深圳樓市部分銀行房貸悄然松動 中介造假攬客

    隨著調(diào)控政策的密集出臺，中國房地產(chǎn)調(diào)控漸入“深水區(qū)”。這是一場微妙、激烈的利益博弈，而處于這場博弈中的多個利益主體，開始打政策擦邊球。

　　本報記者在深圳歷時兩個星期的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前部分銀行出現(xiàn)了房貸松動的跡象，對于三套房以上的住房開始嘗試放貸，提高房產(chǎn)估值以降低首付的“花招”也重出江湖。而生意慘淡的地產(chǎn)中介竟開始通過偽造社保證明的方式來招攬生意。

　　三套房以上貸款現(xiàn)松動

　　房貸一直都被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵措施，多次調(diào)控都是以收緊房貸為主要切入點(diǎn)，而此輪調(diào)控尤其如此。

　　國十一條規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。

　　作為地方調(diào)控細(xì)則的一部分，深圳市更是明確規(guī)定，商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款。

　　這次有史以來最嚴(yán)厲的房貸政策對投機(jī)者的威懾立竿見影。但作為一項(xiàng)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，房貸業(yè)務(wù)突然被斬，使銀行也很受傷。

　　在嚴(yán)格執(zhí)行房貸政策一段時間后，部分銀行已悄然松動。記者日前以購房者身份咨詢了深圳多家銀行，發(fā)現(xiàn)部分銀行已經(jīng)在嘗試做第三套房以上的貸款。

　　當(dāng)記者表示目前名下已經(jīng)有三套房，并且貸款都沒有還清，還能不能貸款時，某大型國有銀行的深圳分行個貸經(jīng)理向記者透露了該公司的最新政策，“目前三套房以上我們還是能夠做，不過條件比較苛刻，首先，之前的貸款不能有三次逾期的記錄。此外，首付不低于60%，利率上浮15%—20%，而重要的一條，最少貸款300萬我們才能貸。”

　　該人士也謹(jǐn)慎地表示，目前的政策都只是截止到當(dāng)日為止，變化很快，總部不斷地會下發(fā)新的文件，所以并不能承諾一定能貸到款。

　　另外一大型國有銀行深圳分行同樣也在嘗試三套房以上的貸款業(yè)務(wù)。中原地產(chǎn)按揭部人士向記者證實(shí)，該大型國有銀行目前針對三套房以上的貸款，首付需要超過五成，貸款利率上浮20%—30%之間。

　　“最終銀行會根據(jù)貸款人的收入等各方面情況來確定首付和利率，一、二套房支行直接就能審批下來，而三套、四套房就需要到分行去審批，所以最終能不能批下來并不保證。”上述按揭部人士表示。

　　一位房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員告訴記者，目前還有許多中小銀行為了爭奪市場，也已經(jīng)能夠做三套房以上的貸款，首付是五成。

　　提高房產(chǎn)估值降低首付款

　　通過將二手房評估價做高，從而降低首付款的“花招”在樓市火爆的時候一度盛行，但因?yàn)轱L(fēng)險較高而逐漸淡出。而在目前成交量急劇萎縮的情況下，部分中介和銀行開始通過這種方式來提高成交量。

　　“銀行貸款開始松了啊，中介告訴我要買的房子首付連20%都不到了。”同樣從事媒體行業(yè)的夏先生日前向記者表示，之前在美聯(lián)物業(yè)看上了福田新洲中城天邑一套總價為110萬的二手房，因?yàn)槭鞘状沃脴I(yè)，而且小于90平方米，首付可以為兩成。

　　“但我手頭只有20萬可以做首付，我就和中介說等什么時候房價下降，達(dá)到首付要求了再來找我。”夏先生介紹到，“中介前兩天告訴我，目前評估公司可以把110萬的房子評到120萬左右，那么就可以貸款96萬，意味著這個房子的首付就只需要14萬了，可以達(dá)到我的要求。”

　　這不僅僅是個例。記者隨后以首付不夠?yàn)橛?，咨詢中原地產(chǎn)，一位李姓業(yè)務(wù)員也向記者表示，“可以適當(dāng)通過調(diào)高二手房的評估價來降低首付款。目前這種方式又開始在業(yè)內(nèi)盛行起來。”

　　李姓業(yè)務(wù)員向記者解釋到，如果想把房價評估高，中介公司會先和銀行溝通，然后銀行會選擇相對最高的評估價，這樣可以貸款更多，而首付更少。

　　但他也表示，這個評估價也不能高出市場價格太多。目前主要是小型的銀行在做這個業(yè)務(wù)，國有大銀行相對較緊。

　　中介幫忙偽造社保證明

　　“上有政策下有對策”。在每一輪的樓市調(diào)控下，都出現(xiàn)了許多小“伎倆”來規(guī)避政策。在此輪調(diào)控中，深圳又驚現(xiàn)中介代辦“一年社保和納稅證明”來規(guī)避調(diào)控政策。

