房價太高 看80后準夫妻如何巧妙出買房首付

    80后正迎來結婚潮，不過面對目前的房價，很多準夫妻都有些力不從心，究竟他們該如何籌出首付款，又怎樣安排婚后保險呢？

　　董小姐和男友戀愛一年后終于到了談婚論嫁的地步。不過，雖然兩人月收入都不錯，但算算購置新房所需要的費用，總覺得不夠，到底 他們該如何巧妙“擠”出首付呢？

    月收入不低 戀愛花費不小

　　董小姐和男友是在工作時認識的，1983年出生的董小姐和年長她2歲的男友可謂“一見鐘情”，生活中興趣愛好的相同以及工作上的交流互補，使他們很快走到一起。戀愛一年后，他們開始為結婚做準備。

　　董小姐到手的月收入有6000元，男友月收入15000元，雖然從事的行業(yè)不同，但都與金融有點沾邊，因此兩人在工作之余還會炒炒股票做點小投資。

　　董小姐說，在確立戀人關系后，男友收入中的很大一部分用在兩人吃喝玩樂上了，她粗略估計了一下，兩人平均每月的消費需要5000元左右，“周末我們就看電影、吃飯、購物，感覺沒什么大宗消費，可錢悄悄地就流走了。”董小姐說，她家在上海，因此沒有房租開銷，男友雖然有上海戶口，可尚未在上海置業(yè)，每月的房租需要1800元。兩人的收入合計后，每月的結余在14200元左右。

　　董小姐今年的年終獎金有2萬元，男友有5萬元，他們覺得隨著工作事業(yè)的發(fā)展，月收入和年終獎金會穩(wěn)步上升。由于沒有特別的年度花銷，兩人的年終獎金基本可以積攢下來。

    如何湊出買房首付

　　現在，擺在兩個年輕人面前的關鍵問題是，他們的首付該如何籌措。

　　董小姐說，他們打算在婚前購買一套新房，但又不想讓雙方父母拿出他們的養(yǎng)老本錢，估算下來，至少需要60萬元的首付款。“我和男友現在怎么算都有缺口。”董小姐說，考慮到婚后不久就想生個寶寶，他們希望把新房買在離董小姐父母家較近的地方，且至少需要90平方米。按目前那塊區(qū)域的房價算，30%的首付至少需要50萬元，即便裝修簡單、家電節(jié)省，也需要先攢到60萬元。不過，他們目前的活期存款只有5萬元，股票市值也只有35萬元，算來算去還差20萬元的資金缺口。

　　董小姐還介紹，由于公司福利比較好，雖然凈收入不高，但每月的公積金、補充公積金就要繳納700多元，男友的公司也有類似情況，他每月的公積金、補充公積金差不多能達到1000元，這樣兩人購房后還貸的壓力會比較小。所以，只要想辦法籌出首付，購房問題就基本解決了。董小姐說，她的父母也提出拿出20萬元資助買房，可她擔心這會給父母的養(yǎng)老帶來影響，想問問理財師是否有兩全其美的方式，既籌足首付又能保證父母養(yǎng)老無憂，在還貸的日子里，他們又該怎樣運用收入結余進行投資。

　　另外，考慮到資金儲備有限，董小姐和先生想簡化婚禮，“我們打算旅行結婚，不搞隆重的婚禮了，不過婚戒的費用還是需要理財師計算在開支內的。”董小姐介紹說。

    婚后保險該如何安排

　　董小姐和男友都有社會醫(yī)療保險以及單位投保的商業(yè)團體險，其中她的商業(yè)保險為10萬元的住院醫(yī)療保險、10萬元的意外身故及醫(yī)療保障，男友的商業(yè)保險為20萬元的意外身故及醫(yī)療保障、門急診醫(yī)療保險。

　　預計年內喜結連理的董小姐和男友都想問問理財師，是否需要再添置一些保險保障，特別是購房后，是否應該購買房貸險，或是增加投保人身保障呢？

    家庭資產配置與具體投資建議

　　浦發(fā)銀行恒隆廣場支行貴賓理財經理

　　2008年上海市十佳理財之星 陳凌達

　　家庭資產狀況分析

　　從董小姐和男友目前的資產狀況看，兩人收入穩(wěn)定，沒有負債。通過簡單計算可以得出，兩人流動性比率較高，說明資金的利用率不高，這與目前家庭暫時沒有負債有關。其次是儲蓄率偏高，但考慮到今后他們計劃實現婚慶、購房、子女教育金等多個財務目標，建議做好投資理財產品的合理規(guī)劃。

　　根據目前董小姐和男友的年齡、家庭負擔、投資經驗、投資知識等方面分析，兩人具有較好的風險承受能力，可以采取比較積極的投資方法，既為子女上學儲備教育金，也可以為養(yǎng)老早做打算。建議將現在的單一股票投資變?yōu)楹线m的投資組合。

    理財問題分析

　　購房計劃 董小姐和男友當務之急是為買房籌措首付及裝修金額。雖然董小姐沒有明確說明，但從現有的表達中可以理解為兩人購房屬房貸政策下的“第一套房”，如果購房面積在90平方米以上，那么房貸首付需要達到三成。根據房價估計，兩人所需要的首付款及裝修金額至少需要60萬元，現階段缺口20萬元。其中裝修部分可以申請公積金裝修貸款，每平方米1000元的貸款金額應該能夠解決裝修問題，而首付款中的缺口則可以通過向父母借款的方式補齊。

