新政之后樓市步入深度調(diào)整 新一輪降價(jià)潮來襲

    6月20日上午，燕郊新盤天洋城三期開盤，售樓處內(nèi)“震撼底價(jià)”的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均價(jià)公開發(fā)售。而今年4月，天洋城二期樓座的均價(jià)曾達(dá)到11000元/平方米，與此相比，該項(xiàng)目售價(jià)已“明降”30%。

　　“這應(yīng)該是國(guó)十條新政之后，北京市及周邊降價(jià)幅度最大的樓盤。”資深地產(chǎn)人士蔡鴻巖指出。6月以來，北京不少樓盤步入降價(jià)行列，打折促銷力度逐漸加大。“如果付全款，通州、望京等區(qū)域內(nèi)的在售項(xiàng)目基本可以打到9折，部分項(xiàng)目的折扣甚至低于85折。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年，地產(chǎn)調(diào)控仍將從緊，隨著新房銷售率的持續(xù)低迷，降價(jià)潮將逐步蔓延。

　　調(diào)價(jià)補(bǔ)量

　　北京通州區(qū)新盤金隅·花石匠將于近期開盤，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為16000-18000元/平方米，開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)1萬元可抵10萬元。“現(xiàn)在的價(jià)格基本接近去年底的水平，我們可以接受了。”項(xiàng)目售樓處內(nèi)看房的徐女士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示?；ㄊ畴x城鐵起始站約1公里，該區(qū)域新房?jī)r(jià)格曾漲至22000-24000元/平方米。

　　在嘗到“零成交”的苦澀后，房地產(chǎn)商開始調(diào)“價(jià)”補(bǔ)“量”。“以今年4月份的價(jià)格水平定價(jià)，房子必然賣不動(dòng)。下調(diào)10%-20%后，剛性需求才會(huì)逐步進(jìn)場(chǎng)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示。

　　地處西四環(huán)外的遠(yuǎn)洋沁山水·上品于6月18日開盤，銷售均價(jià)26000元/平方米；與周邊同品質(zhì)二手房售價(jià)相比，該項(xiàng)目均價(jià)低1000-2000元/平方米。開盤5天以來，銷售平穩(wěn)，截至6月22日，沁山水·上品393套預(yù)售房源中，僅剩余62套“可售”，另外331套均已“預(yù)訂”或“聯(lián)機(jī)備案”，銷售率達(dá)84%。

　　降價(jià)30%開盤的天洋城三期，200余套房源在當(dāng)天便告售罄。“現(xiàn)在，降價(jià)幅度大的項(xiàng)目，銷售狀況就十分理想。而價(jià)格未松動(dòng)的項(xiàng)目，基本上是零成交。”中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉指出。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)，6月中上旬，北京在售的235個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目中(不含別墅、商住樓、保障房)，147個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“零成交”，其中包括5月份新獲預(yù)售證的柏陽景園、保利·西山林語等項(xiàng)目。

　　盡管開發(fā)商“打折風(fēng)”不斷上演，但是成交均價(jià)并未出現(xiàn)大規(guī)模下降。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與5月份相比，6月上旬僅有15個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)出現(xiàn)下滑。其中，3個(gè)項(xiàng)目降價(jià)幅度超過2000元。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月中上旬，京城新開盤項(xiàng)目整體開盤均價(jià)為23540元/平方米，而5月同期的整體開盤均價(jià)為25081元/平方米，6月開盤均價(jià)降幅僅6.1%。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰分析，目前房?jī)r(jià)下調(diào)已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，開發(fā)商遲遲不降價(jià)的主要原因是如何制定降價(jià)的幅度，偏低或者偏高都可能出現(xiàn)負(fù)面影響，所以較為謹(jǐn)慎。他預(yù)測(cè)，7月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)的可能性很大。

供求逆轉(zhuǎn)

　　調(diào)控之下，大量投資性購(gòu)房需求退出市場(chǎng)，與此同時(shí)，剛性自住需求也延遲釋放。這就在短期內(nèi)造成了樓市供大于求的局面。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份中上旬(截至20日)，北京共成交期房住宅2626套，成交面積為24.9萬平方米，除去保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17萬平方米，環(huán)比5月同期，期房住宅成交套數(shù)下降41.8%，實(shí)際成交的期房商品住宅套數(shù)下降40.7%。

