首例房價飆升舉報“立案” 能否認定暴利為關(guān)鍵

    位于北京朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)的首開常青藤即將于7暫迎來一期業(yè)主，盡管三四期項目還淹沒在塵土飛揚中，二期的預(yù)售已經(jīng)瘋狂展開。說其瘋狂，是因為價格從一期的14690元/平方米直接拉升到36000元/平方米。

　　北京問天律師事務(wù)所律師李雪森5月21日依據(jù)《價格法》向國家發(fā)改委和北京市發(fā)改委進行了實名舉報，指控該樓盤涉嫌牟取暴利。

　　據(jù)筆者6月9日從國家發(fā)改委獨家了解，該舉報信經(jīng)國家發(fā)改委主任張平批閱后轉(zhuǎn)交給了價格監(jiān)督檢查司，目前該司已經(jīng)啟動了相關(guān)調(diào)查程序。與此同時，北京市發(fā)改委也將該舉報轉(zhuǎn)入到正常處理程序。

　　李雪森在接受筆者采訪時表示，在房地產(chǎn)多年調(diào)控中，法律幾乎從未被尊重。“我承認房價漲價有一定普遍性，但我們也要反思有沒有不合法性的存在？房地產(chǎn)的每一次調(diào)控之后都迎來價格的報復(fù)性上漲，法律是否應(yīng)該有所作為？”

　　接受筆者采訪的多位法學(xué)家均認為，李雪森的舉報盡管是一個個案，但具有反思房價的創(chuàng)新意義。“如果按照一個行業(yè)的平均利潤率來看，涉嫌牟取暴利完全可以成立。”

　　律師指控牟取暴利

　　李雪森告訴筆者，經(jīng)過多次調(diào)研，他聯(lián)合另外一名律師于5月21日向國家發(fā)改委舉報首開常青藤“涉嫌牟取暴利”。舉報的理由是，該樓盤2008年開盤時的價格是9000多元/平方米，然而2009年11月到2010年4月，均價從14690元/平方米暴漲到36000元/平方米。

　　李雪森表示，根據(jù)《中華人民共和國價格法》第七條規(guī)定，經(jīng)營者定價應(yīng)當(dāng)遵循公平、合法和誠實信用的原則，定價的基本依據(jù)是生產(chǎn)經(jīng)營成本和市場供需狀況。同時，價格法還規(guī)定，生產(chǎn)成本或進貨成本沒發(fā)生明顯變化，經(jīng)營者以牟取暴利為目的，大幅度提高價格的，政府價格主管部門可予以行政處罰。

　　筆者從北京市國土資源局公開的數(shù)據(jù)中也看到，2006年9月1日發(fā)布公告顯示，該樓盤開發(fā)商北京首開天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受讓北京市朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)單店住宅小區(qū)二期土地使用權(quán)，宗地面積354233.15平方米，規(guī)劃建筑面積433021.07平方米，土地成交價32039.52萬元。2008年10月，該項目擬預(yù)售均價9600元/平方米。但是，到了2010年4月17日開盤時，該項目E17#、E19#住宅樓開盤價達到36000元/平方米。

　　李雪森認為，土地成本沒有增加，鋼材水泥的成本也沒有較大的漲幅，房價卻在短期內(nèi)迅速增長，讓人難以理解這是正常合理的經(jīng)營行為。“完全可以認定涉嫌牟取暴利。”

　　筆者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，不少樓盤隨意提價的行為司空見慣，甚至部分已經(jīng)面向消費者預(yù)訂的商品房，但在開盤當(dāng)天亦不遵守承諾的大幅提價而引發(fā)買賣雙方矛盾激化。

　　發(fā)改委受理舉報

　　這起舉報的關(guān)鍵在于，如何認定房價暴利。

　　“這是第一次，律師的舉報信還是比較專業(yè)，處理有一個程序過程。”6月8日，筆者在向國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司求證時，一位女士這樣回答。

　　面對首例以《價格法》來拷問商品房，相比較國家發(fā)改委的慎重，首開股份董秘王怡則認為：首開常青藤項目的定價，堅持公開、透明、隨市定價，并不存在任何隱瞞或欺詐行為，應(yīng)屬于市場行為。“并沒有和舉報律師溝通的打算。”

　　李雪森表示，之所以舉報就是試圖通過《價格法》的規(guī)定，厘清在考慮成本與供求關(guān)系的基礎(chǔ)上，商品房在定價與成本間到底存在怎樣的關(guān)系，定價不應(yīng)超過成本多大的幅度，價格暴利的定義是什么？

　　然而，在房地產(chǎn)行業(yè)上并沒有利潤標(biāo)準(zhǔn)之說。萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖曾表示，開發(fā)商平均資產(chǎn)收益率不到5%；華遠集團董事長任志強也稱，過去幾年平均的行業(yè)利率只有8%左右。

　　著名法學(xué)專家、中國政法大學(xué)教授張樹義表示，如果依據(jù)國際上房地產(chǎn)業(yè)5%利潤率的慣例，我國房地產(chǎn)行業(yè)完全是暴利行業(yè)。中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉俊海依據(jù)我國各個行業(yè)的平均利潤率推斷認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)屬于暴利行業(yè)，首開常青藤涉嫌牟取暴利成立。

　　根據(jù)公開資料顯示，首開常青藤項目的樓面價只有700多元。即使按照首開股份董秘王怡公開表示，根據(jù)可銷售面積，首開常青藤的樓面價為3000多元/平方米。

　　“利潤差不多達到十倍，這難道還不是牟取暴利？”李雪森反問道。

　　近來，綠豆、大蒜以及牛奶等價格波動變化引發(fā)了國家發(fā)改委的高度重視，與之鮮明對比的則是面對商品房多年暴漲的局面，國家發(fā)改委手執(zhí)《價格法》卻無動于衷。

　　顯然，在一定條件下，商品房可以認定為“與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大”的“重要商品”，政府對商品房價格適時采取干預(yù)措施完全合理合法。

　　律師的舉報讓價格主管部門不得不重新審視自己的職能。根據(jù)《價格法》規(guī)定，與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格，政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價；當(dāng)重要商品和服務(wù)價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務(wù)院和省級政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規(guī)定限價、實行提價申報制度和調(diào)價備案制度等干預(yù)措施。

　　“在買賣雙方信息不對稱的情況下，這個個案有助于反思商品房定價模式，推動房地產(chǎn)行業(yè)信息披露，有著重大意義。”劉俊海對律師的此番舉報行為給予了高度評價。