開發(fā)商自曝業(yè)內(nèi)潛規(guī)則 5年200萬炒成兩個億

    5年前，花費約200萬元買地；5年后，蓋了商品房出售，獲純利兩億元。百倍的利潤源自高漲的房價，而背后卻是一個一個的房奴。

　　劉生(化名)，一位來自南方某城市的房地產(chǎn)商人，涉足房地產(chǎn)行業(yè)已有20多年。正是他，上述項目的開發(fā)商，日前向中國青年報記者講述了這個近乎空手套白狼的暴利故事，還有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)鮮為人知的潛規(guī)則。

　　他解釋自己這么做的原因時說：“‘出來混總是要還的’，我們開發(fā)商利用歷史的機遇賺了不少錢，是該轉(zhuǎn)型為民眾做點事了。”

　　房地產(chǎn)的暴利從哪兒來

　　中國青年報：今年年初，任志強公開宣稱房地產(chǎn)開發(fā)拿地成本高，資金周轉(zhuǎn)時間長，并非暴利行業(yè)，您覺得房地產(chǎn)到底是不是暴利行業(yè)？

　　劉生：房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，這一點無可置疑。

　　任志強只是講了事實的一部分，沒有講全面。建房成本是由三部分構(gòu)成：一部分是土地成本，所以任志強說現(xiàn)在土地價格很高，房子要賣很貴；第二部分是人工費，主要指工人工資，是彈性部分；還有一部分就是鋼筋水泥，這一部分是隨市場水漲船高，隨著市場環(huán)境調(diào)整而調(diào)整的。比如說，上個月賣1000元一噸的鋼筋，這個月賣1100元，但這個成本是可控的。

　　有個調(diào)查，開發(fā)商買地和蓋房子的有形成本大概占總成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工費用等。還有1／3是渠道費用，指國家征稅及申報費用等合理開支，而且還包括了行賄資金等隱性成本。最后1／3就是開發(fā)商的利潤。而實際上，如果運作得好的話，利潤遠(yuǎn)不止這么多。

　　中國青年報：怎么運作的呢？

　　劉生：“用土生金”。

　　2004年我與某公司合作，注冊成立一個新的房地產(chǎn)公司，一起開發(fā)某房產(chǎn)項目。這塊土地是政府拆遷安置用地，按照政府有關(guān)文件，按建筑面積收取市場地價的10%。后來我們拿地總共花了約200萬元。這個開發(fā)項目土地主要由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已經(jīng)在一期工程中完成，共21棟農(nóng)民房，總計9500平方米的建筑面積，實際容積率3.3，而全部工程竣工后的實際容積率是4.0。

　　中國青年報：你們利用擅自提高容積率來增加利潤，有關(guān)部門不會追究嗎？

　　劉生：一般不會。有時就是利用規(guī)劃的空子，比如項目中A村的土地，總共7539.5平方米的土地只有2709平方米是開發(fā)用地。其余4830.5平方米的土地面積已由政府為農(nóng)民興建了住房，實際建筑面積也只有4000平方米左右，容積率在0.82左右。而事實上，當(dāng)初的規(guī)劃容積率是1.6，這樣開發(fā)商又多出了0.78的容積率開發(fā)空間。

　　中國青年報：除了提高容積率，還有什么渠道增加盈利？

　　劉生：當(dāng)然還有。

　　我再告訴你兩個開發(fā)商的生財之道。比如我們這個房產(chǎn)項目總建筑面積4萬多平方米，其中，住宅面積3.4萬平方米，商業(yè)面積3000多平方米。第一個生財之道是，這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒有說明，是開發(fā)商的紅利，至少價值1億元。

　　另外一個就是，總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還農(nóng)民的1萬平方米及給農(nóng)民興建的4000平方米住房后，開發(fā)商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現(xiàn)在均價12000元／平方米來算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤和其他費用1億左右，開發(fā)此項樓盤，開發(fā)商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值1億的商業(yè)面積用地。

　　從這個過程中你就可以看出，開發(fā)商是怎么把200萬元變成兩億元的。

　　制度給了房地產(chǎn)商特權(quán)

