房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)與目標(biāo)在哪里？

    針對(duì)近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，本輪房地產(chǎn)調(diào)控從供求兩方面入手，頻頻揮出重拳，試圖把已經(jīng)脫序的房地產(chǎn)行業(yè)重新拉回到均衡發(fā)展的軌道上來(lái)?？梢哉f(shuō)，這是一場(chǎng)迫不得已的硬仗，能不能收到效果，值得觀察。

　　為什么說(shuō)這是一場(chǎng)迫不得已的硬仗呢？一方面，房?jī)r(jià)飆升已經(jīng)到了民怨沸騰的地步，加上這兩年固定資產(chǎn)投資率過(guò)高，不采取措施，不僅經(jīng)濟(jì)壓力大，社會(huì)壓力也很大；另一方面，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程正處在半山腰上，不能急剎車。投鼠忌器，處理不當(dāng)，會(huì)有大麻煩。

　　這里面其實(shí)有兩個(gè)問(wèn)題。一個(gè)是房?jī)r(jià)是不是問(wèn)題的關(guān)鍵？如果不是問(wèn)題的關(guān)鍵，那關(guān)鍵點(diǎn)又在哪里；另一個(gè)是房地產(chǎn)調(diào)控的目的是什么？如果房?jī)r(jià)不是調(diào)控的最終目標(biāo)，那么什么才是最終目標(biāo)，又能不能達(dá)到那個(gè)目標(biāo)？

　　從目前情況看，在這兩個(gè)問(wèn)題上，一些人的認(rèn)識(shí)是不清楚的。而如果主事者也不清楚，那么這輪調(diào)控將會(huì)有什么結(jié)果，就很難說(shuō)了，甚至很不好預(yù)期了。這里，在分析之前，先引兩條信息。

    一條是，自4月份推出房地產(chǎn)新政以來(lái)，老百姓熱切期盼著房?jī)r(jià)下跌，一些媒體也經(jīng)常預(yù)告房?jī)r(jià)將要大跌。但5月份數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%，環(huán)比上漲0.2%，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅下跌情況。即便是京、津、滬、深、穗的房?jī)r(jià)，同比也有近兩位數(shù)漲幅，也沒(méi)有出現(xiàn)大幅下滑走勢(shì)。因此，對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)人們是心存疑慮的。

　　另一條是，北京未來(lái)十年常住人口將要達(dá)到2100萬(wàn)，大大超過(guò)其自然存載極限。而北京的常住人口增長(zhǎng)規(guī)模目前已嚴(yán)重超出預(yù)期，尤其是人口增長(zhǎng)主要靠大量外來(lái)人口來(lái)補(bǔ)充，這就在結(jié)構(gòu)上造成了嚴(yán)重的問(wèn)題。作為一個(gè)資源匱乏型城市，北京的人口規(guī)模如果不加引導(dǎo)，將會(huì)嚴(yán)重影響其未來(lái)發(fā)展。而這種情況，不僅北京如此，上海等城市也是這樣，有些甚至更嚴(yán)重。

　　這兩條信息一個(gè)講房?jī)r(jià)，一個(gè)講人口，看似沒(méi)什么關(guān)系。尤其是第二條信息，看似與當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控掛不上號(hào)。但實(shí)際上人口問(wèn)題無(wú)論對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控，還是對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走向都有影響，都存在著無(wú)法回避的相關(guān)性。

　　回到前面的兩個(gè)問(wèn)題，房?jī)r(jià)和調(diào)控目標(biāo)。不斷攀升的高房?jī)r(jià)是什么？是現(xiàn)象，是近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展的異常表象。雖然從近期出臺(tái)的一系列政策措施看，主要針對(duì)的是房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)問(wèn)題確實(shí)也是眾矢之的，是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，但它只是本次調(diào)控的重點(diǎn)，是手段，而不是問(wèn)題的關(guān)鍵。

　　因?yàn)閮r(jià)格問(wèn)題，說(shuō)到底是一個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題。而近年來(lái)雖然有一些地方的房?jī)r(jià)形成機(jī)制十分扭曲，致使部分房地產(chǎn)喪失了它的本來(lái)意義，淪為瓜分社會(huì)財(cái)富的籌碼。但這只是價(jià)格形成機(jī)制出了問(wèn)題，是市場(chǎng)不健康的反映，并不能改變價(jià)格對(duì)調(diào)節(jié)供求的作用。即便用行政手段進(jìn)行干預(yù)，也不能改變這種作用。

　　因?yàn)樾姓母深A(yù)，在短時(shí)間內(nèi)或許會(huì)有點(diǎn)作用，但從長(zhǎng)期看，它還是無(wú)效的，并不能改變現(xiàn)實(shí)的供給與需求。比如，細(xì)心的讀者如果查看統(tǒng)計(jì)局公布的5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)詳細(xì)數(shù)據(jù)，就可以發(fā)現(xiàn)，90平米以下的房?jī)r(jià)漲幅明顯高于90平米以上的漲幅。這就表明普通老百姓對(duì)住房的消費(fèi)性需求還在，還很強(qiáng)烈，并且明顯高于投資性需求或投機(jī)性需求。

　　而高房?jī)r(jià)現(xiàn)在盡管已經(jīng)淪為千夫所指的對(duì)象，已經(jīng)蒙上了可憎的顏色，但是它對(duì)調(diào)節(jié)供求的作用還是存在的。尤其當(dāng)一個(gè)健康的市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)揮其作用時(shí)，價(jià)格的調(diào)節(jié)作用就越發(fā)明顯，而合理的供求關(guān)系也會(huì)慢慢形成。此時(shí)，如果在不同地區(qū)之間輔之以有疏有堵的政策，就會(huì)直指問(wèn)題癥結(jié)達(dá)到標(biāo)本兼治的效果。

　　現(xiàn)在，對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題一刀切，在一些已經(jīng)擁擠不堪的城市，不講它的自然承載能力，大造所謂的廉租房，吸引四方來(lái)客，那會(huì)有怎樣的后果呢？就會(huì)像北京和上海那樣，有越來(lái)越多的人擠過(guò)來(lái)。城市會(huì)越來(lái)越擁擠，不堪負(fù)荷，城市病會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。這種人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)與一些地方的城市化建設(shè)嚴(yán)重脫節(jié)，正是問(wèn)題的關(guān)鍵所在，也是房地產(chǎn)調(diào)控需要解決的終極目標(biāo)。

　　只有把畸形的人口聚集、畸形的資源聚集、畸形的房地產(chǎn)發(fā)展地域聚集聯(lián)系起來(lái)看，把中國(guó)的人口分布問(wèn)題和中國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)結(jié)合在一起進(jìn)行分析，才能找到治理當(dāng)前房地產(chǎn)亂象的鑰匙，化解這個(gè)讓全社會(huì)焦慮的大矛盾。