買房貸款被要求遞交評(píng)估報(bào)告 評(píng)估費(fèi)花得冤枉？

    今年3月中旬，周先生趕在房市“起蓬頭”前搶購(gòu)進(jìn)了一套300萬(wàn)元的二手房，因現(xiàn)金不足向某銀行申請(qǐng)了180萬(wàn)元的住房貸款。根據(jù)銀行的要求，周先生接受了評(píng)估公司的二手房評(píng)估。由于上家是外地人，不常在上海住，評(píng)估過(guò)程讓周先生頗感為難，因?yàn)樵u(píng)估公司要求進(jìn)每一間房間拍照，而那時(shí)這套房子還不屬于買家周先生。

　　好不容易做通了上家的思想工作，評(píng)估師也像模像樣地拿著個(gè)筆記本記這個(gè)，算那個(gè)的，結(jié)果兩周之后遞到周先生手里的那份評(píng)估報(bào)告頗令他感到評(píng)估價(jià)的精準(zhǔn)——300.53萬(wàn)元。“當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)仍在上漲，怎么評(píng)估價(jià)還是300萬(wàn)元”周先生心里犯起了嘀咕，并難免覺(jué)得這3000元的評(píng)估費(fèi)真是花得冤枉。

　　調(diào)查1 為何要評(píng)估？

　　銀行表示為防風(fēng)險(xiǎn)

　　記者在采訪時(shí)了解到，網(wǎng)上對(duì)于二手房評(píng)估費(fèi)的投訴屢見(jiàn)不鮮，許多網(wǎng)友紛紛抱怨，二手房評(píng)估費(fèi)如同霧里看花，普通購(gòu)房者根本看不懂，很容易在不明就里的情況下被宰一刀。那為何要評(píng)估公司來(lái)評(píng)估已經(jīng)成交的二手房呢？評(píng)估公司對(duì)評(píng)估費(fèi)的收取究竟又是如何定的呢？

　　建設(shè)銀行住房貸款部的業(yè)務(wù)員在接受記者采訪時(shí)表示，要求二手房交易進(jìn)行評(píng)估是為了控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槎址拷灰着c一手房市場(chǎng)的交易完全不同，所交易的住房很可能未經(jīng)任何機(jī)構(gòu)或部門定過(guò)價(jià)，若銀行僅僅按照雙方的交易價(jià)來(lái)提供貸款，難免會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，因此就需要銀行簽約的評(píng)估公司來(lái)進(jìn)行評(píng)估，以確定該交易住房的價(jià)格。

　　一般來(lái)說(shuō)，銀行會(huì)取評(píng)估價(jià)和實(shí)際交易價(jià)兩者中較低的那個(gè)來(lái)作為發(fā)放貸款的依據(jù)，而評(píng)估公司的收費(fèi)一般以價(jià)格的千分之一為準(zhǔn)。該業(yè)務(wù)員同時(shí)也表示，評(píng)估公司一般不會(huì)要求去住房?jī)?nèi)部進(jìn)行拍照，而是在外部進(jìn)行勘察，了解其環(huán)境以及大致的房型即可，應(yīng)該不會(huì)給交易的雙方帶來(lái)太大的麻煩。

　　調(diào)查2 評(píng)估費(fèi)付多少？

　　中介說(shuō)可付可不付

　　銀行為了降低自身的貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估公司出面評(píng)估無(wú)可厚非，但是這筆費(fèi)用是否一定要購(gòu)房者承擔(dān)呢？能不能免除呢？住商不動(dòng)產(chǎn)的路經(jīng)理告訴記者，由于二手房交易的特殊性，一些銀行的確需要對(duì)交易房進(jìn)行評(píng)估，但評(píng)估費(fèi)一般在500元左右，沒(méi)有像網(wǎng)上說(shuō)房?jī)r(jià)的千分之一那么厲害。有些像交行、工行等銀行在評(píng)估費(fèi)方面都可以“商量”。而且如果客戶堅(jiān)決不愿意承擔(dān)這筆費(fèi)用的話，中介也可以在中介費(fèi)里讓出相關(guān)的費(fèi)用：“反正也沒(méi)多少錢”。

　　網(wǎng)友王先生在某知名網(wǎng)站的BBS里講述了自己的親身經(jīng)歷：中介原定收取其千分之一的房屋評(píng)估費(fèi)，但王先生態(tài)度相當(dāng)強(qiáng)硬地表示不會(huì)支付這筆不合理的費(fèi)用。在與中介的兩三個(gè)來(lái)回之后，得到了中介的最終回復(fù)，王先生只需要支付100元的“咨詢費(fèi)”。

　　房?jī)r(jià)的千分之一和500元左右、甚至是100元的“咨詢費(fèi)”——為何對(duì)于同一個(gè)問(wèn)題，銀行和中介公司給出了如此大相徑庭的答案呢？調(diào)查表明，目前市場(chǎng)上，二手房評(píng)估是眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)，其中個(gè)人做二手房評(píng)估的業(yè)務(wù)較少，評(píng)估機(jī)構(gòu)的客戶主要還是偏重于企業(yè)。

　　據(jù)記者了解，雖然客戶所繳納的評(píng)估費(fèi)應(yīng)該直接交給評(píng)估公司，但這筆費(fèi)用一般都是通過(guò)中介公司交納的，這也是為何中介公司可以在評(píng)估費(fèi)收取方面擁有“彈性”。銀行貸款通常只承認(rèn)至少二級(jí)以上資質(zhì)的評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告，但滬上不少銀行都有自己簽約的評(píng)估公司，交易雙方只能通過(guò)這家評(píng)估公司來(lái)進(jìn)行評(píng)估。

　　調(diào)查3 該不該付？

　　專家認(rèn)為不應(yīng)硬性規(guī)定

　　相關(guān)專家在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，評(píng)估費(fèi)不應(yīng)由銀行硬性規(guī)定，而是應(yīng)該讓客戶自己選擇一定級(jí)別的評(píng)估公司，再由銀行確認(rèn)。這樣也能避免銀行和評(píng)估公司之間可能產(chǎn)生的貓膩。事實(shí)上，建設(shè)部、人民銀行對(duì)此有明確規(guī)定：“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。”