誰在給違規(guī)圈地套上新光環(huán) 借文化之名開發(fā)房地產(chǎn)

    最近在中西部地區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，在國家日益嚴控的土地政策下，一些地方打著各種冠冕堂皇的旗號，為濫占地亂征地披上合法外衣，套上新的光環(huán)。（《半月談》2010年第11期）

    借文化之名開發(fā)房地產(chǎn)

    在西部某市提起當?shù)氐奈幕?，無人不知，這是當?shù)匦麻_發(fā)的一個旅游景點和文化產(chǎn)業(yè)項目。然而，如今，這里卻成了房地產(chǎn)開發(fā)的主要地區(qū)。

    記者走進文化城看到，店鋪冷冷清清，前來游玩的人十分稀少。商鋪老板告訴記者，盡管文化城開業(yè)快兩年了，但生意一直不好，如今已經(jīng)換了老板開始搞房地產(chǎn)開發(fā)。

    據(jù)了解，文化城是該省第一個集中展示本省各種文化的場所。該項目計劃通過為非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護性開發(fā)以及旅游和餐飲服務業(yè)等搭建一個全新平臺，使其成為展示多元文化薈萃的場所。整個文化城建筑面積6萬平方米，分三期建設。目前營業(yè)的是一期工程，建筑面積2萬多平方米，由15棟仿明清時期當?shù)孛窬语L格的單體建筑組成。

    據(jù)了解，某文化城有限公司是文化城的管理者，該公司是由市城市建設投資控股有限公司出資、市人民政府授權經(jīng)營管理的國有獨資企業(yè)，實行自主經(jīng)營、自負盈虧，按市場化運作。公司成立于2008年3月，內(nèi)設招商部、市場部、物業(yè)部、財務部和行政部。

    2010年2月，該市城市建設投資控股有限公司召開會議，宣布將這家文化城有限公司管理的文化城經(jīng)營管理權轉(zhuǎn)讓給一家房地產(chǎn)公司，任命地產(chǎn)公司總經(jīng)理為文化城有限公司總經(jīng)理，目的是促進文化城的二、三期開發(fā)。但房地產(chǎn)公司在接受任命后，對后期項目至今沒有投入任何資金，也沒有任何合作協(xié)議。

    然而接管之后的文化城開始慢慢“變味”了，文化城的一些樓房已經(jīng)改造成了售樓部，準備進行房地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)知情人透露，地產(chǎn)公司僅僅以開發(fā)文化產(chǎn)業(yè)入主文化城，根本沒有利潤，房地產(chǎn)公司為什么這么做呢？醉翁之意不在文化產(chǎn)業(yè)，而在于這個項目圈占的大面積土地。據(jù)了解，文化城整個規(guī)劃占地面積達280畝，目前一期僅用80畝，還剩200畝左右的土地，這些土地都屬于無償劃撥，如果按照現(xiàn)在市場價格拍賣，至少每畝超過200萬元，因此，開發(fā)房產(chǎn)光土地升值部分就可以預期。

    警惕征地新光環(huán)合法化

    長期關注土地問題的安徽省社科院研究員王開玉表示，近期出現(xiàn)的采取偷梁換柱的形式，打著建設公益設施和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的旗號違規(guī)征地事件，影響十分惡劣。一些地方為了部門利益，改變國有土地用途，將公益土地拱手讓給開發(fā)商牟取暴利，其背后存在著特殊利益鏈。對此，必須高度警惕，防止通過這些手段將違規(guī)征地圈地合法化。以亳州“老年公寓”變“商業(yè)別墅”事件為例，民政部門與開發(fā)商公然在公益性用地上開發(fā)別墅，而土地、規(guī)劃、建設等部門沒有實施有效監(jiān)督，應屬于嚴重的瀆職和不作為，對此必須嚴查。

    一些基層群眾也表示，當前隨著國家嚴控土地政策的出臺，一些地方圈占土地的手法越來越高明，借“先進產(chǎn)能項目”的名義占地囤地的現(xiàn)象不在少數(shù)。特別是這兩年，被一些地方列為新興產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)的“文化產(chǎn)業(yè)園”，不少都成為房地產(chǎn)開發(fā)項目。這些以“先進產(chǎn)能項目”名目圈地，是最堂皇的理由，也是最危險的占地、毀地行為，往往貌似合理合法，實則侵害農(nóng)民利益，農(nóng)民維權起來非常困難。

