北京小產(chǎn)權(quán)房地下流通多年 曝基層政權(quán)“撐腰”

    嚴厲的地方樓市調(diào)控政策，或許正在給已近窮途末的小產(chǎn)權(quán)房，留出了一條生。

　　“我們已經(jīng)接觸了不少‘客戶’，他們都是在北京沒有滿一年納稅和社保記錄的人，他們買房子多數(shù)是為了自己住，一手房二手房都可以。”面對記者，位于北京通州區(qū)的某小產(chǎn)權(quán)項目的開發(fā)商銷售負責(zé)人表示，在他的眼里，嚴厲的樓市調(diào)控政策，似乎并沒有讓他感覺到是“太壞的事”。

　　此時此刻，中國的政府部門，正在試圖利用樓市走弱的“時間窗口”，以較低的成本解決長久以來困擾各級政府的小產(chǎn)權(quán)房問題。然而，這一獨特購買群體的出現(xiàn)，卻大大刺激了原本并未繁榮的“二手小產(chǎn)權(quán)房”流通市場，倘若如此，利益格局原本就已十分復(fù)雜的小產(chǎn)權(quán)問題，將因牽涉更長的利益鏈條，而陷入更難解決的“兩難境地”。

　　完整鏈條

　　從北京城區(qū)向東便可到達的通州，是北京乃至全國小產(chǎn)權(quán)房最為興盛的“區(qū)域”，在這里，嚴厲調(diào)控的政策環(huán)境之下，一條小產(chǎn)權(quán)房二手流通買賣的地下鏈條，已經(jīng)成型。

　　位于北京通州的太玉園和月亮灣曉鎮(zhèn)，都是北京最知名的小產(chǎn)權(quán)樓盤。月亮灣曉鎮(zhèn)的一位業(yè)主向記者出示了他的房屋產(chǎn)權(quán)證，深紅色封面的產(chǎn)權(quán)證乍看起來與普通的房屋產(chǎn)權(quán)證幾乎一模一樣，但細看后才發(fā)現(xiàn)，月亮灣曉鎮(zhèn)的房屋產(chǎn)權(quán)證封面上竟印上了項目的標(biāo)志，被替代的是正規(guī)產(chǎn)權(quán)證書上的國徽標(biāo)志。

　　不過，在繳納一筆“過戶費后”，小產(chǎn)權(quán)房的“過戶”，卻仍能進行。記者了解到，大部分小產(chǎn)權(quán)房項目過戶都需要繳納過戶費，其中太玉園和月亮灣曉鎮(zhèn)都是3萬元，欣橋家園是成交額的4%，房山東周各莊的一個項目則比較優(yōu)惠，過戶只需1萬元。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商向記者確認，這個過戶費確實不是普通的二手房買賣營業(yè)稅等，而是村里面向購房人換購房合同和房產(chǎn)證的“手續(xù)費”。

　　記者從太玉園物業(yè)管理公司了解到，太玉園的二手房買賣過戶非常簡單，只需要原購房人帶著銷售合同和房本，現(xiàn)購房人帶著身份證和戶口本復(fù)印件便可以完成，最重要的還是3萬元過戶費。物業(yè)公司表示，公司收取費用后可以出具收據(jù)，不能開發(fā)票。毫無疑問，小產(chǎn)權(quán)房的二手房買賣并不具有法律效力。

　　太玉園所在的北京市通州區(qū)張灣村村支書劉國利告訴記者，此筆款項為物業(yè)公司收取的，與村政府無關(guān)，更不是村政府收取的——事實真的如此？

　　誰在“撐腰”

　　一項從頭到尾都無法受到法律保護的交易行為，何以能夠成熟運轉(zhuǎn)多年？中國最基層的政權(quán)組織，實際上在這其中扮演了關(guān)鍵的角色。

　　位于北京通州區(qū)張灣鎮(zhèn)的太玉園項目，實際上是一個舊村改造項目。而村委會通過注冊一些公司，并以這些公司為操作平臺，完成了這個舊村改造的項目。經(jīng)記者查證，這一系列的公司包括——北京太玉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京太玉園物業(yè)管理公司、北京太玉園商貿(mào)有限公司、太玉園(北京)投資有限公司等等。

