買房貸款被要求遞交評估報告 評估費花得冤枉？

    今年3月中旬，周先生趕在房市“起蓬頭”前搶購進了一套300萬元的二手房，因現(xiàn)金不足向某銀行申請了180萬元的住房貸款。根據(jù)銀行的要求，周先生接受了評估公司的二手房評估。由于上家是外地人，不常在上海住，評估過程讓周先生頗感為難，因為評估公司要求進每一間房間拍照，而那時這套房子還不屬于買家周先生。

　　好不容易做通了上家的思想工作，評估師也像模像樣地拿著個筆記本記這個，算那個的，結(jié)果兩周之后遞到周先生手里的那份評估報告頗令他感到評估價的精準(zhǔn)——300.53萬元。“當(dāng)時房價仍在上漲，怎么評估價還是300萬元”周先生心里犯起了嘀咕，并難免覺得這3000元的評估費真是花得冤枉。

　　調(diào)查1 為何要評估？

　　銀行表示為防風(fēng)險

　　記者在采訪時了解到，網(wǎng)上對于二手房評估費的投訴屢見不鮮，許多網(wǎng)友紛紛抱怨，二手房評估費如同霧里看花，普通購房者根本看不懂，很容易在不明就里的情況下被宰一刀。那為何要評估公司來評估已經(jīng)成交的二手房呢？評估公司對評估費的收取究竟又是如何定的呢？

　　建設(shè)銀行住房貸款部的業(yè)務(wù)員在接受記者采訪時表示，要求二手房交易進行評估是為了控制貸款風(fēng)險。因為二手房交易與一手房市場的交易完全不同，所交易的住房很可能未經(jīng)任何機構(gòu)或部門定過價，若銀行僅僅按照雙方的交易價來提供貸款，難免會產(chǎn)生風(fēng)險，因此就需要銀行簽約的評估公司來進行評估，以確定該交易住房的價格。

　　一般來說，銀行會取評估價和實際交易價兩者中較低的那個來作為發(fā)放貸款的依據(jù)，而評估公司的收費一般以價格的千分之一為準(zhǔn)。該業(yè)務(wù)員同時也表示，評估公司一般不會要求去住房內(nèi)部進行拍照，而是在外部進行勘察，了解其環(huán)境以及大致的房型即可，應(yīng)該不會給交易的雙方帶來太大的麻煩。

　　調(diào)查2 評估費付多少？

　　中介說可付可不付

　　銀行為了降低自身的貸款風(fēng)險，要求評估公司出面評估無可厚非，但是這筆費用是否一定要購房者承擔(dān)呢？能不能免除呢？住商不動產(chǎn)的路經(jīng)理告訴記者，由于二手房交易的特殊性，一些銀行的確需要對交易房進行評估，但評估費一般在500元左右，沒有像網(wǎng)上說房價的千分之一那么厲害。有些像交行、工行等銀行在評估費方面都可以“商量”。而且如果客戶堅決不愿意承擔(dān)這筆費用的話，中介也可以在中介費里讓出相關(guān)的費用：“反正也沒多少錢”。

　　網(wǎng)友王先生在某知名網(wǎng)站的BBS里講述了自己的親身經(jīng)歷：中介原定收取其千分之一的房屋評估費，但王先生態(tài)度相當(dāng)強硬地表示不會支付這筆不合理的費用。在與中介的兩三個來回之后，得到了中介的最終回復(fù)，王先生只需要支付100元的“咨詢費”。

　　房價的千分之一和500元左右、甚至是100元的“咨詢費”——為何對于同一個問題，銀行和中介公司給出了如此大相徑庭的答案呢？調(diào)查表明，目前市場上，二手房評估是眾多評估機構(gòu)主要業(yè)務(wù)，其中個人做二手房評估的業(yè)務(wù)較少，評估機構(gòu)的客戶主要還是偏重于企業(yè)。

　　據(jù)記者了解，雖然客戶所繳納的評估費應(yīng)該直接交給評估公司，但這筆費用一般都是通過中介公司交納的，這也是為何中介公司可以在評估費收取方面擁有“彈性”。銀行貸款通常只承認(rèn)至少二級以上資質(zhì)的評估公司的評估報告，但滬上不少銀行都有自己簽約的評估公司，交易雙方只能通過這家評估公司來進行評估。

　　調(diào)查3 該不該付？

　　專家認(rèn)為不應(yīng)硬性規(guī)定

　　相關(guān)專家在接受本報采訪時表示，評估費不應(yīng)由銀行硬性規(guī)定，而是應(yīng)該讓客戶自己選擇一定級別的評估公司，再由銀行確認(rèn)。這樣也能避免銀行和評估公司之間可能產(chǎn)生的貓膩。事實上，建設(shè)部、人民銀行對此有明確規(guī)定：“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當(dāng)事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值，不得指定房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值。”