新移民潮涌京滬深 大城市美夢VS高房價夢魘

    即將走出大學(xué)校園的車新?lián)P最近在家人的資助下，購買了一套位于北京昌平區(qū)天通苑的二手房。“租房住還是不太方便，房子遲早要買，現(xiàn)在房價也有所調(diào)整了，所以就下決心買下了。”老家是江蘇常州的車新?lián)P，今后將在中關(guān)村一家IT公司工作，月收入的三分之二將支付房貸月供。

　　每年，作為城市的新移民，大學(xué)畢業(yè)生的住房需求十分龐大。除了大學(xué)畢業(yè)生外，公司白領(lǐng)、事業(yè)較成功的自由擇業(yè)者等紛紛進(jìn)入北京、上海等大城市，流動人口在現(xiàn)居住地“穩(wěn)定居住”的持續(xù)時間逐年加長，“移民”傾向漸趨明顯，其中，相當(dāng)一部分已成為當(dāng)?shù)?ldquo;居民”。

　　隨著城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，這些移民的住房問題正變得日益突出。一方面，他們給特大城市注入了源源不斷的新鮮血液，推動了房地產(chǎn)市場的繁榮；另一方面，由于我國區(qū)域發(fā)展的不平衡，龐大的移民群體集中涌向少數(shù)城市，給這些城市的住房供應(yīng)造成了巨大的壓力。

　　城市化誘惑

　　“如果有能力留在大城市，當(dāng)然不會考慮回老家發(fā)展。大城市意味著更廣闊的事業(yè)空間。”車新?lián)P表示。顯然，越來越多的大學(xué)畢業(yè)生、外地打工者選擇留在大城市，目的是享受更優(yōu)厚的工作機(jī)會和生活待遇。

　　一份最新的社會調(diào)查報告顯示，當(dāng)前流動人口的利益訴求正在發(fā)生變化，部分就業(yè)和收入穩(wěn)固的群體，移民化傾向明顯，出現(xiàn)“流動人口不流動現(xiàn)象”。相當(dāng)部分的流動人口開始追求融入當(dāng)?shù)?，長期生活在一個城市，并開始購房安家。上海市近些年流動人口中，大約有10%左右的人口會在城市逐步沉淀下來，穩(wěn)定居住在城市中。另外，農(nóng)民工居住形態(tài)的穩(wěn)定性也在不斷提高。據(jù)浙江省的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)民工中居住出租房屋的比例逐年增加，并且已經(jīng)占到農(nóng)民工總數(shù)的86.37%。

　　社會學(xué)者指出，大城市優(yōu)質(zhì)的社會公共資源對流動人口形成了強(qiáng)大的吸引力，一些流動人員到大城市后就不愿離開，融入大城市的愿望強(qiáng)烈。這使得大城市人口流動形成盆地聚集效應(yīng)。

　　專家分析，大城市在經(jīng)濟(jì)、文化、醫(yī)療、教育、公共設(shè)施等各種社會資源方面具有明顯優(yōu)勢，對流動人口的吸引力不言而喻。目前，我國城市的城郊差異，不僅表現(xiàn)在公共設(shè)施和商業(yè)方面，人們住在城區(qū)，意味著可以享受更好的就業(yè)機(jī)會、更多的收入、更先進(jìn)的醫(yī)療以及更優(yōu)越的社會保障和子女教育條件。

　　高房價夢魘

　　進(jìn)入大城市是美夢，但源源不斷的新增人口，在一定程度上造成了大城市房價過快上漲的壓力，反過來又成為低收入者移民的夢魘。而未來幾年，一線城市的人口仍將維持加速上升態(tài)勢，中國社科院一位專家指出。

　　以北京為例，近幾年，北京市外來人口迅速增加。據(jù)估算，目前，北京外來人口已由過去的500多萬人迅速突破1000萬人，加上本地人口，總?cè)丝诔^2000萬人，已大大突破了北京市政府提出的“2010年將常住人口控制為1600萬左右的目標(biāo)。”上海、深圳兩地每年的新增常住人口也都高達(dá)幾十萬人。

　　“每天上下班高峰，北京的天通苑、四惠等地鐵站的乘客密密麻麻，擁擠得連列車車門都很難關(guān)上；各條環(huán)路上行駛的汽車堵得像特大露天停車場，車輛比行人走路還慢，從中，我們可以感受到大城市的高房價內(nèi)涵。”一位資深地產(chǎn)人士表示。

　　《中國住房發(fā)展報告》綠皮書認(rèn)為，2010年，中國城市化發(fā)展將創(chuàng)造更多真實需求，進(jìn)一步刺激大城市住房需求。

　　在北京一家媒體工作五年的宋先生來自山東聊城，今年初他便開始考慮買房。不過，想買新房的他，一直沒有買到適合的住房。“我看上的幾個項目遲遲不開盤，位置好一點的樓盤，又根本排不上號。”宋先生的例子僅僅是龐大移民群體的一個縮影。

