保障房建設(shè)欲試水代建制 萬科先行半步積極介入

    市場經(jīng)濟(jì)相信嗅覺與機(jī)遇的把握,然而“快一步者死,快半步者贏”。降價(jià)之外,越來越多的開發(fā)商開始重視并探索適應(yīng)調(diào)控的另一條路徑——建設(shè)保障房。但先覺者該如何邁出這“半步”,耐人尋味。

    最近,有消息稱,萬科今年將參與南京的保障房建設(shè),預(yù)計(jì)建筑規(guī)模達(dá)400萬平方米。這一規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科進(jìn)入南京10年來所有開發(fā)項(xiàng)目面積之和,也是今年傳出的開發(fā)商參建保障房的最大規(guī)模。

    事實(shí)上,不僅是萬科,保利、中建、綠地、遠(yuǎn)洋、富力、首開等諸多大型房企在謀求大規(guī)模進(jìn)入保障房市場。在嚴(yán)厲調(diào)控之下,規(guī)模巨大且安全系數(shù)高的保障房領(lǐng)域成為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)的絕佳所在。

    但目前的政策體系、政府職能、利益激勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制仍存在不確定性。因此,企業(yè)仍需與政府一道,理順保障房建設(shè)的諸多關(guān)節(jié),探索建立安全性與盈利兼顧的參與模式。

    大勢(shì)——七成之變

    6月23日,本報(bào)記者求證萬科參與南京保障房建設(shè)一事,南京萬科置業(yè)有限公司總經(jīng)理付凱并未正面確認(rèn)。“的確與南京有關(guān)部門商談過保障房建設(shè)事宜,但目前尚未獲得南京市政府委托。”

    同一天,記者從南京市住建委了解到,萬科已成為南京市首批公示的16家保障房建設(shè)開發(fā)商之一,而且未來每個(gè)保障房項(xiàng)目都將從公示的開發(fā)商中選擇承建單位。

    萬科總部也明確,鼓勵(lì)各地分公司積極介入保障房建設(shè)。萬科總裁郁亮在接受媒體采訪時(shí)曾表示,此輪調(diào)控是房地產(chǎn)市場“重建”的開始,未來市場格局、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)都將發(fā)生變化。“我們認(rèn)為未來住宅體系必須包括兩大部分:政策性住房和商品房,而且政策性住房會(huì)有一個(gè)可觀的比例。”郁亮說,開發(fā)商必須主動(dòng)配合這種趨勢(shì),主動(dòng)參與這兩大塊的建設(shè)發(fā)展。

    萬科判斷的依據(jù),源自調(diào)控政策對(duì)保障房建設(shè)的傾斜。早在本論調(diào)控之初,國土資源部就曾要求,各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70%。在其后公布的全國供地計(jì)劃中,這一比例達(dá)到了77%。

    當(dāng)時(shí),有分析人士指出,如果這一政策能夠得到長期有效的執(zhí)行,那么房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的游戲規(guī)則、格局都將發(fā)生變化,且開發(fā)商的發(fā)展策略也需作相應(yīng)調(diào)整。

    “新國十條”出臺(tái)后的5月19日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與省級(jí)地方政府簽訂2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書。按照計(jì)劃,2010年全國共建設(shè)各類保障性住房300萬套,棚戶區(qū)改造住房280萬套,改造農(nóng)村危房120萬戶。不少地方也明確提出“2010年保障房和配套房的開工量不少于總量60%”的目標(biāo)。

    住建部政策研究室內(nèi)部人士告訴記者,“新國十條”賦予了住建部約談、考核、問責(zé)的權(quán)力,因此簽署目標(biāo)責(zé)任狀時(shí),已經(jīng)明確了年底的考核與問責(zé),“與烏紗帽掛鉤”。因此,今年各地的保障房建設(shè)將有所保證。例如,南京今年保障房用地總面積接近1萬畝,計(jì)劃3年左右建成900萬平方米,今年開工600萬平方米,竣工300萬平方米。北京也有1250公頃的土地供應(yīng)用于保障房建設(shè)。

    據(jù)國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平估算,今年我國將完成580萬套保障房和棚戶區(qū)改造的投資額約需要3500億元。今年中央政府安排的專項(xiàng)資金為632億元,需要地方政府配套的資金以及引入的社會(huì)資金的規(guī)模將達(dá)到3000億元左右。

    在這種背景下,北京萬科營銷總監(jiān)肖勁認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模參與地方的保障性住房建設(shè)將是市場的大趨勢(shì)。“2010年北京萬科的竣工面積將有1/3是保障性住房,現(xiàn)在我們更愿意主動(dòng)和政府談建設(shè)純保障性住房的事情。”肖勁透露。

    事實(shí)上,即便不主動(dòng)參與,保障房建設(shè)也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房,只要拿地開發(fā),基本上繞不開保障房的建設(shè)。”北京某中型房企的負(fù)責(zé)人告訴記者。

    現(xiàn)實(shí)——低利潤與不可控

    除了市場規(guī)模巨大并且是未來發(fā)展趨勢(shì)之外,在調(diào)控背景下,保障房建設(shè)受到開發(fā)商青睞的另一重要原因就是其經(jīng)營的安全性和穩(wěn)定性。

    一般情況下,房地產(chǎn)開發(fā)的投資收益,取決于銷售的利潤率和資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。在調(diào)控打壓之下,開發(fā)商很難通過提高利潤率來提高投資收益率,更好的選擇則是提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。而參與保障房建設(shè)則提供了可能性,在理想狀態(tài)下,政策性住房在需求上是穩(wěn)定且充裕的,只要盡快建好盡快交付使用,就不必?fù)?dān)心資金回籠的問題,從而將資金的周轉(zhuǎn)速度最大化。