    另據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月20日晚，6月北京取得商品房預(yù)售證期房住宅項(xiàng)目共有8個(gè)，合計(jì)提供2546套商品住宅，新增商品住宅面積27.68萬平方米，分別是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。

　　從單日成交量來看，6月份實(shí)際成交的期房商品住宅僅有4天超過100套，最低2日的日成交量?jī)H有30套，這對(duì)于北京在售的近200個(gè)樓盤來說，成交低迷之勢(shì)可見一斑。

　　截至6月22日，北京市可售期房套數(shù)為11.24萬套，可售房屋面積為144.88萬平方米；其中住宅套數(shù)為5.87萬套，可售住宅面積760.89萬平方米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)任啟鑫認(rèn)為，從存量房源看，目前北京市場(chǎng)的供需比超過8比1，說明供應(yīng)量出現(xiàn)較明顯的過剩。任啟鑫分析，一方面是成交量的大幅下挫，另一方面是房企開發(fā)熱情相對(duì)高漲，而根據(jù)北京市建委的預(yù)售管理規(guī)定，入市項(xiàng)目須一次性推出全部取證房源，從而導(dǎo)致近期樓市量增價(jià)縮。此外，新增房源戶型呈現(xiàn)出明顯的縮減態(tài)勢(shì)，比如首開智慧社、潤(rùn)楓欣尚的套均供應(yīng)面積都在70平方米以下，相應(yīng)套數(shù)增加，供過于求的態(tài)勢(shì)更為明顯。

　　資金吃緊

　　“今年，總公司給我們的銷售任務(wù)是30億元，但上半年僅完成35%。下半年的壓力很大。”一家大型地產(chǎn)公司北京區(qū)域的銷售總監(jiān)坦言。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金中，超過三成來自商品房預(yù)售款，銷售低迷將直接導(dǎo)致房企資金鏈趨緊。今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源增速持續(xù)回落。其中，定金及預(yù)收款回落明顯。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師認(rèn)為，在銷售回籠資金嚴(yán)重受阻的情況下，開發(fā)商的資金鏈條將不會(huì)順暢。今后，開發(fā)商資金吃緊將是一種常態(tài)。尤其是前兩年儲(chǔ)備土地較多、新項(xiàng)目開發(fā)和銷售受阻的房企以及負(fù)外債的上市公司，可能會(huì)面臨著資金鏈斷裂的危機(jī)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告顯示，今年5月以來，中華企業(yè)、世茂股份等10余家房地產(chǎn)上市公司公布了其信托融資計(jì)劃，總?cè)谫Y規(guī)模逾50億元，以期能緩解資金壓力。

　　今年以來，綠城中國(guó)等房企在高負(fù)債率的情況下繼續(xù)拿地，銷售放緩后，這些公司可能再度面臨財(cái)務(wù)困境。“2010年一季度拍得的土地中，部分需要一年之內(nèi)繳清土地價(jià)款，這意味著，高價(jià)拿地的房企在下半年面臨的資金壓力非常大。”

　　以綠城中國(guó)為例，2009年公司456億元的地價(jià)款中，已支付200億元左右，2010年仍有230多億元尚未付清。2010年，公司又購(gòu)買一批土地，地價(jià)款為90億元左右。另外，綠城今年的在建項(xiàng)目達(dá)102個(gè)，在建面積超過1200萬平方米，新開工面積將超過800萬平方米。

　　一位證券分析師指出，根據(jù)綠城2009年年報(bào)，公司持有的現(xiàn)金可以償付短期債務(wù)，但由于該集團(tuán)項(xiàng)目多布局在華東地區(qū)，銷售回款受到房地產(chǎn)新政的影響較大，而公司在銀行信貸獲取方面沒有明顯優(yōu)勢(shì)，因此在2010年下半年公司的財(cái)務(wù)狀況有惡化的可能。