　　婚慶計劃 選擇婚禮從簡可以節(jié)省一筆婚慶費用，至于婚戒的花費在今年年內從收入結余中提出，應該不成問題。

　　保障計劃 董小姐和男友雖然有不錯的單位福利保障，但今后買房、育兒、養(yǎng)老的漫漫長路上，應該再添置一些適當的商業(yè)保險，特別是男友的經濟收入較高，首先需要增加保障。

    具體理財策略

　　“借”出首付補缺口 雖然董小姐和男友不想因為購房向父母伸手，擔心影響老人的養(yǎng)老質量，不過，這確實是最直接最有效的方法。而且，只要有借有還，老人的積蓄并不會減少。

　　目前商業(yè)銀行五年期貸款利率為5.76%，考慮到通貨膨脹因素，建議按照每年7%的單利方式，分5年還給父母。這樣一來，首付問題解決的同時，父母也可以將借款當作一項固定收益的投資，獲得一定的投資回報，可謂兩全其美。

　　公積金貸款幫大忙 董小姐和男友都是首次購房，且單位均繳納公積金和補充公積金，因此可以享受較高的公積金貸款金額，而商業(yè)貸款金額可以大大降低。預計只需要將現有的租房金額用于支付商業(yè)房貸即可。另外，在申請公積金貸款買房的同時，可以申請公積金裝修貸款，這樣裝修資金缺口的問題也就迎刃而解了。

　　逐步建立投資組合 董小姐和男友目前的投資方式比較單一，雖然采取積極的手段試圖獲取高收益，但建立家庭后，投資組合的模式或許效果更佳。由于兩人收入結余較多，即便是貸款買房后，商業(yè)貸款還款金額也不會太高，因此不妨每月取出2000至3000元左右定投基金。由于基金定投具有分攤成本的作用，風險性相對股市較小?；鸲ㄍ犊梢杂米髯优畬斫逃穑蚴莾扇说酿B(yǎng)老儲備，因此是一種中長期的投資，平日不需要他們太過操心。在選擇定投品種時，可以考慮波動較大的股票型基金。如果覺得“押寶”在單只基金上不放心，也可以進一步選擇基金定投組合，分散風險。

　　開源節(jié)流也很重要 成立家庭以后，各方面的開支也會相應增加，而董小姐和男友目前每月5000元的消費支出占了收入的一大部分，因而建議適當減少娛樂和生活支出，為家庭的長遠發(fā)展尤其是不久以后孩子的出生做好準備。

    保險建議

　　上海市理財規(guī)劃師 本刊金融工作室 張安立

　　步入婚姻殿堂，年輕人的肩頭等于多了一份責任需要扛起，而保險保障既是對自己的一份關愛，也是一份責任心的體現。

　　董小姐和男友這對80后準夫妻所在單位都提供了不錯的保險福利，雙方在有社會基本醫(yī)療保險的同時，還輔有意外身故保障、住院醫(yī)療保險或門急診醫(yī)療保險的保障，對單身青年來說比較全面了，不過，考慮到兩人即將買房結婚，并有生育打算，建議在商業(yè)保險上適當加強。

　　從董小姐和男友的收入來看，男友在家庭經濟中發(fā)揮的作用更大，因此保障金額可以較董小姐更高一些。建議他在確定房貸金額后，投保一份房貸險。目前房貸險的作用功能有兩項，一是房屋財產的保障，二是還款責任的轉移，當貸款人發(fā)生合同約定的事故無法還款時，保險公司會將該貸款人所承擔的貸款部分還給銀行，以減輕其他貸款人的還款壓力，這對董小姐而言是一種不錯的保障。在此基礎上，男友還可以投保壽險或增加意外險保障金額，受益人可定為董小姐。

　　另外，目前男友的醫(yī)療類保險僅限于門急診醫(yī)療保險，建議投保一份津貼型的住院醫(yī)療保險，并在經濟條件允許的前提下，購買一份20萬元的重大疾病保險。其中，津貼型住院保險的保費較低，根據投保人申請的每日津貼數額厘定保費，一年不過幾百元，而重疾險的保費比較高昂，可在家庭經濟穩(wěn)定時購買。

　　董小姐所承擔的家庭經濟責任相對較輕，她可以在現有的10萬元意外身故及醫(yī)療保障基礎上，再增加20至30萬元的意外險或定期壽險，每年的保費不會超過1000元。

　　而她需要盡快購買是一份母嬰健康保險。雖然法律上沒有明確規(guī)定孕婦不能投保，但女性妊娠期風險概率比正常人要搞得多，因此各家保險公司對孕婦投保都有一定的限制。由于董小姐婚后有生育打算，她可以提前考慮購買母嬰健康類保險。一方面對孕婦的妊娠期疾病、分娩或意外死亡進行保障，另一方面對胎兒或新生兒的死亡、新生兒先天性疾病或一些特殊手續(xù)給予賠付。中國人壽、太平洋、太平洋安泰等保險公司都設有專門的母嬰保險。董小姐的保險金額可定為20萬元。

　　未來寶寶出生后，建議董小姐或先生向所在單位咨詢一下，員工子女是否可以享受單位福利政策，寶寶生病的醫(yī)療費用、住院費用等是否可以由保險公司承擔。若想為寶寶投保商業(yè)險，建議以健康醫(yī)療為主，不超過10萬元的身故保障上限，且在父母自己完善保障后再做考慮。