    亳州“老年公寓”變“商業(yè)別墅”事件發(fā)生后，盡管當?shù)貒敛块T對開發(fā)“別墅”的公司侵占20余畝地的違法行為處以30余萬元的罰款，并補交了400余萬元的土地出讓金，但是當?shù)厝罕姺从?，開發(fā)商補交的土地出讓金，仍要比土地實際掛牌的價格低得多。

    中國社科院可持續(xù)發(fā)展研究中心主任潘家華認為，目前出現(xiàn)的借機圈地事件，因為其手段隱蔽，很難發(fā)現(xiàn)，不僅會讓違法圈占耕地的行為愈演愈烈，而且將導致產(chǎn)業(yè)虛假繁榮，出現(xiàn)泡沫，從而在很大程度危害整個行業(yè)的發(fā)展，也在客觀上加劇了土地供應的供需矛盾，對于拉動經(jīng)濟、促進就業(yè)和推動行業(yè)發(fā)展，都沒有產(chǎn)生實際作用。

    一些專家和業(yè)內(nèi)人士呼吁，政府有關方面應該高度重視這些打著新光環(huán)的“圈地運動”，采取更嚴格的審核措施和監(jiān)督手段，加大查處力度，有效防止和杜絕類似“掛羊頭賣狗肉”的新圈地行為不斷重演。

    揭秘違規(guī)征地種種幌子

    類似文化城這樣，以發(fā)展各種產(chǎn)業(yè)的名義變相圈地搞房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象并不鮮見。

    借文化產(chǎn)業(yè)名義給征地套上新光環(huán)是手段之一。北京大學一名從事文化產(chǎn)業(yè)研究的學者曾在廣東某地參加一個名人故里園區(qū)規(guī)劃評審，項目是由某企業(yè)推動的“禪宗文化園區(qū)”。在評審中，不少專家發(fā)現(xiàn)這個項目其實是一五星級酒店，文化只是一個幌子罷了。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在不少地方一次性就建設六七個冠以文化產(chǎn)業(yè)、娛樂產(chǎn)業(yè)、動漫產(chǎn)業(yè)等名稱的園區(qū)。這些園區(qū)在規(guī)劃建設過程中，往往以平方公里為單位進行跑馬圈地，直接導致了園區(qū)的同質(zhì)化和惡性競爭。一位不愿透露姓名的專家認為，一個城市有兩三個園區(qū)足矣，這完全可滿足城市發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的要求。目前出現(xiàn)的“借文圈地”主要是看中文化產(chǎn)業(yè)獲得的用地方面的政策優(yōu)惠，這比房地產(chǎn)業(yè)通過拍賣獲取土地成本更低，利潤更大。

    除了借文化之名圈地，近年來，打著發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、新能源項目的名義跑馬圈地者也不在少數(shù)。如西部地區(qū)，近年來已成為光伏發(fā)電投資商的新樂園。以建設規(guī)模龐大的光伏電站為名，投資商爭相圈地，有的甚至圈下相當于中等城市面積的巨幅土地。這些土地大多無償劃撥，擬建的絕大部分項目仍未開工。

    而借建商貿(mào)中心、物流城以及科技創(chuàng)新園之類的名義進行圈地的例子比比皆是。記者在安徽某地采訪時看到一處規(guī)劃面積上百畝的食品城，然而，在這個所謂的食品城里，除了蓋了兩棟商鋪，零星有一些食品店外，其余全在緊張地施工建設住宅樓盤。

    此外，借生態(tài)公園、老年公寓等公共設施建設違規(guī)占地的現(xiàn)象也較為突出。在國土部剛剛公布的全國一批土地違法案件中，安徽蕪湖違規(guī)圈地建設高爾夫球場即是打著生態(tài)體育公園的名義開建的。當?shù)剞r(nóng)民表示，蕪湖高爾夫球場征用土地后，補償給農(nóng)民的錢非常少，不少農(nóng)民失去了賴以維生的土地，生活嚴重困難。而此前，在安徽亳州也曝出該市譙城區(qū)“老年公寓”變“商業(yè)別墅”的事件。當?shù)孛裾峙c房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，將30多畝國有公益性用地變成商業(yè)用地，興建別墅及商品房出售。本應建成服務老年人的場所如今卻成了一些人謀利的工具。