商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒄紦?jù)更多市場(chǎng)份額 風(fēng)險(xiǎn)需警惕

    專家提示投資者謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)

　　受樓市調(diào)控“國(guó)十條”的影響，近一段時(shí)間以來，住宅市場(chǎng)陷入更加濃重的觀望之中。不過投資者并沒有選擇靜觀其變，相當(dāng)一部分人攜重金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪和寫字樓市場(chǎng)。最近的消息稱，重慶某樓盤商鋪遭搶購。數(shù)據(jù)顯示，廣州、深圳等重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)的成交量也出現(xiàn)逆市攀升的局面。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的升值空間等優(yōu)勢(shì)凸顯吸引了大量投資者進(jìn)入，在住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響的情況下，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。不過，商業(yè)地產(chǎn)不太可能在樓市調(diào)整階段走出獨(dú)立的行情，因此，投資者應(yīng)理性分析投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于那些意欲將更多精力投入商業(yè)地產(chǎn)的本土開發(fā)商而言，資金、運(yùn)營(yíng)能力等方面的挑戰(zhàn)則不容小覷。

　　部分重點(diǎn)城市成交量逆市攀升

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，1-5月，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)74.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)45.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅銷售面積19.9%的增幅。

　　與住宅市場(chǎng)不同，自“國(guó)十條”出臺(tái)以來，隨著調(diào)控的逐漸深入，并未受到直接沖擊的商業(yè)地產(chǎn)逐漸博得投資者的青睞，在一個(gè)多月的時(shí)間里廣州、深圳、北京等重點(diǎn)城市成交面積、價(jià)格甚至出現(xiàn)逆市攀升的局面。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月底開始，廣州寫字樓交易呈現(xiàn)異常活躍情形，4月中下旬的一周，廣州寫字樓錄得成交面積環(huán)比增加7737平方米，成交套數(shù)增長(zhǎng)43 .3%，成交面積增長(zhǎng)74%，而5月的第一周，一手寫字樓成交95套，共1 4 5 8 9平 方 米 ，成 交 量 環(huán) 比 激 升204.4%，均價(jià)亦穩(wěn)中帶升，最高升幅高達(dá)10%。商鋪也同樣火爆，另外一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，廣州4月份商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，商鋪物業(yè)成交面積7 .33萬平方米，同比上漲41%。

　　同樣的情形發(fā)生在深圳。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月最后一周(5月24日-5月30日)深圳全市一手商鋪共成交77套，環(huán)比前一周成交的23套，增加234.78%。二手市場(chǎng)上，寫字樓共成交43套，環(huán)比前一周成交的33套，增加30.3%。

　　在北京，根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月份北京寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)4月份的銷售優(yōu)勢(shì)，銷售面積繼續(xù)提升。與2009年同期相比，北京市寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的回暖趨勢(shì)。成交價(jià)格上，新政后各區(qū)縣典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格均普遍上漲，漲幅從幾千元到上萬元不等。租金方面，新政出臺(tái)后大量項(xiàng)目的租金價(jià)格有所上升，漲幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之間。

　　美聯(lián)物業(yè)一份研究報(bào)告認(rèn)為，隨著新政的推出，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。“新國(guó)十條”中規(guī)定，“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”按條款所述，購買第二套住房的門檻提高后，等同于購買商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　受調(diào)控政策影響從住宅市場(chǎng)撤離的不少投資者將目光投向商業(yè)地產(chǎn)，上周末有消息曝出，重慶新牌坊加州片區(qū)某樓盤的商鋪開售現(xiàn)場(chǎng)相當(dāng)火爆，雖然臨街門面每平方米的價(jià)格普遍在4萬元到8萬元之間，但在開售當(dāng)天便被熱情高漲的投資者們搶購得所剩無幾。

　　上述報(bào)告稱，住宅物業(yè)未來升值空間被擠壓，而工商物業(yè)升值并不受影響，現(xiàn)時(shí)投資工商物業(yè)能夠更好實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。即使不能及時(shí)轉(zhuǎn)讓，其租金回報(bào)率也基本保持在5%以上，少數(shù)工商物業(yè)甚至達(dá)8%以上，而據(jù)美聯(lián)物業(yè)(廣州)住宅藍(lán)籌指數(shù)顯示，住宅租金回報(bào)率低至3.55%。由此可見，無論是短線投資，還是長(zhǎng)線投資，住宅物業(yè)都沒有比商業(yè)地產(chǎn)更具優(yōu)勢(shì)。

　　商業(yè)地產(chǎn)將占據(jù)更多市場(chǎng)份額

　　“無論政策是否打壓住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)在最近十年都是一個(gè)發(fā)展的高峰期。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓說。她認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程加快，商業(yè)地產(chǎn)的比重也會(huì)有所增加。