房地產(chǎn)市場(chǎng)信息混亂 如何還樓市一個(gè)清晰面貌

　  ——編者

　　“北京新開(kāi)樓盤(pán)均價(jià)上漲2.39%”；

　　“上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降逾10%”；

　　“二、三線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，不排除炒房客進(jìn)入”；

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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)總是被各種傳聞、數(shù)據(jù)、判斷和爭(zhēng)論籠罩，讓人難以看清本來(lái)面目，更難對(duì)未來(lái)做合理預(yù)判。

　　記者在長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注和調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，信息混亂、發(fā)布不透明、缺乏基本數(shù)據(jù)等情況，已經(jīng)成為阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要掣肘。

　　在近期出臺(tái)的多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策中，都明確提出要健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)機(jī)制，完善信息披露制度。怎樣還給公眾一個(gè)清晰的樓市，成為樓市調(diào)控必須解決的問(wèn)題。

　　1　樓市為何“迷霧重重”？

　　市場(chǎng)主體、研究機(jī)構(gòu)利益多元化，來(lái)自官方的權(quán)威、及時(shí)信息缺位

　　近日，有媒體報(bào)道上海征收房產(chǎn)稅的方案已經(jīng)上報(bào)中央，這則消息將一個(gè)多月來(lái)對(duì)于房產(chǎn)稅的種種猜測(cè)和爭(zhēng)論再次推向一個(gè)高峰。

　　一個(gè)多月來(lái)，關(guān)于房產(chǎn)稅的各種傳聞不斷出現(xiàn)。一會(huì)兒說(shuō)征收在即，一會(huì)兒說(shuō)還不具備條件。有專(zhuān)家說(shuō)勢(shì)在必行，也有專(zhuān)家強(qiáng)烈反對(duì)。上海、北京、南京、重慶都曾傳出即將征收房產(chǎn)稅的消息，且每一條消息都來(lái)自“權(quán)威渠道”，但一直沒(méi)有得到政府部門(mén)的證實(shí)或否認(rèn)。

　　消息反反復(fù)復(fù)，撲朔迷離；市場(chǎng)如墜迷霧，人心惶惶。

　　記者近日在一些房產(chǎn)中介采訪，不少買(mǎi)房人和中介工作人員都在觀望，等待房產(chǎn)稅是否會(huì)真的落地。但遲遲沒(méi)有確切的消息，讓他們十分焦慮。

　　股市也成了“驚弓之鳥(niǎo)”。5月24日，一則“發(fā)改委表態(tài)房產(chǎn)稅三年之內(nèi)免談”的消息引發(fā)了地產(chǎn)股的強(qiáng)勁反彈。發(fā)改委隨即辟謠，指出該說(shuō)法出自發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所的研究人員，不代表官方立場(chǎng)，地產(chǎn)股又隨即應(yīng)聲而下。

　　令人擔(dān)憂的是，樓市里“迷霧重重”的不止房產(chǎn)稅。比如房?jī)r(jià)信息，各種機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)總是五花八門(mén)，今天一家說(shuō)漲，明天一家說(shuō)降，讓人難以信服。而官方每月公布一次的平均房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也時(shí)常與消費(fèi)者的真實(shí)感受大相徑庭，且這些數(shù)據(jù)大多從宏觀層面出發(fā)，對(duì)消費(fèi)者指導(dǎo)意義有限。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，缺乏及時(shí)、準(zhǔn)確、權(quán)威的信息，已經(jīng)嚴(yán)重影響公眾心里預(yù)期的穩(wěn)定，加劇市場(chǎng)波動(dòng)。也會(huì)影響政策的貫徹執(zhí)行，不利于房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，是一面折射社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的鏡子，也是高敏感、高關(guān)注度行業(yè)。在如此高的關(guān)注度之下，市場(chǎng)稍有風(fēng)吹草動(dòng)，就很可能會(huì)產(chǎn)生很大的刺激效應(yīng)。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，“信息時(shí)代輿論傳播手段的便捷，也為這些聲音提供了有效的傳播渠道。”

　　作為信息發(fā)布的平臺(tái)，媒體的過(guò)度解讀也加劇了這種信息混亂的狀況。一些媒體為了吸引眼球，會(huì)將個(gè)別現(xiàn)象、個(gè)別事件過(guò)分放大，某些官員一句不經(jīng)意的說(shuō)辭往往就直接被當(dāng)成官方的意見(jiàn)而大肆傳播，使公眾很容易產(chǎn)生恐慌心理。

