去二三線城市吸貨 炒房客"翻墻術(shù)"專攻政策空子

    新“國十條”出臺已近兩個月，瘋狂的樓市幾乎一夜之間步入冰凍期。之前賺得盆滿缽滿的炒房客暫時蟄伏起來，但仍有一些繼續(xù)尋找“結(jié)構(gòu)性”機會，還有的使出“翻墻術(shù)”專攻政策空子。

    去二三線城市吸貨

    重慶、武漢、北海等先前房價漲幅不大的二三線城市，目前成為一些投資客的首選之地。

    剛剛在北海買了兩套海景別墅歸來，一位投資房產(chǎn)十余年的山東商人對中國證券報記者表示，他并不十分認同今年不能買房的說法。“2006年北京的星河灣小區(qū)每平方米只有2萬元，我當(dāng)時猶豫沒買，結(jié)果很快就漲到5萬多元，我買了幾套后2008年又跌到3萬多，但現(xiàn)在將近8萬元了。我的生意每年都在做，但不如把合適的房子拿在手里。”他說。

    這位商人不認為自己是炒房客。他平時做的有地產(chǎn)實業(yè)，如果不急著用錢，在各地買的房子不會急于出手，他選的每一套都是適合自己居住的豪宅。據(jù)他介紹，一些同行近期在武漢、重慶、西安等地買房子，這些城市的房價基本都在每平方米萬元以下，城市發(fā)展建設(shè)也不錯。“我前段時間去了趟重慶，那里房子不貴，只是城市太大，政府對房價的控制意識很強。”

    在投資人眼里，這些二三線城市具有吸引力的原因除了價格外，就是調(diào)控力度沒有北京等地嚴格。就在“國十條”出臺后，浙江、重慶、廣州、青島等省市的樓市調(diào)控細則陸續(xù)出臺，嚴厲程度大多低于北京、深圳等地。甚至不少地方官員私下里宣稱，“國十條”是為了遏制部分一線城市房價，其他城市只要防止房價漲勢蔓延就可以，自己城市的房價沒有泡沫或者泡沫很小，自然談不上打壓。

    經(jīng)歷了幾輪房價暴漲的“牛市”后，樓市“盛宴”已被越來越多的人覬覦，而投機需求在很多時候似乎難以界定。記者了解到，一些投資者在擁有多套房源的同時，在二三線城市遇到合適目標(biāo)還會出手，多數(shù)地方政府對這些人很難抵觸。

    眼花繚亂“翻墻術(shù)”

    暫停三套房貸、提高二套房首付、外地人限購……從力度上看，劍指炒房需求的本輪調(diào)控?zé)o疑是歷史最嚴厲的一次。但任何政策都有顧及不到的層面，且房地產(chǎn)業(yè)牽涉的利益因素太多太重，一些人目前也正尋覓著政策覆蓋陰影處的可乘之機。

    一位自稱來自溫州的炒房客告訴記者，他們根本不需要通過按揭貸款買房，比如本身自己有公司，可以以實業(yè)名義貸款，還可以抵押現(xiàn)有房產(chǎn)貸款，此外民間借貸對炒房者渠道非常暢通，只要平時信譽良好就可以借到。

    4月底出臺的北京樓市新政要求，商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停向不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。但投資客老王說，他雖然不是北京人，但滿足這個條件并不困難。自己在北京、上海都注冊了公司，完稅證明不難搞到。而社保繳費證明則更容易做出，只要交點錢，不少公司都可以幫忙。

 一名地產(chǎn)中介對記者表示，如果看上了房子，中介公司可以幫助代辦完稅證明。他說：“完稅證明辦起來比暫住證困難一些，銀行只是看你有沒有這個東西，并不經(jīng)常去審查具體真假，信貸員也沒有這個動機。”

    另一家地產(chǎn)中介的說法也很有意思，他們起初對是否需要完稅證明言辭含糊，幾天后則說政策又有變動，如果沒有戶籍或一年以上完稅證明，外地人買首套房只要繳納50%的首付款，按二套房的政策就可以買房。

    6月以來不少銀行陸續(xù)暫停發(fā)放三套房貸，房貸審批和利率執(zhí)行嚴厲程度尤甚以往。但中國證券報記者與多家銀行信貸人士聯(lián)系后，發(fā)現(xiàn)房貸仍然存在著明緊實松的情況。用一位信貸部門人士的話說，目前的房貸利率太敏感，銀行既怕全年貸款指標(biāo)完不成，又怕房貸不良率上升風(fēng)險，只能是邊走邊變。

    根據(jù)現(xiàn)有政策，二套房首付比例不得低于50%被嚴格執(zhí)行，但對于二套房利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍，卻被一些銀行以辦卡拉存、保留優(yōu)質(zhì)客戶為由而降低。少數(shù)銀行信貸員稱，只要有充足證據(jù)表明客戶資質(zhì)優(yōu)良，可以給予二套房貸客戶9折甚至8.5折優(yōu)惠。據(jù)了解，目前北京一些銀行仍私下為三套房貸“放行”。

    上文提到的地產(chǎn)中介說，只要愿意買房，無論是首套房還是二套房，都可以幫忙爭取到7折利率優(yōu)惠，二套房貸“最不濟也能爭取到8折”。

    想的還是何時抄底

    盡管一些炒房客癡心不死，但“國十條”無疑重挫了這些人的企圖和收益。上文提到的山東投資者表示，如果調(diào)控政策不出臺，今年北京四環(huán)內(nèi)房價漲到每平方米5萬元沒問題。但現(xiàn)在的情況就不好說了，不排除繼續(xù)下跌的可能。

    統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月70個大中城市房價同比上漲12.4%，漲幅比上月縮小0.4個百分點，其中北京房價環(huán)比下跌0.1%。我愛我家副總裁胡景輝認為，扣除部分經(jīng)適房過戶等非真實需求，與政策出臺前相比，5月份北京樓市成交環(huán)比跌幅在80%左右。“樓市最瘋狂時，60%的二手房買賣是全款支付，很多房子幾天過完戶立刻再轉(zhuǎn)手賺錢，這個市場當(dāng)時必須要調(diào)控了。”

    一些沒有“踩準(zhǔn)步點”的投資者比較無奈。北京方莊某小區(qū)的一套房子年初價格是140萬元，3月份被180萬元買走，而目前200萬的價格已經(jīng)掛了許久無人問津。據(jù)說這個房子的買家是個“新手”，目前正擔(dān)心白忙活一場還賠錢。

    而一旦調(diào)控效果不明顯，不排除出臺更嚴厲樓市政策的可能，國家發(fā)改委日前提出逐步推進房產(chǎn)稅改革。好幾位炒房客向記者詢問房產(chǎn)稅和物業(yè)稅何時推出，擔(dān)憂之心由此可見。但在他們的內(nèi)心深處，房價過快下跌并不值得恐懼，相反將成為再一次抄底的良機。先前的幾次調(diào)控經(jīng)歷無不說明了這點。

    還有的投資者認為，本次調(diào)控的一大特點是明確了地方政府有穩(wěn)定房價的任務(wù)，未來房價漲幅可能更多地受到相關(guān)部門的規(guī)限，這意味著類似前些年暴漲的機遇可能是可遇不可求了。