　　中國青年報：為什么開發(fā)商會有這么多空子可鉆呢？

　　劉生：這是因為我國目前房地產(chǎn)制度缺位。我國是公有制國家，土地歸全民所有。土地在沒有開發(fā)之前都是一樣的，沒有經(jīng)濟價值。但土地一旦蓋了房子，就有了很大收益。

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，其中土地是首要的。我國法律對土地開發(fā)有特別的規(guī)定，很多人即便是擁有土地但也不可以開發(fā)。國有土地要發(fā)展，負(fù)責(zé)具體操作的是房地產(chǎn)商。集體土地要發(fā)展，也要通過房地產(chǎn)商。這些規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)商“專業(yè)”了起來，其他人即使是擁有土地但也不可以開發(fā)。

　　中國青年報：你認(rèn)為我國現(xiàn)在的土地出讓和開發(fā)制度有缺陷？

　　劉生：制度給了房地產(chǎn)商特權(quán)，另一方面制度又衍生了私權(quán)。

　　我們知道，所有的政策本身都有滯后性，但做出政策時的動機卻是具體的部門或個人，這樣專業(yè)的房地產(chǎn)商便有了目標(biāo)及利益輸送的目標(biāo)。政策的缺位或錯誤更加讓房地產(chǎn)商如魚得水。比如一些地方一會兒推出“購房入戶”，一會兒又取消，政策變化背后無不有房地產(chǎn)商的身影。

　　中國青年報：有人說房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險、高回報。

　　劉生：錯了，開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)幾乎是零投入。在房屋預(yù)售制度下，開發(fā)商拿購房者的錢來做自己的開發(fā)資金，房產(chǎn)開發(fā)商蓋房子是不要錢的，“空手套白狼”。

　　在房屋預(yù)售的時候，開發(fā)商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈余。拉水泥、買鋼材、付工資全由建筑商包干。開發(fā)商等房子售出賺到巨額利潤后才給建筑商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業(yè)模式，具體來講，就是拿你業(yè)主的錢來做我的開發(fā)資金，加上建筑商墊資蓋房，既是現(xiàn)實，又是合法的狀態(tài)。銀行還會大力支持，因為銀行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息后還本金的。

　政府跟開發(fā)商的關(guān)系，就像是丈母娘和女婿

　　中國青年報：現(xiàn)在百姓都說你們房地產(chǎn)商背后都有政府在撐腰，是這樣嗎？

　　劉生：術(shù)業(yè)有專工，房地產(chǎn)商是一個專業(yè)，必然獲得壟斷的利益。而這種利益的獲得是與政府間的合作分不開的。我給你舉個我20多年前收地的例子，你就明白了。

　　土地只能是政府征收，我們自己不能收地，國家征用以后再賣給我們。政府按每畝1.6萬元的價格從農(nóng)民手上收過來，再按每畝20萬元的價格賣給我們。我們沒有和村民談，政府征了地就給我們了。我們躲在政府后面，那時候還沒有招拍掛這個概念，只有行政劃撥和國家征用。一開始我們就是搞房地產(chǎn)開發(fā)，只是村民不知道。而對于村民來講，地是不要錢的。在這種特定環(huán)境下，哪個村能把土地賣掉，那是很能干的，因為把土地變現(xiàn)了。80畝地賣了，每戶都成了萬元戶，所以村民先前還是很樂意的。后來村民知道實情后才心理不平衡了。

　　中國青年報：政府和開發(fā)商到底誰是贏家？

　　劉生：都是贏家。一個房地產(chǎn)項目，政府可以賺1000萬，這是國有資產(chǎn)，所以政府就算干了一個大好事，而且也帶動了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，帶動了當(dāng)?shù)谿DP的發(fā)展。房子建好以后可能賣到3000萬，這樣我們就賺了2000萬。

　　中國青年報：這樣說政府和開發(fā)商像是一個合作的關(guān)系。

　　劉生：政府跟開發(fā)商的關(guān)系，就像是丈母娘和女婿。有句俗話說：丈母娘看女婿，越看越歡喜。我們現(xiàn)在干部的評價體制是看GDP、就業(yè)和投資，這些都離不開開發(fā)商。政府希望房地產(chǎn)商拿地之后好好蓋房，然后能拿到好處。

