金融研究員易憲容：房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)成“空調(diào)”

    ●房地產(chǎn)調(diào)控新政與以往不同

　　●政策的力度和效果不容懷疑

　　●市場(chǎng)將會(huì)轉(zhuǎn)向以消費(fèi)為主導(dǎo)

　　●改變市場(chǎng)需求性質(zhì)抑制炒作

　　國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(以下稱“國(guó)十條”)，已經(jīng)頒布兩個(gè)月了，盡管不少城市的住房銷售全面下跌，但是全國(guó)的房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，甚至于4月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)上漲幅度仍然達(dá)到了12.8%。加上政策出臺(tái)后北京和杭州先后創(chuàng)造了新“地王”，不少人都在懷疑“國(guó)十條”是否又會(huì)成為“空調(diào)”。實(shí)際上，盡管未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)仍有不確定性，但是這次房地產(chǎn)政策的效果是不容懷疑的。

　　因?yàn)椋?ldquo;國(guó)十條”與2003年以來(lái)的任何房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有本質(zhì)上的不同。它不僅是重新界定當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，即房地產(chǎn)的根本宗旨是民生，它不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更重要的是民生問(wèn)題，是國(guó)家金融安全問(wèn)題及國(guó)家經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題；它要改變當(dāng)前房地產(chǎn)的暴利商業(yè)模式，擠出過(guò)高的暴利實(shí)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)利益均衡；它要改變當(dāng)前房地產(chǎn)以投資需求為主導(dǎo)的傾向，逐步確立以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)方向。“國(guó)十條”政策內(nèi)容就是圍繞著這三個(gè)方面來(lái)展開(kāi)的。如果這些政策能夠全面落實(shí)，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生巨大的變化。

　　那么，政策效應(yīng)為何會(huì)讓一些人生疑呢？一是任何政策的出臺(tái)都有一定的滯后效應(yīng)，不可能甫一推出就讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本改變，馬上出現(xiàn)民眾所預(yù)期的結(jié)果。尤其是房地產(chǎn)是一個(gè)周期相當(dāng)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，政策效應(yīng)滯后期相對(duì)會(huì)長(zhǎng)一些。不過(guò)，政策出臺(tái)后，不少城市的住房銷售出現(xiàn)急劇的下跌，已經(jīng)表明政策影響開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　不少城市樓盤(pán)銷售量急劇下跌而房?jī)r(jià)不跌甚至上升，究其原因，這與當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)有關(guān)。從2009年4月開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為主導(dǎo)的市場(chǎng)。房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，由于嚴(yán)厲限制住房投機(jī)炒作者進(jìn)入，增加了這些投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)的成本，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售也就自然下跌了。但對(duì)已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的投機(jī)炒作者來(lái)說(shuō)，由于這些人早就獲利豐厚，新政策對(duì)其影響不大，因此，他們不僅不愿把手中的住房降低價(jià)格賣(mài)出，反而對(duì)政策的作用與效果持懷疑態(tài)度。因此，在這時(shí)，他們不僅不會(huì)降價(jià)賣(mài)房，還會(huì)提高售價(jià)，以此扭曲市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)，造成市場(chǎng)假象，讓一些持幣待購(gòu)者產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)：如果現(xiàn)在不購(gòu)買(mǎi)，住房的價(jià)格還會(huì)上升。

　　更有趣的是，早些時(shí)候，在房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候，許多人都在大叫，房?jī)r(jià)上漲是由于市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，有這樣多的住房需求，房?jī)r(jià)豈能不漲？因此，解決住房?jī)r(jià)格上漲的辦法就得加大土地的供應(yīng)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)更多的住房。如果按照這種邏輯來(lái)分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，當(dāng)前住房市場(chǎng)銷售突然下跌，也就是住房需求突然減少，那么房?jī)r(jià)也應(yīng)該快速下跌了，但實(shí)際上，住房需求可以突然減少而房?jī)r(jià)則并未下跌。這也從根本上說(shuō)明了，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房需求異化成住房投機(jī)炒作需求，住房成了一種投資賺錢(qián)的工具而失去了居住功能。因?yàn)?，?dāng)住房是投資品時(shí)，它的需求在零到無(wú)限大的區(qū)間。在各種優(yōu)惠政策的煽動(dòng)下，這種投資需求可以無(wú)限大，增加供給是無(wú)法滿足的；當(dāng)政府的政策遏制這種投資需求時(shí)，投資需求就會(huì)趨于零。“國(guó)十條”要治理和針對(duì)的，就是這種投機(jī)炒作的市場(chǎng)，目的是讓住房回到民生居住功能上來(lái)。因此，大家根本不用擔(dān)心，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求性質(zhì)發(fā)生改變的時(shí)候，市場(chǎng)不改變是不可能的，改變只是時(shí)間問(wèn)題。

　　總之，“國(guó)十條”并沒(méi)有成為“空調(diào)”，也不會(huì)成為“空調(diào)”，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整及重大改變只是時(shí)間問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要制造“地王”只能是自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。可以預(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)投資暴利的傾向正在逆轉(zhuǎn)。

　　(易憲容 作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）