城市房價14個月漲幅首次回落 新一輪降價潮或現

    在一路狂奔之后，全國房價5月份的同比漲幅出現了14個月以來的首次回落。

　　國家統計局10日公布的數據顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，漲幅比4月份縮小0.4個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個百分點。而銷售面積和銷售額也都比上月明顯下降。

　　專家認為，本輪樓市 調 控 的 效 果 正 在 顯現，后幾個月，商品房成交量和成交價會有更明顯的調整，而在資金鏈吃緊的背景下，不排除會有更多的開發(fā)商加入到降價促銷的行列，新一輪降價潮有望出現。有業(yè)內人士預計，6月份新房價格有望首次出現拐點，而全國房屋價格也將首次出現整體性下跌。

　　數據

　　商品房成交量銳減

　　北京大學房地產研究所所長陳國強告訴《經濟參考報》記者，5月份房價數據同比出現回落，環(huán)比漲幅收窄，說明了樓市新政對市場的影響已經顯現，可以說，部分城市房價過快上漲的勢頭初步得到遏制。

　　數據顯示，5月份當月，商品房銷售面積6777萬平方米，比上月減少1274萬平方米，下降15.8%；商品房銷售額3335億元，比上月減少1113億元，下降25.0%。

　　上市房企近日公布的數據佐證了開發(fā)商5月份的“慘淡”銷售業(yè)績：地產龍頭企業(yè)萬科銷售面積和銷售額環(huán)比分別下降25.8%和34.5%；復地集團環(huán)比下降41.6%和32.6%；綠城集團地上銷售面積、合同銷售金額環(huán)比跌幅近七成。在港股上市的房企富力地產、碧桂園、保利香港5月銷售額環(huán)比分別下滑49%、27%和17%。據中銀國際統計，5月份在港上市房企銷售額平均下滑了37%以上。

　　中國指數研究院提供的統計數據也顯示，一線城市5月成交量減少一半，在其監(jiān)測的30個城市中，成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。

　　“從銷售面積來看，市場降溫態(tài)勢明顯，東部一線城市和部分二線城市下滑幅度更大，中西部地區(qū)情況相對穩(wěn)定。預計6月份銷售量還將繼續(xù)萎 縮 ， 第 三 季 將 可 能 步 入 筑 底 階段。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對《經濟參考報》記者說。

　　近一個多月來，中央和地方政府的房地產調控政策紛紛出籠，不僅新建商品住宅銷售量價齊跌，二手房銷售量也大幅下挫。

　　根據中原地產監(jiān)測數據顯示，5月北京、天津、上海、廣州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度達到30%-80%，下滑至2007年以來最低點。其中深圳和上海兩地成交量下滑幅度最大，分別為78%和75%；廣州下滑幅度最小，為32%。

　　盡管5月份商品房銷售面積出現大幅萎縮，但開發(fā)商拿地和投資的熱情似乎并未減弱。

　　數據顯示，5月份全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3760萬平方米，超過4月份的3017萬平方米，明顯超過2009年2659萬平方米的月均水平。不過，楊紅旭預計，接下來土地購置面積將趨于回落。

　　數據顯示，1月份至5月份，全國房地產開發(fā)投資13917億元，同比增長38.2%，其中5月份房地產開發(fā)完成投資3985億元，比上月增長19 .4%。楊紅旭稱，受嚴厲調控政策影響，接下來，開發(fā)商的投資熱情將會逐步降溫。

　　現狀

　　開發(fā)商資金鏈趨于吃緊

　　楊紅旭告訴《經濟參考報》記者，5月份，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源5685億元，比4月份略有上升，相較去年12月份和今年1-2月份則是大幅下降。這說明開發(fā)商資金面最寬松的時候已經過去。

　　分析人士指出，隨著樓市成交陷入低迷，尤其在央行上調存款準備金率等一系列政策的影響下，不少開發(fā)商的資金鏈在未來3至6個月內將會出現緊張。

　　根據國泰君安統計，截至目前，共有39家A股上市地產公司擬增發(fā)融資890億元，不過仍未獲批。由于政策及股價下跌等原因，此前招商地產、世茂股份已經宣布撤銷融資計劃。

　　恒大地產董事局副主席、總裁夏海鈞認為，目前國際資本市場對房地產企業(yè)境外融資的窗口已經關閉，國內銀行信貸也逐步收緊，再加上銷售沒有有效的增幅，對房地產企業(yè)的現金流會造成壓力。開發(fā)商如果不降價，銷量會下滑，而房地產企業(yè)的資金壓力會逐漸增大。