　　深圳樓市調(diào)控細(xì)則指出，不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停住房貸款。

　　而這個遏制投機(jī)的“利器”眼下卻能被輕松化解。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在深圳幾大中介公司開始通過代辦社?；蚣{稅證明來規(guī)避這些規(guī)定。

　　記者以購房者身份咨詢天然居附近的世華地產(chǎn)，當(dāng)記者表示剛來深圳不久，并不能提供一年以上的社?；蛘呒{稅證明時，業(yè)務(wù)人員隨即向記者表示。“這個我們會想辦法解決的。”

　　下午，該業(yè)務(wù)員就致電記者表示，他們中介公司可以代辦一年的納稅證明或者社保證明。“盡管社保和納稅都可以辦，但是目前我們基本上都是幫購房者辦社保證明，因?yàn)殂y行更認(rèn)社保證明。 我們剛剛才辦了一個社保證明，大概花了5000元左右。”

　　“我們向社保部門交錢，他們怎么會不樂意。”該業(yè)務(wù)員表示，“我們現(xiàn)在是有人在專門做這個，不會出什么問題的。”

　　“這并不是一家、兩家中介公司在做，目前深圳許多中介公司都在用這種方式招攬客戶。”世聯(lián)評估總經(jīng)理助理王卓向記者表示，如果按照最低標(biāo)準(zhǔn)去交的話，補(bǔ)一年的社保大概在2000—3000元，一年的納稅證明大概是900元。

　　利益驅(qū)動下的鋌而走險

　　中央各部委、地方政府對于樓市調(diào)控三令五申，而部分銀行、中介敢在這個風(fēng)頭浪尖鋌而走險，仍在于其背后的利益驅(qū)動。

　　“目前幾大國有銀行的存貸比例較低，像工行等銀行的存貸比例在50%以下，這意味著目前存款多，而貸款較少。”央行研究局研究員鄒平座向記者表示。

　　中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇也認(rèn)為，為了控制風(fēng)險，下半年的地方平臺貸款可能將減少，那么銀行將面臨較大的貸款壓力，而個人房貸作為比較優(yōu)質(zhì)的貸款，銀行出于盈利的考慮有可能放松。

　　“另一方面，許多銀行都是上市公司，需要好的報表，同樣也需要對投資者負(fù)責(zé)，所以還是有經(jīng)營的壓力。” 世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌表示，此外，他認(rèn)為，這并不是銀行總部沒執(zhí)行政策，而是許多支行出于業(yè)務(wù)的考慮，才會鋌而走險。

　　而中介則更是為了生存而博。二手房買賣是中介公司的核心業(yè)務(wù)，在樓市調(diào)控后，二手房成交量急劇萎縮，不少中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)倒閉。

　　中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政前一個月(3月16日-4月15日)，中原代理的深圳市二手房成交面積達(dá)374652平方米。新政后的一個月，中原成交面積降至36083平方米，成交面積環(huán)比降幅達(dá)到了90.40%。

　　中原地產(chǎn)5月份市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳市至少有600家中介店鋪零成交。當(dāng)月深圳市約有近百家中介鋪面關(guān)門。

　　“在這種攸關(guān)生死的時候，中介公司肯定會想出一切可以做的辦法來促進(jìn)成交量。”王海斌表示。

　　政策未現(xiàn)松動信號

　　樓市蹦出種種亂象充分折射出目前市場各方力量的博弈。

　　一邊是政策密集出臺彰顯政府調(diào)控房價的決心，另一邊是開發(fā)商今年不差錢，價格久久未降。正是在這種博弈下，市場成交量進(jìn)入了停滯的狀態(tài)。

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控前后房價基本堅挺，新政后第二個月，一手房均價為18594元/平方米，相比新政前第一個月的均價僅下降0.5%。而成交量卻大幅下挫，新政后第二個月，深圳一手房成交量為13萬平方米，相比新政前一個月下降64%。

　　“每一個市場主體都有自己的利益，當(dāng)政策調(diào)控把舊的利益平衡打破后，他們肯定會通過各種方式來維護(hù)自己的利益。”王海斌向記者表示，而執(zhí)行不力就是人們對于調(diào)控最為擔(dān)心的地方。

　　在深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平看來，目前中央對于樓市調(diào)控的決心很明顯，所以這些偷偷摸摸打擦邊球規(guī)避政策的現(xiàn)象只是個別的，并不是政策松動的信號，也不可能成為趨勢。每一輪政策下來，都是監(jiān)管和反監(jiān)管相隨。

　　“在8月左右，房價將明顯下跌，到時候隨著成交量的回升，這些現(xiàn)象也將逐步消失。”國世平表示。