專(zhuān)家:房貸"體檢"標(biāo)準(zhǔn)不明 "風(fēng)險(xiǎn)可控"結(jié)論尚早

    “風(fēng)險(xiǎn)可控”是此輪銀行房貸壓力測(cè)試給出的最終結(jié)論。但因?yàn)椴恢楞y行究竟如何界定測(cè)試貸款的范圍及測(cè)試方法，該結(jié)論受到有關(guān)專(zhuān)家的質(zhì)疑。有部分受訪專(zhuān)家指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深入，當(dāng)房?jī)r(jià)真正發(fā)生變動(dòng)時(shí)，結(jié)果才會(huì)真正呈現(xiàn)。

　　房貸“體檢”標(biāo)準(zhǔn)未知

　　房貸壓力測(cè)試，這項(xiàng)銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行的常規(guī)“體檢”項(xiàng)目，在今年格外受人關(guān)注。

　　正如A股市場(chǎng)上，地產(chǎn)板塊和銀行板塊經(jīng)常齊漲齊跌，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)貸款對(duì)于銀行的信貸資產(chǎn)而言也至關(guān)重要。美國(guó)的次貸危機(jī)，讓人們見(jiàn)識(shí)到了地產(chǎn)對(duì)于銀行的巨大影響。因此，在政府出臺(tái)密集的樓市調(diào)控政策之際，此刻進(jìn)行的這輪房地產(chǎn)信貸壓力測(cè)試結(jié)果尤其使人關(guān)心。

　　近日，此輪始自今年4月的房貸壓力測(cè)試結(jié)果開(kāi)始逐步通過(guò)各種途徑對(duì)外公布。據(jù)記者了解，此前，房貸壓力的結(jié)果是從未對(duì)外透露的。

　　中國(guó)銀行行長(zhǎng)李禮輝在中行股東年會(huì)上對(duì)外透露，中國(guó)銀行的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試分為輕度、中度和重度測(cè)試。其中輕度測(cè)試中設(shè)定的情景為房?jī)r(jià)下跌10%，基準(zhǔn)利率提高27個(gè)基點(diǎn)；中度設(shè)定的條件為房?jī)r(jià)下跌20%，利率上升54個(gè)基點(diǎn)；重度為房?jī)r(jià)下跌30%，利率上升108個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，其表示，根據(jù)測(cè)試結(jié)果，在重壓下，房貸對(duì)中行的財(cái)務(wù)不會(huì)有很大影響，不良率或?qū)⑸仙?.2個(gè)百分點(diǎn)，撥備增加幾十億人民幣。

　　隨后有更多的銀行公布了其房貸“體檢”結(jié)果。大行的情況普遍相同，多數(shù)銀行能夠承受房?jī)r(jià)下跌30%所帶來(lái)的壓力。而民生銀行在此方面的抗壓能力最強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)下跌的容忍度達(dá)到了四成。根據(jù)上述結(jié)果，本輪房貸壓力測(cè)試顯示風(fēng)險(xiǎn)是可控的。

　　一方面，這讓銀行們欣喜，但另一方面，其結(jié)果也遭受了一些質(zhì)疑。

　　“雖然此次加入了加息等多種因素，相對(duì)客觀，但依舊無(wú)法很全面的測(cè)試出房貸對(duì)銀行的壓力。”一位不愿透露姓名的某上市銀行人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。他認(rèn)為，此次測(cè)試針對(duì)的是直接影響到銀行風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款，但房?jī)r(jià)下跌影響到的是多個(gè)行業(yè)及領(lǐng)域，對(duì)銀行的間接影響也非常大。

　　記者從浙江一帶的一些企業(yè)家處了解到，過(guò)去幾年，一些制造業(yè)企業(yè)支持生產(chǎn)貸來(lái)的款項(xiàng)用于投資房地產(chǎn)。這部分貸款是否計(jì)算在壓力測(cè)試中，也不得而知。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，由于沒(méi)有公布具體的測(cè)試模型、測(cè)試方法，所以無(wú)法確定其客觀程度和指導(dǎo)意義。因此，該房貸壓力測(cè)試結(jié)果應(yīng)該只是狹義的范圍內(nèi)。

　　房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入

　　隨著銀行對(duì)于房地產(chǎn)壓力測(cè)試的進(jìn)行，樓市的調(diào)控政策也逐步深入和細(xì)化。

　　此次對(duì)樓市的調(diào)控最主要的一個(gè)落腳點(diǎn)便是抑制投機(jī)性的購(gòu)房，銀行對(duì)于二套房、三套房的政策均在開(kāi)始積極落實(shí)。而與此同時(shí)，對(duì)于二套房的認(rèn)定辦法，也已逐步出臺(tái)。

　　6月初，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。該《通知》表示，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。同時(shí)，借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的也同樣執(zhí)行二套房差別化房貸。

　　據(jù)悉，二套房認(rèn)房又認(rèn)貸的政策出臺(tái)后，在上海已經(jīng)有部分銀行開(kāi)始明確落實(shí)執(zhí)行。據(jù)記者了解到，上海等地已經(jīng)有部分購(gòu)買(mǎi)二手房的投資者出現(xiàn)違約的狀況。其一方面是因?yàn)榭纯战窈蟮氖袌?chǎng)，覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下滑：另一方面是因?yàn)樾抡呤沟檬赘督痤~發(fā)生了變化。

　　“雖然中介的標(biāo)價(jià)沒(méi)有變化，但其實(shí)一些房主已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)出售了。”一位房產(chǎn)中介的員工對(duì)記者表示。

　　市場(chǎng)分析人士表示，隨著銀行房貸壓力出爐，較強(qiáng)的抗壓能力會(huì)使得政府堅(jiān)定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心，擠壓此行業(yè)的泡沫，實(shí)現(xiàn)軟著陸。而銀行究竟能承受多大幅度的房?jī)r(jià)下跌，尚需觀察。