　　“市場(chǎng)主體利益多元化是造成這種混亂的深層次原因。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞分析道，當(dāng)前，我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌階段，既是發(fā)展的關(guān)鍵期、改革的攻堅(jiān)期，也是矛盾的凸現(xiàn)期。社會(huì)不同階層、各個(gè)群體呈現(xiàn)出多元的利益訴求，對(duì)同一問(wèn)題必然會(huì)有不同的認(rèn)識(shí)；一些專(zhuān)家因知識(shí)結(jié)構(gòu)、信息把握、價(jià)值取向的不同，對(duì)同一問(wèn)題也會(huì)有不同的解讀，從而導(dǎo)致輿論的多元化。

　　而市場(chǎng)上大部分房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)都存在商業(yè)利益的關(guān)聯(lián)，各市場(chǎng)主體為了自己利益，在統(tǒng)計(jì)和發(fā)布信息時(shí)難免會(huì)帶有一定的傾向性。

　　“正因如此，人們更期待來(lái)自官方權(quán)威、及時(shí)的聲音。”顧云昌說(shuō)，“在房地產(chǎn)信息公開(kāi)方面，政府應(yīng)該擔(dān)起責(zé)任。”

　　2　樓市信息怎樣公開(kāi)？

　　建設(shè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓百姓、政府都受益

　　“加強(qiáng)信息披露，是要讓消費(fèi)者明明白白地知道市場(chǎng)當(dāng)前是一個(gè)什么樣的情況，今后可能朝哪個(gè)方向走。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥近日表示，各級(jí)政府部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測(cè)，加強(qiáng)信息公開(kāi)，讓百姓對(duì)樓市走勢(shì)有合理預(yù)判，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　近期出臺(tái)的調(diào)控政策，也都將房地產(chǎn)信息公開(kāi)作為重點(diǎn)反復(fù)強(qiáng)調(diào)。住建部公布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確提出，“各地要加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，及時(shí)準(zhǔn)確地向社會(huì)公布市場(chǎng)信息。”本輪調(diào)控的指導(dǎo)性政策《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》中也指出，要“完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，各地要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃”，“加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)”。

　　事實(shí)上，近年來(lái)政府一直致力于房地產(chǎn)信息的公開(kāi)化。建設(shè)部2004年就出臺(tái)通知，要求各地推進(jìn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)，加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的長(zhǎng)效機(jī)制。目前，50個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)已經(jīng)驗(yàn)收合格，初步實(shí)現(xiàn)了依托房地產(chǎn)管理信息平臺(tái)，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。

　　青島市作為第一批建成啟用房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的重點(diǎn)城市，自2005年以來(lái)持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)信息化建設(shè)，建成了“一個(gè)平臺(tái)，四個(gè)系統(tǒng)”：即以樓盤(pán)表為核心的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)，測(cè)繪成果管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)交易登記系統(tǒng)、交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)和信息發(fā)布系統(tǒng)四個(gè)子系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合的信息管理模式。

　　“房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的效益在于‘雙贏’，無(wú)論老百姓還是政府都將受益。”青島市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)杜本好告訴記者，自系統(tǒng)啟用以來(lái)，一方面有力地規(guī)范了市場(chǎng)秩序，提高市場(chǎng)透明度，有效維護(hù)了購(gòu)房者的切身利益；另一方面，也為政府宏觀決策提供了重要依據(jù)，便于政府準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，有針對(duì)性地提出調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展。

　　房?jī)r(jià)信息方面，齊驥認(rèn)為，統(tǒng)計(jì)部門(mén)要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類(lèi)型住房?jī)r(jià)格變化的信息。

　　“太復(fù)雜或公眾看不懂的數(shù)據(jù)沒(méi)有實(shí)際價(jià)值和意義，政府應(yīng)當(dāng)發(fā)布更多有針對(duì)性、有參考價(jià)值的數(shù)據(jù)，對(duì)不同區(qū)位、不同地段的商品房分開(kāi)公布價(jià)格。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一建議，政府應(yīng)特別關(guān)注市場(chǎng)上適合普通百姓購(gòu)買(mǎi)的“普通商品房”價(jià)格，并做出適當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)和分析，幫助消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)有更加清晰和理性的判斷。

