合生押寶一線城市被指失算 或降價(jià)沖刺200億目標(biāo)

    “華南地產(chǎn)五虎”中的合生創(chuàng)展（以下簡(jiǎn)稱合生）（00754，HK）已經(jīng)被其同儕富力、恒大、碧桂園、雅居樂(lè)甩在了后面，而在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，合生更是有些難熬。合生新任執(zhí)行總裁薛虎曾表示，公司計(jì)劃在2010年實(shí)現(xiàn)合約銷售總額同比增長(zhǎng)30%，根據(jù)合生去年150億元的合約銷售額計(jì)算，合生今年的銷售目標(biāo)接近200億元。而據(jù)了解，截至4月20日，合生僅實(shí)現(xiàn)合同銷售總額約40億元，這意味著合生要在接下來(lái)的半年中，承受著調(diào)控的重負(fù)完成余下的計(jì)劃，其壓力不可謂不大，同時(shí)，據(jù)記者了解，今年來(lái)合生高層的變動(dòng)也對(duì)其銷售造成了較大的影響。

　　在這種情況下，合生與其他房企背道而馳的戰(zhàn)略計(jì)劃也受到業(yè)界質(zhì)疑。時(shí)下各大房企紛紛將目光投向二三線城市，希望借這些城市的潛力接過(guò)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的接力棒，而合生卻仍堅(jiān)持以高端產(chǎn)品進(jìn)軍一線城市的戰(zhàn)略，這也讓合生在中央“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的表述中倍受壓力。

　　輝立證券分析師陳耕認(rèn)為，如果合生要達(dá)到今年的銷售目標(biāo)，必然要采取降價(jià)銷售的策略。從目前市場(chǎng)方面?zhèn)鞒龅南?lái)看，預(yù)計(jì)公司方面已經(jīng)開(kāi)始醞釀這方面的考慮，在第三季度公司沖業(yè)績(jī)的時(shí)候，將會(huì)有所體現(xiàn)。

　　旗下項(xiàng)目銷售乏力

　　今年政策調(diào)控綿綿無(wú)期，盡管當(dāng)下不少開(kāi)發(fā)商仍然死撐不言降價(jià)，但市場(chǎng)上“團(tuán)購(gòu)”、“一口價(jià)”等變相的降價(jià)行為，在近期的樓市上頻頻上演。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前，合生在廣州的在售項(xiàng)目有15個(gè)，其中位于廣州海珠區(qū)的珠江帝景項(xiàng)目由于地處市中心，可以算是合生在廣州眾多項(xiàng)目盤(pán)中銷售較好的。

　　記者在廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的官網(wǎng)查詢到，截至6月22日，合生的上述項(xiàng)目盤(pán)僅售出5套，成交價(jià)格最高的為1.45萬(wàn)元/平方米，最低的僅為1萬(wàn)元/平方米。而開(kāi)發(fā)商對(duì)外報(bào)價(jià)則為2.4萬(wàn)元~2.8萬(wàn)元/平方米。

　　22日，記者實(shí)地探訪該樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，在銷售中心處，幾乎沒(méi)有人前來(lái)問(wèn)項(xiàng)目情況。“目前二樓的200多平方米的洋房?jī)r(jià)格在2.4萬(wàn)元/平方米，沒(méi)有任何的價(jià)格優(yōu)惠，貨量也很少。”該項(xiàng)目盤(pán)工作人員小廖向記者介紹稱，其樓頂帶花園的復(fù)式樓（毛坯）價(jià)格為3萬(wàn)多元/平方米。他隨后表示，由于今年政策調(diào)整，公司推貨比較慢，同時(shí)希望借力不久后的亞運(yùn)會(huì)概念，想等市場(chǎng)好點(diǎn)的時(shí)候再推向市場(chǎng)，小廖告訴記者，由于這兩個(gè)月鮮有成交，他基本只能拿到一兩千元的底薪。

　　此外，記者發(fā)現(xiàn)合生的駿景花園6月期間也僅僅售出5套，開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，而實(shí)際成交均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米，足足下降了2000元/平方米；而合生在廣州的逸景翠園，在6月期間更是僅售出1套。

