房價屢調(diào)屢漲未見回落 二線城市房價預(yù)期依然高漲

    近日記者在河北省會石家莊采訪時發(fā)現(xiàn)，在這次宏觀調(diào)控中，石家莊房價并沒有出現(xiàn)回落，一些樓盤的打折優(yōu)惠有制造噱頭之嫌。即使在恒大地產(chǎn)率先實行八五折優(yōu)惠后，位于石家莊的恒大城房價仍然在8000元/平方米，成為石家莊市區(qū)房價最高樓盤之一?；仡櫄v次房地產(chǎn)調(diào)控，每當(dāng)國家政策措施出臺后，地方政府的調(diào)控細(xì)則都少不了上述內(nèi)容，其調(diào)控效果并不明顯。事實上，每當(dāng)國家調(diào)控政策慢慢淡出后，捂盤惜售、囤積房源等違規(guī)行為又卷土重來，陷入屢禁不絕的惡性怪圈。

　　房價屢調(diào)屢漲未見回落

　　據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，在房地產(chǎn)新政出臺的4月，石家莊市區(qū)新建商品住房銷售均價為4270元/平方米，同比增長14.29%、環(huán)比增長3.82%。從成交面積看，4月石家莊市區(qū)商品住房成交量為35.45萬平方米，與3月35.14萬平方米的成交量相當(dāng)。1月、2月的商品住房成交面積分別為40.96萬平方米、19.87萬平方米。進(jìn)入5月以來，記者走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn)，房價并沒有下跌，成交量方面尚無權(quán)威數(shù)據(jù)。

　　“現(xiàn)在樓市還在博弈，成交量雖然是由購房人說了算，但房價依然是開發(fā)商說了算。這場博弈最終考驗的是開發(fā)商的資金實力以及購房者的心理承受能力”，石家莊市一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析說。但伴隨石家莊市城市建設(shè)“三年大變樣”初見成效，城市環(huán)境、城市品位和城市吸引力上都有很大提升，開發(fā)商開發(fā)的樓盤品質(zhì)也在不斷上升。從去年底至今年春季的房子熱賣，開發(fā)商的資金鏈沒有受到大的影響。此外，石家莊城中村及市區(qū)二環(huán)以內(nèi)開發(fā)的樓盤較為集中，也造成了房價的居高不下。

　　對于房價，石家莊市委市政府決策咨詢委員會副主任郭省和趙勝都認(rèn)為會相對穩(wěn)定，并呈現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的態(tài)勢。趙勝分析，經(jīng)過2008年的市場洗禮后，現(xiàn)在開發(fā)商都很理性，會根據(jù)銷售計劃、項目進(jìn)度、市場預(yù)期綜合調(diào)價，房價會呈現(xiàn)緩漲的趨勢。如果項目工程進(jìn)度、整體形象沒有出現(xiàn)明顯提升，項目一般不會出現(xiàn)大幅漲價。

　　房價高漲預(yù)期依然樂觀

　　前不久在石家莊舉行的房地產(chǎn)高峰論壇上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任教授、博士生導(dǎo)師鐘偉認(rèn)為，2000年到2004年，房價上漲非常平穩(wěn)，2005年之后到現(xiàn)在，由于各種調(diào)控措施的出臺，房價的波動性開始增加，無論政府出臺怎樣的政策，這種調(diào)控政策的持續(xù)效果通常延續(xù)兩個季度多一點，有的政策甚至一個季度之內(nèi)要變，如果后續(xù)沒有什么新的政策出臺，政府的治理能力也沒有比2005年有顯著的改善。從以往的經(jīng)驗來看，效果也不會有大的顯現(xiàn)。

　　河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長張鳳珠認(rèn)為，石家莊屬于二線城市，沒有像一線城市那樣有所謂的過熱，或者是調(diào)控之后驟然變冷，這與石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還是基本相適應(yīng)，跟當(dāng)?shù)厝司杖胨接嘘P(guān)系。部分業(yè)內(nèi)人士分析后認(rèn)為，石家莊作為二三線城市，相對與周邊城市來說本身房價不是特別高。尤其是市政府500萬人口的城市規(guī)劃，屆時必將產(chǎn)生一個更加龐大的房源需求市場。所以房子“不愁賣”，有不愿透露姓名的開發(fā)商稱：由于上半年的火爆銷售狀況，項目全年的銷售額已基本完成，因此本地政策未明朗前，項目不會出現(xiàn)降價狀況。目前，萬達(dá)、恒大、萬科等著名地產(chǎn)商已紛紛進(jìn)駐石家莊，他們帶來高品質(zhì)樓盤的同時，也帶來了高房價。此外，石家莊未來三五年內(nèi)將建設(shè)地鐵、環(huán)城水系，京石、石太、石青、石鄭高鐵的陸續(xù)建設(shè)和開通使石家莊的區(qū)位優(yōu)勢日益明顯，城市配套日漸完善?；诖?，石家莊本地人和外地人都對房價上漲有樂觀預(yù)期。

　　保障房供應(yīng)令人擔(dān)憂

　　目前中央和地方政府出臺的調(diào)控措施可以概括為三大類，從目前的執(zhí)行效果來看，力度仍然不足。一是運用金融杠桿，通過加息、提高首付比例抑制住房投資需求。本次宏觀調(diào)控的重點就是如此，各地方銀行聽命于總行，會嚴(yán)格執(zhí)行新的房貸政策，而地方政府運用金融杠桿調(diào)控本地房地產(chǎn)市場的手段不足、空間有限。但是，房貸新政出臺后，銀行、房管部門沒有實現(xiàn)信息共享，第二套、第三套房認(rèn)定困難，難以實現(xiàn)“精確打擊”，新政效果打了折扣。二是增加土地供應(yīng)，增加商品房和保障房供應(yīng)。這是地方政府最應(yīng)該做，也是做得最不夠的。河北省住建廳的一項統(tǒng)計讓人不無擔(dān)憂：今年以來，河北省各設(shè)區(qū)市的保障性住房項目開工不足1/3，顯示出地方政府建設(shè)保障房的積極性不高、動力不足。

　　此外，一個城市的土地供應(yīng)取決于城市規(guī)劃，土地位置、面積全部由政府決定，土地價格由市場決定。在一程度上，政府掌握了土地供應(yīng)，也間接掌握了土地價格。以石家莊為例，近年來，市區(qū)內(nèi)新增土地供應(yīng)多由城中村改造產(chǎn)生，每家每戶動輒上百萬的補償款和2至3套的回遷安置房補償，使得開發(fā)商的開發(fā)成本大大增加，不得不靠大幅提高房價收回成本，最終埋單的將是購買商品房的人群。由此來看，房價沒有下降的理由。石家莊市裕華區(qū)萬達(dá)廣場是近年來少有的房地產(chǎn)大項目，項目用地全部來自尖嶺村拆遷。萬達(dá)廣場6月初即將開盤，住宅價格將達(dá)到7000元至8000元/平方米，商鋪價格達(dá)3萬元/平方米，創(chuàng)下本區(qū)域內(nèi)房價之最，與市中心黃金地段的房價不相上下。

　　三是打擊房地產(chǎn)開發(fā)過程中的違法違規(guī)行為。這種調(diào)控手段行政成本最高，調(diào)控效果也最差，特別是在供不應(yīng)求的賣方市場中，其調(diào)控效果會蒼白無力。4月中旬，國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺一個多月后，河北省的調(diào)控細(xì)則才出臺。日前，河北省住建廳等十部門聯(lián)合下發(fā)通知，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，包括囤地、炒地行為；違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息；違法發(fā)布廣告、虛假廣告、合同欺詐等行為。