　　同時(shí)，政府應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化，加快公布信息的節(jié)奏和進(jìn)度。當(dāng)樓市成交量或價(jià)格漲跌在短期內(nèi)達(dá)到一定幅度的時(shí)候，應(yīng)該及時(shí)預(yù)警，并進(jìn)行調(diào)查。

　　“有關(guān)政策也應(yīng)該及時(shí)公布、解讀。”朱中一表示，比如房產(chǎn)稅政策，因?yàn)樯婕懊總€(gè)人的利益，就應(yīng)該盡快告知公眾要不要做，打算怎么做等原則性信息，減輕各種消息對(duì)市場(chǎng)的沖擊。

    3　如何摸清房地產(chǎn)業(yè)“家底”？

　　“十二五”期間應(yīng)組織全國(guó)住房普查，建立全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及住宅建設(shè)系統(tǒng)、全面、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)

　　隨著本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，以及“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃的制定，專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士紛紛呼吁盡快組織一次全國(guó)性的住房普查。

　　1985年，我國(guó)進(jìn)行了第一次全國(guó)城鎮(zhèn)房屋普查。20多年來(lái)，經(jīng)過(guò)住房制度改革，城市居民的住房狀況已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。一方面增加了大量新建房屋，另一方面也拆除了不少存量建筑，房屋類(lèi)型和產(chǎn)權(quán)關(guān)系也都發(fā)生了新的轉(zhuǎn)變。

　　遺憾的是，盡管每年都有一些零散的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到目前為止我國(guó)還缺乏一個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及住宅建設(shè)系統(tǒng)、全面、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　朱中一表示，從短期看，無(wú)論是制定住房政策，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控，還是完善社會(huì)保障，都需要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為支撐。組織住房普查，有利于“摸清家底”，提高政策的針對(duì)性和有效性。如果“家底不清”，住房政策的方向就容易產(chǎn)生偏差。

　　比如房產(chǎn)稅的征收，在缺乏基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的情況下，很難確定對(duì)哪些家庭征收房產(chǎn)稅，開(kāi)征后對(duì)各層次居民家庭的影響到底有多大，他們是否有相應(yīng)的承受能力，很可能出現(xiàn)“拍腦袋”決策。

　　“住房普查還可以了解城市住房質(zhì)量狀況，家庭住房成本及住房支付能力狀況，這些都是住房保障制度建設(shè)最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，組織住房普查，有利于了解真實(shí)的住房狀況和需求狀況，制定科學(xué)合理的住房建設(shè)規(guī)劃。如果不了解現(xiàn)在住房的真實(shí)情況和需求，就無(wú)法科學(xué)合理地制定未來(lái)住房建設(shè)的規(guī)模。

　　例如，隨著80年代左右獨(dú)生子女高峰期出生的人群逐漸長(zhǎng)大，一段時(shí)間后會(huì)有許多人開(kāi)始繼承父母的房產(chǎn)，現(xiàn)在看似龐大的剛性需求很可能因?yàn)檫@一變化而萎縮。“只有做好住房普查，摸清每個(gè)家庭的住房情況和人口結(jié)構(gòu)，才能制定一個(gè)合理的中長(zhǎng)期住房建設(shè)規(guī)劃。”朱中一說(shuō)。

　　然而，開(kāi)展住房普查是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，目前還面臨許多阻力。

　　“首先必須要考慮到成本、可操作性等問(wèn)題，等這些條件都具備了，還要展開(kāi)前期的調(diào)研和試點(diǎn)。”牛鳳瑞認(rèn)為，因?yàn)槠詹榈牧勘容^大，從方案的制定，到具體的實(shí)施過(guò)程，當(dāng)中還會(huì)有很多的未知數(shù)，需要逐步推進(jìn)和完善。

　　“此外，我國(guó)目前處于城市化加速時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變。城市人口的快速流動(dòng)，使很多人可能在不同的城市都有房子。相對(duì)而言，普查出的數(shù)據(jù)難免會(huì)存在一定滯后性。”牛鳳瑞說(shuō)。

　　專(zhuān)家建議，在進(jìn)行普查的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立起一個(gè)住房信息動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，加快相關(guān)數(shù)據(jù)的共享。

　　“盡管很艱難，但我們還是應(yīng)該堅(jiān)持邁出這一步。”朱中一說(shuō)，“在‘十二五’期間組織一次全國(guó)性的住房普查，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展意義重大。”