業(yè)內(nèi)稱調(diào)控樓市亟待進(jìn)一步激活“存量房市場(chǎng)”

    一邊是大量有住房需求的人買不起房，一邊則是大量投資投機(jī)者持有多套房、任其空置——住宅市場(chǎng)這種不正?，F(xiàn)象，成為困擾樓市健康發(fā)展的癥結(jié)之一。

　　眼下有觀點(diǎn)認(rèn)為，“30年后，會(huì)面臨房子過多的問題”，此類“奇談”卻引起熱烈反響。從另一個(gè)角度看，“房子是不是過多”指的是存量房問題。記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分城市存量房市場(chǎng)潛力巨大，一些城市二手房交易量近年來已接近或超過一手房；而與此同時(shí)，大量已售住宅遭遇空置。業(yè)內(nèi)人士提出，樓市調(diào)控要強(qiáng)化“調(diào)存量”，通過提高持有成本、“精確”打擊投機(jī)、優(yōu)化租房環(huán)境以及由政府收購房源用作保障房?jī)?chǔ)備等多種手段，激活存量房市場(chǎng)。

　　房屋市場(chǎng)的“結(jié)構(gòu)性過剩”

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在一些人擁有兩套或兩套以上的房子，但再過30年就不需要這么多房子了，因?yàn)楝F(xiàn)在的獨(dú)生子女，其父母已經(jīng)為他們買好房子，等他們長(zhǎng)大了就不需要買房子，到時(shí)候，“房子就會(huì)是一個(gè)問題”。

　　除去“獨(dú)生子女因素”，部分人群“房子過剩”的現(xiàn)象的確存在。比如，記者日前在青島市區(qū)環(huán)海的東海路上看到，路旁遍布各類高層住宅和低密度別墅。但奇怪的是，不少住宅看起來雖然至少兩三年以上的房齡，但均是門窗緊閉，陽臺(tái)是毛坯模樣，空調(diào)機(jī)位也空著。晚上，小區(qū)內(nèi)一片黑燈瞎火。顯然，不少房屋長(zhǎng)期無人居住。一問中介，卻得知它們?cè)缫咽鄢觥?/p>

　　長(zhǎng)年研究上海樓市的中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說，住宅空置的現(xiàn)象在上?；蚨嗷蛏俣即嬖?，尤其是在高檔住宅領(lǐng)域更為突出。他說，他身邊有兩三套房子的人已很普遍，有些投機(jī)者甚至擁有幾十套乃至上百套房源，房源全部交給中介打理，有些房屋自己看都沒看到過。

　　在杭州，位于朝暉路上的“深藍(lán)廣場(chǎng)”、文二路上的“楓華府第”，都是前兩年竣工的知名高檔樓盤。盡管地處市區(qū)中心，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，但是不少房子交付以來一直處于閑置狀態(tài)。杭州城北供電局的一位電力班長(zhǎng)說，電力工人每?jī)蓚€(gè)月抄一次電表，這些小區(qū)中有約20%的房屋用電量都是“零”，應(yīng)該是從來沒人住過。另據(jù)介紹，位于杭州市武林商圈的“白馬公寓”，也有10%-20%的“零用電量”住戶。

　　杭州市民李昌華說：“有房的人不住，想住的人卻沒房，大量住宅成了投資者的工具，卻離本應(yīng)有的居住功能越來越遠(yuǎn)，這種現(xiàn)象很不正常。”

　　“存量房”市場(chǎng)潛力有多大？

　　“存量房”主要是二手房中的可售、可租房源，其潛力之大從幾個(gè)一線城市的二手房交易量中可見一斑。中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年，上海一手住宅的成交面積是2658萬平方米，二手住宅成交量是2583萬平方米，后者為前者的97%。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分別為1790萬、944萬、661萬平方米，而二手住宅成交量分別為1853萬、1154萬和1375萬平方米，三大城市二手房市場(chǎng)均已超過一手房。數(shù)據(jù)還顯示，今年一季度，深圳二手住房成交面積為202.12萬平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍之多。

　　調(diào)控政策對(duì)以“散貨”方式交易的存量房市場(chǎng)往往能起到“立竿見影”的效果。比如，在一些打擊投機(jī)、增加供應(yīng)政策的作用下，上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，5月28日上海二手住宅掛牌量為114495套，一周以后增加5000余套。至6月7日，增加到124959套。而同期一手住宅的供應(yīng)卻增減不定，5月的新房供應(yīng)還少于4月。

　　長(zhǎng)期研究樓市的九三學(xué)社上海市委副主委黃鳴還指出，開發(fā)商經(jīng)常渲染的“房荒”是對(duì)新增房源供求形勢(shì)的過度渲染，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能出現(xiàn)“無房可賣”的情況的，因?yàn)槠浯媪糠康某山涣客耆梢哉紦?jù)主導(dǎo)，關(guān)鍵是如何“激活”。一直以來，我國(guó)的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)過度倚重一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)培育相對(duì)滯后，此種局面應(yīng)引起重視并逐漸調(diào)整。

　　專家認(rèn)為，近年來我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控多著力于直接供應(yīng)，即通過增加土地供應(yīng)、督促閑置地塊開工、處置捂盤惜售等手段，加大新建房源的供給。但隨著一些城市住宅用地資源的日益稀缺，一手房市場(chǎng)調(diào)控的空間已越來越小。此外，現(xiàn)實(shí)也多次證明，在投資投機(jī)性需求旺盛、房屋持有成本低廉的情況下，新增再多房源都可能被投資客買入囊中成為獲利“錦上之花”，而難以成為自住者的“雪中之炭”。一些開發(fā)商和利益機(jī)構(gòu)則會(huì)不斷借故“喊渴”，一味呼吁增加土地供應(yīng)，為炒房者不斷提供“投資工具”。

　　樓市調(diào)控需進(jìn)一步“調(diào)存量”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控樓市亟待把大量投機(jī)者、囤房者“趕”出市場(chǎng)，把存量房“逼”入市場(chǎng)，或出售或出租，發(fā)揮其真正的居住功能。

　　黃鳴建議，“逼存量”的關(guān)鍵是要增加房屋的持有成本，壓縮投資投機(jī)者的贏利空間。不過，這其中需要注意一個(gè)問題：當(dāng)存量房“換手”后，“接棒者”依然可能是投資投機(jī)者。因而專家建議，稅收政策和信貸政策應(yīng)“組合出擊”，加快研究出臺(tái)實(shí)施房地產(chǎn)稅收政策，同時(shí)對(duì)多套房實(shí)行長(zhǎng)期的信貸從緊政策，同時(shí)對(duì)首套房貸適當(dāng)放松以避免“殃及無辜”。

　　陳晟還提出，各地有一些存量房房齡超過10年，銀行信貸對(duì)此類房源交易一般不提供支持，自主交易存在困難。地方政府可以通過住房保障機(jī)構(gòu)對(duì)此進(jìn)行收儲(chǔ)，進(jìn)行簡(jiǎn)單改造后用作保障性住房房源儲(chǔ)備。

　　業(yè)內(nèi)人士還建議，進(jìn)一步規(guī)范和整頓二手房市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)經(jīng)紀(jì)公司代理行為和履行職責(zé)問題制定明確標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)監(jiān)督與違規(guī)懲處力度；此外，還應(yīng)完善住房出租的管理制度，完善住房租賃體系；還可以考慮對(duì)普通出租住宅予以一定程度免稅，節(jié)省交易成本，增強(qiáng)出租意愿。