　　近期，北京整體房價有所調(diào)整，但城區(qū)新盤價格依然堅挺。宋先生參加排號的一個位于西四環(huán)外的樓盤，開盤三天內(nèi)銷售率便超過80%。“剩余的房源都是頂層和底層，樓層和戶型好一點的房子還是買不到。”宋先生無奈地對中國證券報記者坦言。該樓盤一期銷售均價已超過25000元/平方米。

    “即使下調(diào)20%，大城市的房價依然很高。”21世紀(jì)不動產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾指出。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年5月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，環(huán)比上漲0.2%；其中，新建住宅銷售價格同比上漲15.1%，環(huán)比上漲0.4%。

　　目前，北京四環(huán)內(nèi)新房均價在3萬元/平方米以上，五環(huán)內(nèi)新房均價超過2萬元/平方米。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月以來，京城新開盤項目整體均價達(dá)23540元/平方米，環(huán)比略微下降6.1%，而實際成交住宅均價環(huán)比依然上漲7.5%。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，北京有五六千元一平方米的房子。懷柔有，密云也有。但是這些區(qū)域城市化功能的不健全，使得核心地區(qū)和郊區(qū)以外存在很大的差異。在北京，盡管郊區(qū)有中低收入者買得起的商品房，但買不了，因為居住成本極高，進(jìn)城上班要倒很多次車，周邊配套也很不完善。因此，這些移民的住房需求一定程度上就需要通過租賃來解決，而這又多少推高了城市的租金價格。

　　4月以來，全國多個重點城市的房屋租賃價格持續(xù)上漲，北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%，部分地段好、公共資源便利地區(qū)的房屋租賃價格漲幅達(dá)到20%。統(tǒng)計顯示，2010年1-6月，北京平均租賃價格達(dá)2928元，同比上升逾15%。

　　守望保障房

　　以目前的房價和收入水平，大多數(shù)外來人口很難買得起大城市的住房，而現(xiàn)行的保障房體系還沒有將這些城市移民納入其中。業(yè)內(nèi)人士建言，保障房政策應(yīng)打破戶籍藩籬，逐漸覆蓋城市移民。

　　進(jìn)入國家審計署工作的劉女士比較幸運(yùn)，從外地來京兩年便分到了一套公務(wù)員福利房。但絕大多數(shù)外地人口至今還處于保障房體系之外。

　　“城市外來人員承擔(dān)著很多當(dāng)?shù)厝藷o法承擔(dān)的工作，他們的住房問題也應(yīng)受到保障。”國務(wù)院發(fā)展研究中心社會發(fā)展部副部長林家彬最近表示。他指出，從2012年開始，國家應(yīng)該將城市非戶籍常住人口中的住房困難家庭逐步納入住房保障對象。

　　據(jù)估算，我國現(xiàn)有1.47億城市流動人口，假設(shè)其中需要成為住房保障對象的占比為40%，約6000萬人，折合2000萬戶。顯然，外來人口的住房保障力度應(yīng)當(dāng)加大。

　　目前，保障外來人口的住房問題已在一些城市有試點。北京在研究政策性租賃房的相關(guān)政策，外來務(wù)工人員、農(nóng)民工、剛畢業(yè)的大學(xué)生等人群，有望可以申請政策性租賃房。北京城建集團(tuán)去年獲得的朝陽區(qū)北苑南區(qū)居住項目用地首次配建政策性租賃房。

　　各地也紛紛出臺政策解決住房保障資源與戶籍掛鉤的問題，上海、重慶等高房價城市均已明確保障性住房分配將覆蓋外來人口。此外，多個城市還推出了“公共租賃房”解決外來人才的住房困難。

　　這一繼經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房之后的“第四種保障性住房”，將主要面向大學(xué)畢業(yè)生和在城市就業(yè)的外來人口等“夾心層”。

　　上海正不斷拓展住房保障“兜底”的范圍，擬推出公共租房住房，將住房保障覆蓋面從城鎮(zhèn)戶籍人口擴(kuò)大至有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口。重慶市公租房主要出租對象是重慶市主城常住人口中的“3＋1”群體：“3”指的是城區(qū)原住居民中的低收入群體，在主城區(qū)打工的外來農(nóng)民工，在重慶市主城區(qū)工作的尚無購買商品房能力的大學(xué)畢業(yè)生。江蘇省公共租賃房也將致力于解決畢業(yè)參加工作不滿5年的新就業(yè)人員、非就業(yè)地戶籍的外來務(wù)工人員的住房難題。