樓市成交仍頹勢引網(wǎng)友再論房價：能否下降30%？

    據(jù)媒體報道，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)官方公布，6月北京共有8個商品住宅新項目入市銷售，每平方米以最高3.7萬元、最低2.2萬元的價格開盤。但是，截至6月21日，在新取得預(yù)售許可證的樓盤中，有5個出現(xiàn)了零成交，樓市慘淡陷入了從未有過的尷尬。“零成交”現(xiàn)象再度引發(fā)網(wǎng)友對房價走勢的討論。

　　成交量下降是假摔？

　　有網(wǎng)友說，從政府提供的數(shù)據(jù)來看，整體平均房價確實有所下降，因為最近賣的都是遠郊和中低端的房子。交易結(jié)構(gòu)改變而帶來的價格變化，對老百姓沒有實際意義，對政府的政策參考同樣意義不大。

　　價格的結(jié)構(gòu)性下調(diào)，除了受到開發(fā)商推盤結(jié)構(gòu)和速度的影響外，主要的還是因為，新政之后，開盤價格定得相對偏高的樓盤拿到預(yù)售許可證的難度開始加大。

　　開發(fā)商或者抑制調(diào)價的欲望，或者干脆推后開盤，反正市場形勢也不明朗。難以確認究竟有多少樓盤因此而調(diào)低開盤價或者不開，有基于對形勢的判斷自行退場的，也有被動的選擇。

　　這樣就導致一個假象，成交量確實在下降，而且下降幅度很大，以至于各個樓盤被迫打折。事實上，成交量下降只不過是因為一手房的開盤量大大降低所致，與整個樓市的萎靡無關(guān)。

　　另外，由于各地已經(jīng)將保障性住房作為一項重要任務(wù)來處理，商品房用地相對來說減少了很多。但是，在中國期望保障性住房的人群基本上是屬于無論如何都無法買得起商品房的人群并非樓市的有效需求的范疇，因此，保障性住房無法減少商品房的需求范圍，市場無法掩飾樓市的真相。

　　鑒于以上情況，這一輪的房價打折促銷和售房量的下降，只不過是一次樓市的假摔，整個市場還沒有降價的沃土，不能證明房價馬上就要降價。要想讓樓市處于合理狀態(tài)，還必須得提升政府信用度，建立持房成本約束機制，消除投機性囤房“黑洞效應(yīng)”。

　　“房價最終會下行”

　　署名為“彼岸的花朵”的博主說，關(guān)于中國房價是否會向下調(diào)整已無須太多爭論。如果本輪調(diào)控再次失敗，政府在調(diào)控樓市的公信力將會徹底喪失。

　　從以往經(jīng)驗來看，以差別化信貸為核心的政策組合曾在2008年產(chǎn)生過巨大威力，被證明是短期內(nèi)調(diào)控樓市最有效的手段之一。而本輪宏觀調(diào)控中，諸如二套房首付提高到五成、第三套房暫停貸款、認房又認貸等政策，顯然比上輪調(diào)控更為嚴厲。

　　這些從抑制需求出發(fā)的調(diào)控措施，在最近兩個月已經(jīng)嚴重影響到樓市成交量。但是，部分城市在成交量創(chuàng)下新低的同時，房價卻維持在高位，這種量價背離的狀況仍將持續(xù)相當一段時間，與股市相似，房地產(chǎn)市場在一個點位的盤整不可能長久。房價最終還是會選擇與成交量相匹配，因此會向下突破。

　　能否下降30%

　　有網(wǎng)友說，房價下降30%不算暴跌，這是因為：一是與去年的房價上漲相比，很多地區(qū)的上漲幅度絕對達到100%以上；二是與房屋的成本比，房價實在是太貴了，建筑成本只有大約2000元/平方米，構(gòu)成高房價的主要因素，是那些非建筑成本，都是有很大的壓縮空間；三是人們的收入房價比。北京普通人一年的工資不夠買1平方米住房，這樣的房價實在太高，下跌30%能對解決人們的購房問題有多大的作用？

　　另有網(wǎng)友稱，一是房價必降，幅度在30%左右，否則政府信譽再次受損；二是在房產(chǎn)交易和持有階段的相關(guān)稅種出臺前，房價不可能降得太快；三是上述稅種至少在個別城市實施后，房價開始緩降，抄底資金會受到警示而不敢大膽出手，則地方政府開始由土地財政向房產(chǎn)財政過渡，房產(chǎn)作為投資的作用逐步降低并趨于正常，這也是政府所希望達到的。