中莎廣場逆市開盤 煤老板曲線進(jìn)軍北京商業(yè)地產(chǎn)

    6月8日，中莎廣場進(jìn)入預(yù)售排號(hào)階段。據(jù)悉，中莎廣場價(jià)格在3.2萬元至3.5萬元/平米，低于燕莎商圈周邊多數(shù)同類商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格。

　　中莎廣場是高和投資今年5月份收購的，而高和投資是一家主要對(duì)象為山西煤老板的一只私募基金。在收購中莎廣場的過程中，高和投資稱得上是一只“閃電基金”。在宣布完成收購僅一個(gè)多月，中莎廣場即準(zhǔn)備逆市開盤，這樣的資金周轉(zhuǎn)速度，在私募股權(quán)投資基金中十分罕見。

　　商業(yè)地產(chǎn)逆市營銷

　　據(jù)高和投資董事長蘇鑫表示，高和投資在運(yùn)作手法上，與以前山西資本粗放型的投資不同。高和投資管理的基金收購這些商鋪后，投入部分資金，對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一的形象設(shè)計(jì)，再出租給星巴克等品質(zhì)較高的租戶，從而實(shí)現(xiàn)了較高的溢價(jià)。蘇鑫稱，這種帶有資產(chǎn)管理性質(zhì)的投資方式為資本的“精裝修”。

　　在住宅市場進(jìn)入“休克”后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻展開了逆市營銷。

　　6月8日，一個(gè)名為“百萬銷售精英俱樂部”的組織在中莎廣場宣布成立。這個(gè)俱樂部匯集了來自SOHO中國、星河灣、龍湖等多家大型開發(fā)商的銷售總監(jiān)及精英銷售人員。進(jìn)入俱樂部的條件是年度實(shí)現(xiàn)個(gè)人銷售金額2億元以上，年度實(shí)現(xiàn)個(gè)人銷售傭金至少達(dá)50萬元。

　　該俱樂部的組織者“百萬俱樂部”秘書長王柯向記者表示，“百萬俱樂部是一個(gè)純粹的民間組織，成員不代表所屬公司，成員資格由銷售額決定，如果俱樂部成員一年的銷售金額不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)自動(dòng)退出，目前俱樂部成員有30多人，每個(gè)人代表2億-3億元銷售額，隨著俱樂部規(guī)模的逐步擴(kuò)大，一次集體共識(shí)帶給市場的影響甚至超過任何一家房地產(chǎn)公司。”

　　“旺市推廣、淡市營銷，也許正是波動(dòng)的市場將這些銷售精英匯聚起來。”高和投資項(xiàng)目運(yùn)營總監(jiān)、陽光100前營銷總監(jiān)陳國雄向記者表示，“對(duì)房地產(chǎn)銷售來說，市場陷入低谷并不一定都是壞事，火爆的市場是房子都能賣得出去，只有淡市，房地產(chǎn)公司才會(huì)格外注重產(chǎn)品，注重管理，重視營銷的價(jià)值。”

　　商辦物業(yè)與住宅價(jià)格倒掛

　　百萬俱樂部組織的首次論壇即以淡市營銷為主題。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉在論壇上表示，政策調(diào)控市場，實(shí)際上是一個(gè)擠壓泡沫的過程。很多城市的住宅并沒有很高的投資屬性，但被投機(jī)性資本炒作脫離了價(jià)值，相反，北京、上海等地的商辦物業(yè)的價(jià)格卻與住宅形成倒掛，政策調(diào)控促使房地產(chǎn)市場回歸理性，地段、性價(jià)比、以及物業(yè)類型將是淡市營銷的關(guān)鍵。

　　華高萊斯董事總經(jīng)理李忠也表示，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生根本影響的不是政策而是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，從長遠(yuǎn)看他并不看好泡沫化嚴(yán)重的住宅市場，但北京最核心地段的物業(yè)一般具有硬通貨的屬性，目前，投資者更看重的是投資的安全性和項(xiàng)目的性價(jià)比。”

　　高和投資董事長蘇鑫則通過三里屯SOHO銷售案例總結(jié)逆市營銷的重點(diǎn)在于投資價(jià)值，因?yàn)樵诘兄?，客戶更看重投資的安全性和價(jià)格的合理性。

　　“是投資價(jià)值決定價(jià)格，”蘇鑫表示，“租金回報(bào)率在5%以上的項(xiàng)目是可以保證長期給客戶以投資回報(bào)的，而回報(bào)率在2%以下的項(xiàng)目，則顯然存在的巨大的價(jià)格泡沫，中莎廣場正是依據(jù)這一原則定價(jià)的。”

　　高和投資與其他私募股權(quán)投資基金最大不同在于其主要團(tuán)隊(duì)具有豐富的市場銷售經(jīng)驗(yàn)，蘇鑫在成立高和投資前，曾在SOHO中國長期擔(dān)任負(fù)責(zé)營銷的副總裁。

　　“在流動(dòng)性比較充裕的情況下，募集資金并不是什么難事，難得是怎么尋找投資出口。”蘇鑫認(rèn)為，“中莎廣場選擇逆市開盤，主要出于其對(duì)市場的判斷，因?yàn)橐詫で蟊茈U(xiǎn)為主要目的的安全性資本主要看重核心地段價(jià)值和性價(jià)比。”

　　另據(jù)記者了解，在中莎廣場進(jìn)入預(yù)售的同時(shí)，銀河SOHO及光耀東方廣場兩個(gè)北京今年最大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，亦將先后展開銷售。