報低價怪狀掃描：樓市報低價成風 誰是背后黑手?

    廣州房價貴不貴？看成交價，二手市區(qū)房動輒過萬，的確貴，但看廣州市房管局每月公布的一二手成交價格，5月份全市一手成交均價為11745元/m2，二手房均價才5198元/m2。這個價格真實嗎？若這個價格真實，恐怕全廣州的人只買二手房，事實上5月份廣州市二手市價約為10800元/m2。從時常見諸報端的廣州市三大地產中介行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，廣州市一二手住宅價差僅在2000元/m2之內，遠低于房管局公布的一二手住宅價差。房管局公布的二手住宅價格偏低,究其原因在于二手住宅遞件過戶申報的價格偏低。從記者調查廣州日報監(jiān)控的30大二手屋苑的成交價與報稅價來看，報稅價僅為實際成交價的四五成，部分市內優(yōu)質地段樓房報稅價更低至成交價3折以下。

　　報低價，有人說，這是皇帝的新衣；有人說，這是行業(yè)“潛規(guī)則”；也有人說，這是行業(yè)公開的秘密。本期記者要做那個指出皇帝沒穿衣服的小孩，為讀者揭開行業(yè)“潛規(guī)則”背后的成因與潛藏的風險，把這個公開的秘密大白于天下。

　　報低價怪狀掃描：

　　譽峰成交價2.5萬，報稅價7470元/m2

　　從記者調查的全市30大二手屋苑成交價與報稅價的表格來看，名盤報稅價只為成交價的40%~60%。成交單價最高的匯景新城，二手價已過2.3萬元/m2，報稅價依然是“9字頭”的四位數(shù)。從區(qū)域來看，番禺區(qū)報稅價與成交價差距最小，一般是成交價60%左右。

　　有中介人士表示，一般來說二手成交價不會低于一手成交價，不過一個譽峰單位的成交個案推翻了中介人士的說法。這個譽峰成交單價2.5萬元/m2，報稅價僅為7470元/m2。就算是譽峰最早推出而且朝向最差的單位，其單價都不會低于“8字頭”，知名度如此高的樓盤居然以“7字頭”報稅成功，可謂奇怪。

　　有地產人士稱，名盤或商品房小區(qū)由于一手價格較透明，報稅價為成交價四五成已算是不錯，市區(qū)優(yōu)質地段的“黃皮樓”(即樓齡較長、外墻為黃色的樓梯樓)，它們的報稅價更加低。一位購房者的報稅經(jīng)歷驗證了這位人士的說法。

　　邱小姐購買東山培正小區(qū)的學位房，30平方米的一樓單位，成交價為50萬元。當時業(yè)主手持的購房發(fā)票價格為10萬元，最終邱小姐在咨詢朋友和中介公司后報了12.5萬元的成交價，在房管局報稅順利通過。12.5萬元的報稅價僅為50萬元成交價的1/4。

　　報低價成因：逃避重稅是主因

　　據(jù)記者調查所知，報低價成因主要是逐利，業(yè)主通常要求實收，營業(yè)稅、個稅兩大由業(yè)主承擔的稅項轉嫁買家，買家想省錢，中介人員從旁推動，再加上政府有關部門對此長期失察，因此造成歷年的二手報稅價偏低。

　　日前，記者來到廣州市30大二手屋苑之一的淘金家園探測行情。一位中介告訴記者，這里二手成交報低價風氣很濃，二手成交市價已到19000元/m2，到房管局的報稅價僅為6000多元/m2。記者問這個中介人士，為什么是“6字頭”，不是“5字頭”或“7字頭”？這位人士透露玄機，因為當時淘金家園一手發(fā)票價就是6000多元/m2，故此二手報稅價與這個價格持平或略有上升，即可在房管局報稅通過。

　　麗江花園是位居廣州市成交量前列的樓盤之一。記者從這里的一位中介人士處了解到一個所謂公式：上手發(fā)票價×1.1÷0.95=本次交易報稅價。這位人士舉例說明，若業(yè)主手持的發(fā)票價是50萬元，按此公式計算，本次業(yè)主轉讓的報稅價應為57.89萬元。若房產證不足5年，營業(yè)稅將根據(jù)7.89萬元的增值差額來納稅。這位中介人士言之鑿鑿地告訴記者，這是番禺區(qū)房管局公布的一個評估價計算方式。記者根據(jù)所有公開渠道查詢，都未能證實這個公式的正確性。據(jù)行業(yè)人士表示，二手地產經(jīng)紀的行業(yè)知識一般都是口耳相傳形成，不排除“有心人”總結出這個公式來方便向買家解釋稅費成本。

　　記者通過親身看盤以及采訪所知，報低價也有很大一個原因在于中介人士推動，大中小行中介均建議買家報低價，以節(jié)省成本。據(jù)一位中介人士透露，給買家計算稅費的紙有講究，一定不能用有公司名字為抬頭的紙，而且演示稅費公式后最好把那張紙收回，以免以后涉及糾紛被用作證據(jù)。

　　市價四五成的報稅價，略有文化水平的人一眼都可看出是“造假”，為何在報稅環(huán)節(jié)卻是一路綠燈？據(jù)記者從有關人士了解到，報低價起源于2006年出臺營業(yè)稅，當時廣州樓價只在“4字頭”，稅局房屋評估體系基本上是根據(jù)過往的成交記錄為參考，一代又一代的買家先后報低價，結果廣州市公布的二手成交價官方統(tǒng)計長期落后于當前市況。