房貸壓力測試標準揭秘 銀行：房價跌三成不足懼

    壓力測試

　　一直以來，在監(jiān)管機構(gòu)主導下的銀行壓力測試給人的感覺頗為神秘。

　　中國證券報記者得到的一份房貸壓力測試的內(nèi)部報告顯示，壓力測試是在三種假設情景下對商業(yè)銀行個人住房貸款、開發(fā)貸款、土地儲備貸款以及房地產(chǎn)上下游貸款質(zhì)量的遷徙情況進行檢測。具體分為，輕度壓力環(huán)境，即利率上浮27個基點，房價下跌10%；中度壓力環(huán)境，即利率上升54個基點，房價下跌20%；重度壓力環(huán)境，利率跳升108個基點，房價下跌三成。

　　商業(yè)銀行壓力測試采用“專家判斷”法，基本步驟為設定壓力情景——分析借款人現(xiàn)金流，財務成本變動時，第一還款來源影響程度——分析抵押物變現(xiàn)收入覆蓋貸款本息情況——綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力——判斷對五級分類結(jié)果變動。

　　消息人士透露，比如對個人住房貸款的測試，商業(yè)銀行需要根據(jù)住房重估價格、借款人及其家庭收入支出情況等參數(shù)值，由分行按照當?shù)氐姆渴凶儎?，借款人行為特征等具體因素進行測算。“要考慮在三種不同壓力情景下，上升的貸款利率對借款人貸款月均還款額的影響，重新計算存量借款人在不用壓力情況下的償債能力，由銀行根據(jù)經(jīng)驗值確定安全警戒線，超過安全線以上的貸款存在違約風險。”

　　此外，“房地產(chǎn)價格下降將對借款人還款意愿產(chǎn)生影響。”他說，銀行需要對房產(chǎn)價值進行重新評估，在房產(chǎn)初始評估價格的基礎上，對最新房產(chǎn)市場價格進行測算，結(jié)合房產(chǎn)變現(xiàn)能力，考慮在三種壓力變動情況下，房價下跌對貸款房價比率的影響，抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款本息。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)貸款而言，監(jiān)管機構(gòu)則要求預測房地產(chǎn)價格下跌和基準利率上升對企業(yè)還款能力帶來的影響。銀監(jiān)會要求銀行分析房地產(chǎn)價格下跌，抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款風險敞口。

　　土地儲備貸款是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款又一重要組成部分。去年商業(yè)銀行年報數(shù)據(jù)顯示，土地儲備貸款的高增長態(tài)勢不容小覷。所以，在房貸專項壓力測試中，監(jiān)管機構(gòu)要求商業(yè)銀行分析土地或房產(chǎn)抵押的價格下跌對抵押物價格變動的影響程度。重點分析房地產(chǎn)價格下跌，抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款本息，并結(jié)合抵押物變現(xiàn)難易程度、是否存在“懸空”風險等情況。

　　房價跌三成以上

　　不良貸款率將跳升

　　中國證券報記者從多家銀行風控部門了解到，在輕度和中度的測試環(huán)境下，房價和利率的變動對銀行房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量影響不大，而如果房價跌幅達到三成，同時利率上升108個基點，“這將為銀行的資產(chǎn)質(zhì)量帶來一定的麻煩。”

　　交通銀行副行長錢文揮此前在業(yè)績發(fā)布會上透露，該行已根據(jù)銀監(jiān)會的要求進行了壓力測試。測試結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價格下降30%，開發(fā)貸款不良率增加1.2%，個人按揭不良率提高0.9%。

　　此后，建設銀行管理層針對交行的上述測試結(jié)果表示，房價下跌30%對建行不良貸款的影響“與交行大體相當，可能會略微樂觀一些”。

　　民生銀行行長洪琦在媒體見面會上“信心滿滿”，稱即使房價下降四成，仍不會對民生銀行的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生影響。

　　興業(yè)銀行的壓力測試結(jié)果則顯示，若房價下跌10%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率將可能上升0.11個百分點、個人住房貸款不良率可能上升0.07個百分點；如果房價下跌30%，對公房地產(chǎn)貸款不良率也僅上升0.99個百分點，個人住房貸款不良率上升不超過0.3個百分點。

　　華夏銀行測試結(jié)果是，如果房價下跌10%，房地產(chǎn)行業(yè)貸款的不良率將上升0.46個百分點；如果房價下跌20%，房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率上升1.73個百分點；如果房價下跌30%，房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率上升3.25個百分點。

　　上海銀監(jiān)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，滬主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數(shù)據(jù)為基準，對房地產(chǎn)相關貸款進行了壓力測試?？傮w來看，壓力情景下對銀行業(yè)經(jīng)營整體影響較小，即使房價下跌30%，銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個人住房貸款不良率將從0.36%的基準水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。

　　某家股份制銀行高層對中國證券報記者表示，雖然在輕度和中度壓力環(huán)境下，銀行風險質(zhì)量得到了很好的控制，但是壓力測試結(jié)果顯示，在房價下調(diào)30%基準利率上浮108個基點的重度環(huán)境下，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款不良率會出現(xiàn)較大幅度躍升。

