就不知道自己是否屬于房價(jià)過快上漲的城市，要不要降價(jià)。”任志強(qiáng)笑道。

　　日前，他也在自己的博客中指出，與2008年也許不同的是，現(xiàn)在的房價(jià)給了開發(fā)商降價(jià)的余地，2009年的價(jià)格回升讓開發(fā)商的房價(jià)有了盈利的空間，不至于像2008年虧損也要銷售房子以保證現(xiàn)金流。但對(duì)開發(fā)商來說，如何降價(jià)、應(yīng)降多少，確實(shí)是一種心理、精神、資金與戰(zhàn)略的博弈過程。

　　不過，任志強(qiáng)同時(shí)認(rèn)為，雖然房價(jià)短期內(nèi)會(huì)下降，但這是強(qiáng)摁著牛頭喝水，而隨著中國城市化進(jìn)程的加快，對(duì)住房的需求將不斷增加，因此房價(jià)長期肯定仍會(huì)倔強(qiáng)地昂起頭來。