    業(yè)內(nèi)人士稱,“因?yàn)樾麄骱蜖I銷成本很低,只要控制好建安成本和管理成本,保障房的利潤就能得到保證,通常在3%到5%之間。”

    各地政府控制的保障房利潤也基本在此范圍。南京市住建委對(duì)承建保障房的開發(fā)商要求利潤率控制在3%,另外可獲得1%到2%的管理費(fèi)。上海要求安置房的利潤率在5%左右,經(jīng)適房的利潤率在3%左右。因而在“市場規(guī)模巨大、利潤率穩(wěn)定在3%到5%、風(fēng)險(xiǎn)低、資金周轉(zhuǎn)率高、容易獲得信貸支持”的保障房建設(shè)與“風(fēng)險(xiǎn)高、利潤高但不穩(wěn)定、資金周轉(zhuǎn)率低”的商品房市場之間,在調(diào)控逐步深入之下,前者愈發(fā)受到開發(fā)商的青睞。

    但是,目前保障房領(lǐng)域的現(xiàn)實(shí)與理想化的狀態(tài)還有所差距。首先表現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)的控制上,雖然總體上風(fēng)險(xiǎn)較低、安全性較好,但在售價(jià)限定的情況下,如果碰上建材價(jià)格上漲,風(fēng)險(xiǎn)則是由企業(yè)承擔(dān)。所以,保障房建設(shè)需要企業(yè)有較強(qiáng)的成本控制能力,比較適合規(guī)模化的大型企業(yè)和具有很強(qiáng)施工經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)。

    同時(shí),受政府行政能力的制約,有時(shí)候保障房的資金周轉(zhuǎn)率并不是很高。萬科在北京的第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目紅獅家園,原本預(yù)算從拿地到售完的時(shí)間是一年左右,但是由于政府對(duì)購房人資格審核等因素,一直到兩年后才開始銷售,導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率大降。

    此外,對(duì)于一些政府回購的保障房項(xiàng)目,政府的償還能力和行政效率,對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言,也是不確定因素。萬科紅獅家園項(xiàng)目經(jīng)理許珂告訴記者,該項(xiàng)目在開發(fā)過程中,還歷經(jīng)污染土治理、開工延后、建材漲價(jià)等不確定因素,盡管進(jìn)行了嚴(yán)格的成本核算和控制,最后已是微利,凈利潤率在3%以內(nèi)。

    “這次主要在戶型設(shè)計(jì)、成本控制等方面,為下個(gè)項(xiàng)目積累了經(jīng)驗(yàn)。”許珂透露,萬科下一個(gè)在北京的保障房項(xiàng)目將試點(diǎn)采用工業(yè)化模式。

    先行半步的探索

    業(yè)內(nèi)專家建議,在越來越多的企業(yè)希望進(jìn)入保障房領(lǐng)域的情況下,政府更需要理順利益激勵(lì)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制,鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)保障房,并在保持穩(wěn)健的基礎(chǔ)上,盡量能提高參與企業(yè)的利潤。

    但是,目前的政策體系、激勵(lì)機(jī)制等都還不完善。針對(duì)實(shí)際操作中的諸多困局,開發(fā)商也在探索。

    意圖大規(guī)模參與地方保障房建設(shè)的萬科,有結(jié)合規(guī)模化的保障房建設(shè)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的打算。5月底,王石指明方向,“萬科下一步仍然會(huì)加大對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn),并結(jié)合政府下單的保障房的建設(shè)進(jìn)行大規(guī)模實(shí)踐。”

    郁亮近日也公開表示看好保障性住房建設(shè)與住宅產(chǎn)業(yè)化的結(jié)合,將積極介入,“今年的目標(biāo)是以產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)100萬平方米的保障性住房。保障性住房建設(shè)規(guī)模大,進(jìn)度要求快,套型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)易于標(biāo)準(zhǔn)化,同時(shí)節(jié)能環(huán)保要求較高,適合產(chǎn)業(yè)化方式建造。”

    6月初在上海舉行的保障性住房性能認(rèn)定試點(diǎn)工作座談會(huì)上,住建部住房保障司與住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心的負(fù)責(zé)人也曾提出了這個(gè)思路,探討保障房建設(shè)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的可行性。

    事實(shí)上,政策層面上已現(xiàn)端倪。今年3月底,北京市政府、市建委,聯(lián)合其他一些主管部門,出臺(tái)了工業(yè)化住宅優(yōu)惠政策,北京的項(xiàng)目如果用預(yù)制的方式,能夠豁免不高于3%的容積率。北京今年計(jì)劃有50萬平方米的政策性住房試點(diǎn)工業(yè)化。深圳也在討論一些指引,擬給予工業(yè)化住宅容積率一定的傾向性扶持。

    而對(duì)于企業(yè)而言,工業(yè)化建造雖然會(huì)在一定程度上增加建安成本,但是規(guī)?；?建安成本則可以拉平。據(jù)測算,20萬平方米以上的規(guī)模即可拉平所增加的建安成本。此外,工業(yè)化建造會(huì)大大縮短施工周期,提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。

    除了規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化的思路之外,記者還從萬科內(nèi)部人士處得知,萬科正在考慮保障房領(lǐng)域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入,萬科只輸出技術(shù)與管理,以此來收取管理費(fèi)用。若依此實(shí)施,開發(fā)商幾乎毫無風(fēng)險(xiǎn),而利潤穩(wěn)定。