瑞信亞洲經(jīng)濟學家：樓市將進入調(diào)整“第二期”

    瑞信亞洲經(jīng)濟學家陶冬22日在上海表示，中國房地產(chǎn)市場今年年底將進入調(diào)整的“第二期”，即在成交量萎縮的同時，房價也大幅下滑，且這輪調(diào)整可能持續(xù)若干年。不過他并不認為這將是泡沫的破裂。

　　總體上，陶冬對今年余下時間中國經(jīng)濟的展望并不那么樂觀，他認為這輪增長周期的頂峰已在第一季度出現(xiàn)，接下來會進入一個增長放緩、通脹上升的階段。但中長期來看，中國經(jīng)濟有望實現(xiàn)從出口依賴向內(nèi)需拉動的健康轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)更“高質(zhì)量”的增長。

　　樓市有泡沫但不會破

　　陶冬表示，中國經(jīng)濟這輪增長最快的時期已過，但下降的速度會比想像中慢，今后兩年經(jīng)濟的走勢相當程度上要取決于房地產(chǎn)市場。

　　“中國樓市有泡沫，但泡沫未必會馬上破滅。”陶冬說，中國開發(fā)商的現(xiàn)金流暫時不會出現(xiàn)大問題，未來一段時間，房價仍會在高位膠著，成交會繼續(xù)萎縮。

　　但到了第四季度，情況會有所變化，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整可能由“一期”進入“二期”，即在成交萎縮的同時，房價出現(xiàn)明顯下滑：

　　首先，到第四季度，部分體質(zhì)較弱且杠桿率較高的開發(fā)商可能出現(xiàn)問題；第二，第三、第四季度會有大量新房涌出，從而顯著改變供需平衡；第三，預計到第四季度利率會明顯上升，從而令投資性需求進一步推后，讓供需關(guān)系進一步惡化。

　　上述三方面因素可能導致明年上半年房價出現(xiàn)明顯下跌，但從全國的水平看，房價的跌幅大約在15%至20%。

　　陶冬預計，中國這輪房地產(chǎn)調(diào)整可能持續(xù)若干年，與其說這輪調(diào)整會有多大驚人的幅度，還不如說是調(diào)整的周期可能較長。

　　地方城投潛藏巨大風險

　　房地產(chǎn)市場的調(diào)整，會對中國乃至全球資產(chǎn)價格帶來影響，而在中國國內(nèi)的一個較大風險，就是可能引爆地方財政危機，具體來說就是許多地方城投公司可能出現(xiàn)流動性危機。

　　“這可能是今后3年中國經(jīng)濟最大的‘定時炸彈’，一旦被引爆，可能給金融市場帶來相當大的殺傷。”陶冬說。瑞信估計，到2009年年底，中國的地方城投獲得的銀行貸款接近8萬億元，相當于銀行總貸款額的19%，接近中國GDP的24%，是地方政府財政收入總和的226%。

　　陶冬表示，很多地方城投的運作模式都是通過注入一些地產(chǎn)，再以后者為擔保向銀行貸款。但這些公司的投資項目有許多根本沒有效益，潛藏巨大風險。

　　陶冬預計，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整后的12到18個月內(nèi)，地方城投公司的風險會集中爆發(fā)，不少公司甚至可能破產(chǎn)。不過他也指出，類似事件盡管可能給股市帶來沖擊，但給經(jīng)濟帶來的系統(tǒng)風險有限，因為政府仍有足夠的能力和手段來應對可能出現(xiàn)的危機。

　　陶冬認為，中國目前的通脹情況要高于預期。受到工資和食品價格上漲等因素影響，陶冬預計，中國的CPI到今年年底可能達到5%。

　　在通脹上升的情況下，預計央行會從第四季度起開始一系列加息。陶冬預計，到2011年年底，中國可能累計加息200基點。

　　中長期來看，陶冬認為，勞動力成本的上升以及內(nèi)需的快速增長，將幫助中國經(jīng)濟在未來十幾年中實現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，真正從出口依賴轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動。到2015至2025年間，中國經(jīng)濟的增長可能降至7%至8%，但這樣的增長“質(zhì)量會高很多”。