　　記者注意到，不僅僅是在廣州項(xiàng)目銷售艱難，截至6月21日，合生在北京的某項(xiàng)目盤(pán)本月也僅售出5套。

　　對(duì)此，該集團(tuán)廣州分公司營(yíng)銷中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銷售不好首先可能是由于市場(chǎng)原因，其次是由于公司本身的存貨不多，每次僅推出幾十套的貨品，而公司的產(chǎn)品屬于中高端項(xiàng)目，總價(jià)高，就算是在平常的情況下，成交也要比其他樓盤(pán)少?！?b>　必將采取降價(jià)策略？

　　“今年受政策調(diào)控，不少公司在一線城市的產(chǎn)品銷售大受打擊，而合生的產(chǎn)品也不會(huì)幸免。”陳耕表示，從未來(lái)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商走二、三線城市的路子已成大勢(shì)。

　　他指出，在2008年以及2009年期間，諸如萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)龍頭在二三線城市積極儲(chǔ)備土地，而合生在2008年卻斥大筆資金狂攬一線城市的地皮，因此，今年合生將面臨很尷尬的局面。

　　陳耕認(rèn)為，如果合生要達(dá)到今年將近200億元的銷售目標(biāo)，必然要采取降價(jià)銷售的策略。從目前市場(chǎng)方面?zhèn)鞒龅南?lái)看，預(yù)計(jì)目前公司方面已經(jīng)開(kāi)始醞釀這方面的考慮，在第三季度公司沖業(yè)績(jī)的時(shí)候，將會(huì)有所體現(xiàn)。　　重注押寶一線城市

　　根據(jù)記者了解到的信息，2004年，合生銷售額突破百億、傲立群雄，然而，這一業(yè)績(jī)似乎已經(jīng)　“見(jiàn)頂”，2008年后集團(tuán)業(yè)績(jī)始終徘徊在百億左右，去年合生甚至掉出地產(chǎn)前十強(qiáng)之列。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或許跟合生對(duì)一線城市發(fā)力過(guò)猛不無(wú)關(guān)系。

　　近年來(lái)，合生董事長(zhǎng)朱孟依著力將合生打造為　“高端航母”，并在北京、上海、廣州以及寧波等地?fù)屨几叨耸袌?chǎng)。從2005年，合生就主要集中在北京、上海、廣州、天津四大城市進(jìn)行累加式拿地，除了在廣東惠州以及寧波增添部分土地儲(chǔ)備外，有數(shù)據(jù)顯示，上述四大城市的土地儲(chǔ)備量占公司總土地儲(chǔ)備量的80%，這一比重是一線開(kāi)發(fā)商中最高的。

　　2008年7月，以廣東為大本營(yíng)的合生正式將總部“移師”北京，于是在合生當(dāng)年的土地儲(chǔ)備中，北京占據(jù)3幅，購(gòu)地資金占當(dāng)年拿地總額的八成，廣州和上海則分別為2幅。

　　而從合生的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，一線城市的貢獻(xiàn)也是最多的。合生2009年年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額150.9億元，銷售面積約115.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58%。其中在廣東區(qū)域，合生的在售項(xiàng)目達(dá)到19個(gè)，其中4個(gè)位于惠州，15個(gè)項(xiàng)目在廣州地區(qū)，合約銷售額為44億元，占集團(tuán)總銷售額的29.4%；合生在北京以及天津地區(qū)共計(jì)9個(gè)在售項(xiàng)目，貢獻(xiàn)的業(yè)績(jī)占當(dāng)年公司總銷售額的42.5%；此外，合生在上海的項(xiàng)目銷售占比達(dá)到28.1%。

　　陳耕認(rèn)為，合生在各地拿下的地塊，除了在廣州拿地的價(jià)格較為便宜外，其他一線城市的地價(jià)在近兩年大幅攀升，尤其是北京的地塊價(jià)格非常高，預(yù)計(jì)其利潤(rùn)率將不可避免地下滑。