　　上述人士透露，從個人住房貸款看，重度壓力下對個人住房貸款利率執(zhí)行上浮10%以上的客戶影響較大，房價下跌30%對貸款房價比率在70%以上的個人住房貸款會有一定影響。“這主要為2010年以來新發(fā)放貸款，房價下跌可能導致抵押物不足以覆蓋貸款本息，理性違約比例會上升。”

　　從房地產(chǎn)公司貸款情況看，重度壓力情景下抵押物價值仍基本能夠覆蓋本息。但個別企業(yè)目前經(jīng)營狀況一般，在持續(xù)重度壓力，預期銷售資金回籠將受到一定程度影響，銷售現(xiàn)金回流降低。

    測試結(jié)果偏樂觀

　　與銀行業(yè)內(nèi)人士樂觀形成鮮明對比的是，有專家指出，目前我們所采用的壓力測試方法僅考慮房地產(chǎn)價格下降對房地產(chǎn)企業(yè)及個人違約率的影響，而實際由于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的高度相關性，房地產(chǎn)價格的波動幾乎會對所有經(jīng)濟部門造成影響，但由于目前暫時缺乏對該部分影響的量化手段，故暫未考慮房地產(chǎn)價格下降對非房地產(chǎn)類經(jīng)濟部門造成的負面影響。這種情況可能會在一定程度上使壓力測試的結(jié)論偏于樂觀。

　　“在此次商業(yè)銀行提交給監(jiān)管機構(gòu)的報告中，對于整體宏觀經(jīng)濟的判斷則不在其中，這將在一定程度上降低壓力測試的真實性和可信性。”

　　根據(jù)國際經(jīng)驗，如果房價大幅回落超過30%，個人住房貸款不良率平均將上升近1倍，對于整個銀行系統(tǒng)而言，這種風險也是不容忽視的。相比之下，商業(yè)銀行應高度關注房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務。在重度壓力下(即房價下跌30%)，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率將出現(xiàn)較快速度的提高。因此，商業(yè)銀行必須對客戶違約的潛在風險更加重視，必須采取措施保持自身穩(wěn)健。如果房價下跌導致房地產(chǎn)開發(fā)商運行困難，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險在不斷增大。

　　專家表示，如果房價持續(xù)系統(tǒng)性下降，商業(yè)銀行貸款不良率將可能成倍增加，這對于我國商業(yè)銀行乃至整個金融系統(tǒng)來說都是很大的挑戰(zhàn)，可能威脅到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與健康發(fā)展。

　　專家建議，商業(yè)銀行應積極應對當前房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的問題，切實提高應對風險的能力，做到防患于未然。銀行對個人住房貸款，要盡快對不良貸款余額偏大的分支銀行進行風險排查；要對已通過竣工驗收的現(xiàn)房辦理住房按揭貸款；要加強對個人第一還款能力分析，通過對包括借款人工作單位、稅務部門、工商管理部門以及征信機構(gòu)等獨立的第三方調(diào)查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況。對住宅開發(fā)項目貸款，必須在項目審批手續(xù)完備、“四證”齊全、項目資本金足額到位、項目綜合效益較好的前提下發(fā)放，必要時可以提高項目資本金比率。

　　此外，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10多年高速發(fā)展，一些城市的主城區(qū)房地產(chǎn)(包括住宅、寫字樓與商鋪等各種房地產(chǎn)產(chǎn)品)開發(fā)投資與建設已進入相對飽和階段，房地產(chǎn)價格也上升過快，進一步增長乏力。因此，專家建議,商業(yè)銀行應在保持一線城市信貸優(yōu)勢的前提下，逐步擴大二、三線城市的業(yè)務規(guī)模。

　　“沒有驚嚇，只有驚喜”。近期陸續(xù)完成的房地產(chǎn)貸款專項壓力測試的結(jié)果，讓許多商業(yè)銀行的高管頗為高興。在房地產(chǎn)調(diào)控之靴并未完全落地，房價未來走勢懸而未決之時，商業(yè)銀行似乎已經(jīng)做好了充分的準備。

　　銀行業(yè)內(nèi)人士透露，目前房地產(chǎn)貸款風險基本可控，多數(shù)銀行在房價下跌三成的假設情景下，銀行信貸質(zhì)量惡化程度并未超過警戒水平。

　　中國證券報記者掌握的商業(yè)銀行壓力測試結(jié)果給出了同樣的答案。在商業(yè)銀行中，民生銀行對房價下跌的承受力最大，容忍房價跌幅在四成左右；工商銀行、建設銀行對房價下跌的容忍度次之，約為35%；交通銀行、中國銀行、華夏銀行、興業(yè)銀行等能承受的房價跌幅約為三成。

　　顯然，這是一份異常優(yōu)異的答卷。但有專家指出，限于情景參數(shù)設置的局限，房貸壓力測試的結(jié)果偏于樂觀，而一旦房價出現(xiàn)持續(xù)性回落，對于整個銀行系統(tǒng)而言，房地產(chǎn)貸款風險敞口大范圍暴露也是不容忽視的。