樓市深度調(diào)整 第三季度一線城市房?jī)r(jià)或陡然下降

    房地產(chǎn)調(diào)控各利益相關(guān)方的角力注定緊張而漫長(zhǎng)，自4月中旬的調(diào)控政策出臺(tái)至今兩月余，強(qiáng)烈觀望情緒下，部分重點(diǎn)城市成交量持續(xù)萎靡。研究機(jī) 構(gòu) 的 最 新 統(tǒng) 計(jì) 數(shù) 據(jù) 表明，重點(diǎn)城市成交量全線下降，部分新盤、二手樓盤均曝出“零成交”。在此壓力下，部分重點(diǎn)城市的 房 價(jià) 已 現(xiàn) 整 體 松 動(dòng) 跡象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，第三季度特別是八九月份的房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下跌，屆時(shí)，北京、上海和廣州等一線城市房?jī)r(jià)的松動(dòng)將會(huì)最為明顯。

　　這也使越來越多的人更加堅(jiān)定地認(rèn)為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控舉措能夠達(dá)到既定目標(biāo)，專家認(rèn)為，接下來政策持續(xù)的力度不會(huì)減弱，一系列長(zhǎng)期性制度建設(shè)也正接力當(dāng)前的調(diào)控逐步走向深化。

　　觀望加劇

　　成交量萎靡仍會(huì)持續(xù)

　　樓市買賣雙方的博弈正陷入更深的膠著狀態(tài)。就在大多數(shù)人都選擇靜觀其變的時(shí)候，成交量更是顯得越發(fā)低迷，這在部分重點(diǎn)城市表現(xiàn)得尤為突出。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市樓市成交面積環(huán)比全線下降，在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，成交面積幾乎全線下跌，其中南京下跌幅度最大，達(dá)75 .27%，杭州 、 成 都 次 之 ， 下 跌 幅 度 均 超 過50%。北京(不含政策性住房)、上海 、 深 圳 的 環(huán) 比 跌 幅 分 別 為33.67%、22.9%和28.9%。

　　這種成交量的萎靡與5月份一脈相承。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市5月成交量減少一半，在其監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。

　　不僅如此，“零成交”的現(xiàn)象正日益凸顯且范圍有擴(kuò)大趨勢(shì)。不僅北京上海等一線城市諸多新開盤項(xiàng)目被曝“零成交”，二手樓盤的零成交也逐漸蔓延，鏈家地產(chǎn)最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在2010年上半年的二手房市場(chǎng)中，總成交超過40套的450個(gè)樓盤，均受到了宏觀調(diào)控新政的影響，自“新國(guó)十條”后，北京大多數(shù)二手樓盤尤其成交冷清，月均房源掛牌量超過10套的樓盤中，350多個(gè)樓盤“零成交”。另有數(shù)據(jù)稱，5月份全國(guó)70個(gè)大中城市中有近30個(gè)城市出現(xiàn)“零成交”，進(jìn)入6月“零成交”的城市還會(huì)增加。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為濃重的觀望情緒是成交量持續(xù)萎靡的主要原因。“這充分表明市場(chǎng)還處于深度博弈狀態(tài)，購(gòu)房者和開發(fā)商在價(jià)格上還沒有達(dá)成均衡，房?jī)r(jià)還沒有實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降之前，購(gòu)房者仍會(huì)處在觀望狀態(tài)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì) 長(zhǎng) 陳 國(guó) 強(qiáng) 對(duì) 《 經(jīng) 濟(jì) 參 考 報(bào) 》 表示，從成交量下滑打破原有的均衡到建立新的均衡需要一個(gè)過程，因此在房?jī)r(jià)調(diào)整之前，成交量下滑甚至零成交的狀況還會(huì)持續(xù)。