　　“銷售額的下滑肯定對房地產資金鏈會有影響，因為房地產是一個必須持續(xù)投入的行業(yè)，可調配資金的減少直接影響到開發(fā)商的后續(xù)投資。一個明顯的例子是，開發(fā)商這段時間在拿地的時候變得謹慎多了。”陳國強說。

　　這從一組數據中能夠得到佐證。中國指數研究院的統計顯示，受新政影響，開發(fā)企業(yè)拿地普遍調低預期，成交面積環(huán)比降幅達13%。5月，全國70個重點城市共成交土地604宗，環(huán)比減少4%，同比減少16%；成交土地面積2732 .3萬平方米，環(huán)比減少7%，同比減少18%。其中，住宅用地成交188宗，環(huán)比減少14%，同比減少11%。

　　與此同時，繼2、3、4月土地價格連續(xù)下調之后，5月樓面地價與上月持平。全國70個城市住宅用地平均樓面地價1771元每平方米，環(huán)比下跌1.2%。多宗地塊出現流拍，中國指數研究院的統計顯示，5月7日，北京“順義區(qū)馬坡居住(西側)項目用地”因報價低于標底而宣告流標，5月24日，北京“房山區(qū)房山線長陽站9號地多功能項目用地”等4宗土地因無人報價，均告流拍。

　　不過，也有觀點認為，房地產開發(fā)商資金并沒有外界傳說的那樣“吃緊”。該觀點認為，截至去年年底，房地產企業(yè)銷售額達4.39萬億元，投資只完成3萬多億元，開發(fā)商手里約有1 .8萬億元現金。如果按照一季度銷售情況看，雖然增幅有所下降，但是當前銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平，大企業(yè)的現金流沒有受到多大影響，投資資金依然充足。

　　進程

　　樓市新一輪降價潮隱現

　　多家機構認為，嚴格的信貸政策等調控手段將把銷售量限制在較低水平，現金回流的大幅減緩將迫使開發(fā)商降價；另外，土地增值稅的從嚴征收也將使得開發(fā)商的資金鏈進一步繃緊，降價是開發(fā)商快速回籠資金的必然選擇。

　　記者了解到，繼恒大地產宣布率先大范圍降價之后，其他一些知名房企也開始有所行動。知名房企綠地集團近日也宣布，對遍布全國41個城市的100多個項目進行優(yōu)惠促銷。

　　楊紅旭稱，開發(fā)商暫時不差錢，但多數企業(yè)難以承受半年不賣房的壓力。另外，部分一線地產商還有戰(zhàn)略目標，比如通過促銷擴大市場占有率，從而在愈演愈烈的競爭中處于有利位置。接下來將有越來越多城市和開發(fā)商加入到降價的陣營中來，現在降價肯定比到第四季度再降價來得好。

　　“接下來，開發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預計下半年資金將出現一定程度的緊張局面，隨著恒大、萬科、綠地等地產巨頭紛紛開始促銷，開發(fā)商降價現象將越來越普遍。”楊紅旭說。

　　中原地產華北區(qū)總經理李文杰告訴《經濟參考報》記者，由于開發(fā)商仍處于觀望期，所以目前的降價仍然是嘗試性的、階段性的策略，其目的在于試探市場的反應。不過，一旦房價下降的判斷趨于明確，開發(fā)商將加大降價的力度和幅度。

　　來自中原地產的監(jiān)測數據顯示，5月份，五大城市除天津外，其余四城市二手住宅價格均出現不同幅度的下跌，但跌幅并不明顯。其中深圳和上海價格環(huán)比跌幅分別達到-2 .9%和-2 .5%，北京和廣州跌幅分別為-1.6%和-1.5%。

　　“國務院新政是在四月中旬出的，預計在兩三個月的時間后，也就是6月底和7月初的時候，房價將出現更為明顯的調整。”李文杰說。

　　楊紅旭判斷，后面幾個月，房價拐點可能將加速出現。4月份，全國70個城市的房價環(huán)比3月份上漲1 .4 %，5月 份 環(huán) 比 漲 幅 只 有0.2%，6月即有可能接近零增長。他預計，6月份新房價格將首次出現拐點，而全國房屋價格也將首次出現整體性下跌。下半年，房價將會維持下跌態(tài)勢。

　　陳國強則認為，房價是這一輪樓市調控的重要指標之一，如果不促使房價回落到一定的區(qū)間，相信政府是不會收手的。即便下一步政府沒有出臺更為嚴厲的調控政策，只要持續(xù)地、更加嚴格地執(zhí)行既定政策，房價也將進入下降通道。