銀河證券高級經(jīng)濟學(xué)家:別拿城市化為高房價開脫

    □作者 苑德軍

　　作者系中國銀河證券公司高級經(jīng)濟學(xué)家、博士生導(dǎo)師

　　時下，盡管居高不下的房價已經(jīng)嚴(yán)重侵蝕了普通民眾的幸福感，但為高房價張目的聲音仍然不絕于耳。在力挺高房價的諸多觀點中，有一種觀點頗為引人注目也頗具迷惑性，即認(rèn)為我國正處在城市化快速發(fā)展階段，大量農(nóng)村人口進城將成為拉動高房價的剛性需求，房價在未來較長時間內(nèi)仍面臨持續(xù)上漲壓力。難道城市化就是拉動高房價的剛性需求？城市化與高房價之間果真存在著必然的因果關(guān)系？回答是否定的。

　　確實，經(jīng)濟快速發(fā)展推進了我國的城市化，是農(nóng)村人口從農(nóng)村流向城市、農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的一個城市化過程。按國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年我國城市化率已達到45%，并以每年1%的速度增長，這意味著每年有將近1300萬農(nóng)村人口要進入城市。確實，農(nóng)民進城后存在著對住房的迫切需求，農(nóng)民工能否做到“居者有其屋”，是其能否順利實現(xiàn)由農(nóng)民向市民身份轉(zhuǎn)換的一個基本條件。但就我國城市商品房市場的現(xiàn)實情況看，農(nóng)民工現(xiàn)在不是未來也不會是這一市場的需求主體。

　　因為，盡管近年來隨著勞動力成本上升，農(nóng)民工的收入水平有了一定提高，但農(nóng)民工大多為“打工族”，所從事的工作多為簡單勞動，技術(shù)含量低，月收入在1500-2000元者較為普遍，達到3000元甚至更高者為數(shù)寥寥。在扣除必要的自身生活成本、贍養(yǎng)家人支出和子女教育支出后，所余不多甚至完全沒有剩余。

　　再看一些大城市的商品房房價，每平方米動輒上萬元甚至幾萬元，一些地級市也在每平方米五、六千元左右。在畸高的房價水平下，連大城市的白領(lǐng)乃至中等收入階層都買不起房，農(nóng)民工要買房置業(yè)豈不是天方夜譚？實際上，農(nóng)民工不僅買不起商品房，受現(xiàn)行政策和有關(guān)規(guī)定的限制，他們也沒有權(quán)利申請居住經(jīng)濟適用房和廉租房。

　　受制于自身的收入水平，農(nóng)民工的住房需求只與屬于基礎(chǔ)保障需求的廉租房相聯(lián)系，孱弱的購買力決定了其不可能成為城市商品房的購買者。自然，農(nóng)民工進城所帶動的城市化，與城市商品房的高房價也就沒有必然的、本質(zhì)的內(nèi)在聯(lián)系。無視農(nóng)民工的實際購買能力，不對與農(nóng)民工購買能力相適應(yīng)的住房需求結(jié)構(gòu)進行認(rèn)真分析，僅僅依據(jù)我國城市化進程加快就肯定高房價的合理性和持續(xù)性，是沒有道理的。

　　事實恰恰相反，不是城市化拉動了高房價，而是高房價成了推進城市化的障礙。由于農(nóng)民工無力購買商品房，目前國家又沒有一套保障農(nóng)民工在城市安居的有效制度，農(nóng)民工為房所困，加之受戶籍限制無法享受市民應(yīng)有的諸多待遇，因而大多數(shù)農(nóng)民工無法在城市扎根安家。他們雖然身在城市，但很難與城市真正融合。另外，由于進城后仍然保留了承包地并享有對承包地的使用權(quán)，一些已進城的農(nóng)民工因住房問題而不得不重返農(nóng)村。可以說，停留在城市表層無房可居的農(nóng)民工，因為沒有真正在城市扎下根來，實際上是具有“亦農(nóng)亦工”雙重身份的特殊社會群體，而不是真正的市民。如果考慮到農(nóng)民工沒有安居之所和不能享受城市居民待遇等因素，我國目前實際的城市化率還不到30%。高房價對城市化水平的掣肘，由此可見一斑。

　　一些專家學(xué)者之所以拿城市化說事，視城市化為支撐高房價的剛性需求，原因在于他們犯了一個經(jīng)濟學(xué)的常識性錯誤，即認(rèn)為農(nóng)民工的住房需要就是其住房需求。實際上，需求并不僅僅是需要和消費欲望，而是消費欲望與消費能力的統(tǒng)一體。農(nóng)民工需要住房與有能力購買住房，這完全不是一個概念。前者是一種良好的主觀意愿，后者才是實實在在的需求。把農(nóng)民工的主觀意愿視為推動高房價的真實需求，并以此為高房價開脫，是有悖經(jīng)濟學(xué)需求基本原理的，也是錯誤的。

　　城市化是正處于起飛階段的中國經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇。要切實提高中國的城市化水平，使城市化獲得快速的實質(zhì)性進展，政府必須下大力氣解決農(nóng)民工進城后的安居問題。盡管農(nóng)民工可以不必享有對城市住房的所有權(quán)，但必須要有一個安身之所，擁有對城市住房的使用權(quán)。因此，政府應(yīng)加大廉租房特別是公租房的建設(shè)力度，并通過科學(xué)的制度安排，把農(nóng)民工納入這兩類住房的供給機制之中，使根本不具備商品房購買能力的農(nóng)民工，擁有正當(dāng)、合理、持續(xù)的住房使用權(quán)獲得渠道。