　　的確，觀望背后購(gòu)房者普遍對(duì)房?jī)r(jià)回落充滿期盼。人民銀行營(yíng)業(yè)管理部近日公布的二季度北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房狀況問卷調(diào)查顯示，北京市認(rèn)為未來一年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌的居民占比為34.4%，環(huán)比上升19.8個(gè)百分點(diǎn)，一年來首次超過預(yù)期上漲的占比。而居民對(duì)下季度房?jī)r(jià)下跌預(yù)期更加強(qiáng)烈，預(yù)期下季度房?jī)r(jià)將下跌的居民占比超過四成，比預(yù)期未來一年房?jī)r(jià)下跌的比例高6 .5個(gè)百分點(diǎn)。

　　進(jìn)程

    房?jī)r(jià)現(xiàn)整體松動(dòng)跡象 三季度或“陡然”下降

　　隨著成交量的持續(xù)低迷，“堅(jiān)挺”的房?jī)r(jià)終于有些扛不住了，開始逐漸進(jìn)入下降通道。業(yè)內(nèi)人士指出，如果沒有成交，房?jī)r(jià)就很難堅(jiān)挺得住，從龍頭企業(yè)到整個(gè)行業(yè)，從一線城市到二三線城市 ， 從 郊 區(qū) 到 市區(qū) ， 房 價(jià) 下 降 的 傳 導(dǎo) 效 應(yīng) 正 在 顯現(xiàn)。廣州某房地產(chǎn)企業(yè)的一位工作人員告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，廣州郊區(qū)的房?jī)r(jià)松動(dòng)明顯，少數(shù)樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了大幅度打折，但市中心和二三線城市還沒有什么松動(dòng)，開發(fā)商和買房者仍處于觀望和博弈之中。雖然不同城市不同樓盤的房?jī)r(jià)變動(dòng)有所差異，但降價(jià)確實(shí)已經(jīng)不再是新政剛出時(shí)個(gè)別企業(yè)的“小打小鬧”。就連一向“唱漲”房?jī)r(jià)的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)也改口了，他最近在博客文章里稱，在強(qiáng)制的政策壓力之下，降房?jī)r(jià)已成為了主色調(diào)，降已成為了一種必然。

　　從恒大到萬科、綠地，越來越多的開發(fā)商加入了降價(jià)的行列。中原地產(chǎn)研究中心的新房周報(bào)中指出，5月在部分城市出現(xiàn)降價(jià)促銷的恒大、萬科等房企，上個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)明顯優(yōu)于同行，顯示出市場(chǎng)低迷之際，快速做出調(diào)價(jià)決策，搶占市場(chǎng)先機(jī)是可行之策。

　　特別是一些全國(guó)龍頭企業(yè)的價(jià)格調(diào)整，產(chǎn)生了帶頭示范的效果。上述行業(yè)分析師表示，這些企業(yè)的降價(jià)更能代表整個(gè)行業(yè)的走勢(shì)，未來將會(huì)有更多的開發(fā)商通過降價(jià)來出售樓盤。

    “現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降傳導(dǎo)擴(kuò)散的現(xiàn)象，即由一線城市傳導(dǎo)到二三線城市，由郊區(qū)傳導(dǎo)到市區(qū)，降價(jià)應(yīng)該是一種趨勢(shì)。”一家證券公司的房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者。

　　中原地產(chǎn)研究中心的新房市場(chǎng)周報(bào)指出，二線城市成交量對(duì)新政的反應(yīng)滯后于一線城市，新政前期成交量影響較小，進(jìn)入6月起開始大幅下挫。

　　房?jī)r(jià)整體性松動(dòng)什么時(shí)候能由跡象變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)呢？記者采訪到的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年第三季度特別是八九月份將會(huì)是一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因?yàn)榈綍r(shí)候新盤將相對(duì)集中地入市，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)放大很多。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，房?jī)r(jià)將是階梯式的走勢(shì)，先是很長(zhǎng)時(shí)間的拉鋸，然后到了一個(gè)時(shí)點(diǎn)后就會(huì)“陡然地下降”。“現(xiàn)在還處于第一個(gè)階段，而到了第三季度房?jī)r(jià)將會(huì)有進(jìn)一步的下跌，其中全國(guó)性的大開發(fā)商比較集中的北京、上海和廣州的房?jī)r(jià)松動(dòng)將會(huì)最為明顯。”