　　政府出臺的政策基本都是為開發(fā)商量身定做的，比如房子不好賣的時候，就出臺購房入戶政策，肯定就會有很多人借錢也要買房了。

　　怎樣才能降低房價

　　中國青年報：您認(rèn)為是什么原因造就了我國現(xiàn)在的高房價？

　　劉生：房價上漲一定程度上是我國經(jīng)濟發(fā)展的必然。改革開放30年，我國經(jīng)濟得到了大發(fā)展，土地自然會增值。政府出讓土地，政府得了最大的紅利。房地產(chǎn)商是做這個具體事情的人，而他們跟政府合作，所以開發(fā)商也是獲益的。

　　但房價漲到現(xiàn)在這么高，是因為我們發(fā)展房地產(chǎn)是學(xué)香港的。香港曾經(jīng)是英國的殖民地。英國人當(dāng)年在香港的時候因為不想背歷史的包袱，就用土地來做文章，政府只開發(fā)1%的土地，因為供需嚴(yán)重不平衡，自然抬高了房價。這樣，就讓有錢人來操這個攤。

　　中國青年報：這樣一來，很多香港平民百姓住不起房怎么辦？

　　劉生：在高房價政策的同時，香港政府修建了大量的公租房，用于解決低收入群體的住房?，F(xiàn)在香港大概28%的人住公租房。而我們學(xué)香港學(xué)歪了，我們只學(xué)了高端商品房這一塊兒。所以我們現(xiàn)在解決老百姓住房問題的辦法，也是增加保障房，這樣才能既滿足有錢人的需求，同時也讓老百姓也有房住。中國的住房政策一直是缺位的，許多問題不能完全用市場化的方式來解決，比如看病、教育和住房，全部市場化，現(xiàn)在問題顯現(xiàn)出來了，才發(fā)現(xiàn)要補課。

　　中國青年報：為何市場化解決不了住房問題？根源是什么？

　　劉生：根源是我國人多。

　　中國青年報：住房不通過市場來解決該怎么解決？靠行政分配？

　　劉生：理想的住房格局是，大多數(shù)人住在政府的房子里，1%的人住私有房產(chǎn)，99%的人住政府房子，既滿足有錢人的購房需求，也解決普通老百姓的住房問題。至于商品房和經(jīng)濟適用房、廉租房的比例，要根據(jù)各地的情況而定，總的來說住在政府的房子里應(yīng)該是多數(shù)，住商品房是少數(shù)。

　　中國青年報：但是房子作為一項固定資產(chǎn)，有投資的價值，有開發(fā)商就說房子本身就是給有錢人蓋的。

　　劉生：這話沒錯，房子是有投資屬性的。但作為國策，中國要保證社會的和諧發(fā)展，長久穩(wěn)定，房子只能是拿來住的?，F(xiàn)在我們看到房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了一個根本性的改變，就是把房子定位為是用來住的，現(xiàn)在中央已經(jīng)有一個很明顯的意圖，就是房子的功能是用來住的，所以不允許去炒。

　　中國青年報：您認(rèn)為怎樣才能扼制房價不斷飆升？

　　劉生：房價高的原因，一是政府缺位了，另外就是我們的政策有空子可鉆。政府應(yīng)該做保障性住房這一塊兒。但是我們保障性住房推出17年了，沒有一年真正去執(zhí)行。

　　政府應(yīng)該大量興建保障房，用來解決普通老百姓的住房問題。而且由于保障房所有權(quán)是政府的，這樣土地增值以后產(chǎn)生的利益是政府的?，F(xiàn)在政府已經(jīng)開始加強保障房建設(shè)，如果政策實施得好，肯定是可以拉低房價的。

　　中國青年報：開發(fā)商是否愿意建設(shè)保障房呢？

　　劉生：在形勢不好的時候，有的賺總比沒的賺好。前兩年房地產(chǎn)不景氣的時候，萬科在廣州拿了一個40萬平方米的土地，就是幫政府打工嘛。什么概念呢？就是萬科把它開發(fā)商的角色降低到建筑商，在里面收個工本費。