　　記者掌握的情況表明，這一系列注冊公司中有的公司是以張灣村為法人，村支書劉國利為法定代表人，有些則直接以劉國利為法定代表人，村委會主任劉春田等為股東。

　　這才是問題的實質(zhì)——無論辦理所謂“產(chǎn)權(quán)更迭”收取的“手續(xù)費”是物業(yè)公司的自主行為，還是在村委會的授意之下，但現(xiàn)實卻是，物業(yè)公司實際上便是村委會的企業(yè)，這一關(guān)系，讓一切似乎已經(jīng)昭然若揭。

　　如此一來，作為村支書的劉國利便多了很多新身份，成為了眾多公司的董事長。當(dāng)然，這并非劉國利的首創(chuàng)，距離張家灣鎮(zhèn)不遠的永樂鎮(zhèn)，鎮(zhèn)干部譚園耀告訴記者，早先深圳在城中村改造過程中推行了村委會成立股份合作公司，這種模式正在被全國各地效仿。

　　實際上通過成立股份制企業(yè)，村集體可以以企業(yè)的身份干很多事，例如招商引資，和外來企業(yè)合搞舊村改造，將節(jié)約下來的土地用以出租經(jīng)營等。但譚園耀表示，農(nóng)村集體建設(shè)用地目前可以用來做租賃廠房，旅游產(chǎn)業(yè)用地等。

　　“從基層政府行政權(quán)利效率配置的角度看，如果最基層的政府從這個流通的過程中攝取了利益，那么他們有足夠的權(quán)力保護這種交易行為以及交易結(jié)果，盡管這一切可能并不符合法律。”國家行政學(xué)院教授汪玉凱向記者表示。

　　調(diào)控“催熱”

　　一個值得注意的現(xiàn)象是，即便在政策的圍追堵截之下，小產(chǎn)權(quán)房在公眾的視線里似乎已經(jīng)進入末窮途，然而，在現(xiàn)實當(dāng)中，小產(chǎn)權(quán)房的房價正在不斷上漲，尤其是在“無納稅記錄、社保記錄未滿一年的外地人購房，不提供貸款”的強力政策之下，當(dāng)這一群體的住房需求轉(zhuǎn)向二手小產(chǎn)權(quán)時，價格的上漲與成交的“漸旺”，恐怕將難以避免。

　　如在2001年間僅售1000余元/平方米，今天的二手房價格已經(jīng)高達7000~8000元/平方米，十年間也漲了七八倍。一套90平方米左右的兩居室，房東的報價動輒70萬~80萬元。由于不能貸款，房款必須一次性支付，因此真正中低收入家庭的購房人已經(jīng)被洗出這個市場，更有投資客賭定小產(chǎn)權(quán)房能夠轉(zhuǎn)正，將寶押到了這個市場。

　　小產(chǎn)房的開發(fā)建設(shè)單位也在對買房人的熱情推波助瀾。房山東周各莊小產(chǎn)權(quán)房項目的銷售對記者“拍著胸脯”保證，該項目占用的是村集體建設(shè)用地，和村里簽的是70年的合同，肯定不會拆。小產(chǎn)權(quán)房最擔(dān)心的是開發(fā)商蓋不起來，如果蓋起來了一般就沒事。如果將來果真要拆，那么村里人給村民多少拆遷補償，也會給外來戶多少。

　　“如果短時期內(nèi)的政策能夠保持穩(wěn)定，村里面的保護也能夠兌現(xiàn)，我們并不覺得這是一個不可以考慮的投資途徑。”溫州商會的一位負責(zé)人私下告訴記者，而目前，他們甚至已經(jīng)有人開始組織對各類小產(chǎn)權(quán)房情況的“調(diào)研”，在他們看來，這亦是一個投資渠道，

　　他向記者強調(diào)，“無納稅記錄那個政策，反正已經(jīng)讓我們拿不到貸款，小產(chǎn)權(quán)房也拿不到貸款，但價格是商品房的1/3，上漲的速度還超過商品房，所以我們?nèi)Y不用貸款投資小產(chǎn)權(quán)房，杠桿率跟以前投資商品住宅 是一樣的。”

　　這恐怕是調(diào)控政策在設(shè)定之初并未考慮到的一個“意外效果”。

　　“我們還沒有注意到有這個問題。”國土資源部的一位官員6月9日向記者表示，而國土資源部負責(zé)治理小產(chǎn)權(quán)房工作的執(zhí)法檢查局局長李建勤則表示，全面治理小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)一政策，正在多部委之間進行會簽，但對于這其中是否涉及如何處理“地下轉(zhuǎn)讓”的問題，他并未明確答復(fù)。