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，不同區(qū)域不同項(xiàng)目的調(diào)價(jià)幅度會(huì)有差別，在價(jià)格泡沫明顯、虛高情況嚴(yán)重，特別是投資性需求占比高的區(qū)域，價(jià)格調(diào)整的力度和空間就會(huì)大一些。

　　上述廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，真正的松動(dòng)可能得到年底上市公司“沖業(yè)績(jī)”的時(shí)候，沒有辦法必須得以降價(jià)提高銷售量。

　　效果初顯

　　長(zhǎng)期制度建設(shè)正接力調(diào)控

　　在成交量持續(xù)低迷和房?jī)r(jià)已現(xiàn)整體性調(diào)整跡象的背景下，相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)出臺(tái)更加嚴(yán)厲調(diào)控措施的可能性較少。

　　“樓市調(diào)控新政剛出來的時(shí)候，5月份基本沒有樓盤降價(jià)，甚至有的還在上漲，那時(shí)存在政策進(jìn)一步加強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)。但隨著6月份有越來越多的樓盤在降價(jià)，政策調(diào)控的效果逐漸顯現(xiàn)，而且已經(jīng)出臺(tái)的政策是非常嚴(yán)厲的。所以從目前的情況來看，政策風(fēng)險(xiǎn)并不大，短期內(nèi)出臺(tái)強(qiáng)化政策的可能性比較小。”上述房地產(chǎn)行業(yè)分析師說。

　　另一方面，受訪專家也一致認(rèn)為，在實(shí)現(xiàn)“價(jià)格回歸到合理區(qū)間”這一調(diào)控目標(biāo)之前，政策力度不會(huì)減弱，并且保障性住房建設(shè)等一系列長(zhǎng)期性制度建設(shè)正承接當(dāng)前調(diào)控逐步走向深化。

　　“從短期到中長(zhǎng)期的內(nèi)在邏輯來看，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政應(yīng)該會(huì)引導(dǎo)制度建設(shè)。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康26日在中國(guó)房地產(chǎn)50人論壇年會(huì)上表示。在他看來，制度建設(shè)的框架必然要涉及到能否在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)相匹配的稅制。

　　雖然盛傳的稅收新政尚未落地，但作為一種制度建設(shè)，開征物業(yè)稅或擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍可以通過加大投資者持有房產(chǎn)的成本，起到抑制需求和市場(chǎng)過度投機(jī)的作用，并能在短期內(nèi)可以影響人們的心理預(yù)期，有利于擠出房地產(chǎn)泡沫。從長(zhǎng)期來看，則不僅有利于保證地方政府穩(wěn)定財(cái)源而且也是完善財(cái)產(chǎn)稅制的重要步驟。

　　“調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)的可能性很小，況且價(jià)格回歸到比較合理的區(qū)間不是調(diào)控的唯一目標(biāo)，加大保障性住房建設(shè)等也都是調(diào)控的基本內(nèi)容和目標(biāo)。”陳國(guó)強(qiáng)表示，住房保障政策作為未來住房制度當(dāng)中的一個(gè)基本制度安排，需要長(zhǎng)期持續(xù)地落實(shí)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部等六部委于近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，部署2010年至2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作。

　　規(guī)劃編制是重點(diǎn)是，著力解決低收 入 家 庭 住 房 困 難 問 題 ， 力 爭(zhēng) 到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，力爭(zhēng)到“十二五”期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障；努力解決中等偏下收入家庭住房困難，要加快建設(shè)公共租賃住房、限價(jià)商品住房，著力解決新就業(yè)職工、進(jìn)城務(wù)工人員等中等偏下收入家庭的住房困難；積極推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)綜合整治。

　　此外，改變住房供應(yīng)的模式，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，土地市場(chǎng)的規(guī)范管理等方面也都是調(diào)控的基本內(nèi)容和目標(biāo)，陳國(guó)強(qiáng)預(yù)測(cè)下一步會(huì)在完成上述調(diào)控目標(biāo)方面做更多的努力。