萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林：中央不會(huì)打垮房地產(chǎn)

    “嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)‘市場(chǎng)’前面要加上‘政策’二字，這個(gè)行業(yè)的很多問(wèn)題源自政策層面。但我相信，無(wú)論怎么調(diào)控，中央都不會(huì)以打垮房地產(chǎn)、犧牲就業(yè)為代價(jià)”

　　編者按：

　　近日，“新財(cái)富榜”首富、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)者》節(jié)目專(zhuān)訪，就樓市新政、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與存在的問(wèn)題進(jìn)行了解讀。王健林認(rèn)為，在“新政”的調(diào)控下，7月份全國(guó)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)全方面松動(dòng)，但本輪調(diào)控不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模洗牌，倒閉和死掉的房企不會(huì)太多。同時(shí)，王健林表示，由于在土地供應(yīng)、金融支持、地方規(guī)劃等方面受到政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、部分開(kāi)發(fā)商過(guò)分追求利益最大化等問(wèn)題，能夠堅(jiān)守房地產(chǎn)行業(yè)、想把企業(yè)做成百年老店的企業(yè)家并不多。

　　以下為王健林觀點(diǎn)摘要：

　　2008年國(guó)家出了“兩防”政策，防過(guò)熱、防通脹，大家都看不懂，企業(yè)的日子很難過(guò)。我對(duì)大家講過(guò)一句話，我說(shuō)你們不要慌，即使房地產(chǎn)企業(yè)都死了，萬(wàn)達(dá)一定是最后一個(gè)死的。希望我們前幾年的努力變成現(xiàn)在的底氣，畢竟有著幾百億的租金，大不了什么都不干，就用這些錢(qián)給大家發(fā)工資養(yǎng)活大家，一直熬到出頭為止。

　　但這一輪宏觀調(diào)控的措施力度之大、組合拳之多，超出我的想象。

　　不過(guò)我認(rèn)為，現(xiàn)在在中國(guó)，城市化進(jìn)程是一個(gè)必然趨勢(shì)，剛性需求還是大量存在的。我舉一個(gè)例子：2008年我們外部環(huán)境是全球金融危機(jī)，很多企業(yè)倒閉了，國(guó)內(nèi)制造業(yè)(出現(xiàn)工人)全面、大幅下崗(現(xiàn)象)，很多工人失業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)(面臨著)非常困難(的環(huán)境)。即使在這樣的情況下， 2008年(樓市)還有超過(guò)2.6萬(wàn)億的成交(金額)。

　　這至少說(shuō)明，在中國(guó)，(樓市有著)3萬(wàn)億左右的需求，這一點(diǎn)(表明)一定是剛性的。2008年不會(huì)有人投資的，對(duì)不對(duì)?況且剛性需求還被壓制了一部分，所以我相信，在中國(guó)，3萬(wàn)億左右的需求應(yīng)該是剛性的。

　　所以說(shuō)，調(diào)控也只是一種暫時(shí)的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)即使下跌一段時(shí)間，隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，隨著調(diào)控政策的逐漸結(jié)束，長(zhǎng)期來(lái)看，城市化進(jìn)程中中國(guó)的房?jī)r(jià)下行的可能性我認(rèn)為是不大的，還是一個(gè)逐漸上行的過(guò)程。

　　(面對(duì)樓市調(diào)控)規(guī)模比較大的企業(yè)其實(shí)都早有準(zhǔn)備，你看4月份這一個(gè)月，排名前20的房企幾乎沒(méi)有(出現(xiàn))拿地的行為，成交量極少?；旧希玫氐亩际桥琶容^靠后的企業(yè)。大的企業(yè)不拿地，包括我們。調(diào)控政策出來(lái)的第一周，我們就馬上開(kāi)了會(huì)，立刻取消一些發(fā)展計(jì)劃，對(duì)全年的現(xiàn)金使用進(jìn)行了重新排序，做了一個(gè)準(zhǔn)備，交易下降30%應(yīng)該怎么辦，交易下降50%應(yīng)該怎么辦，整個(gè)市場(chǎng)交易下降70%應(yīng)該怎么辦，我們已經(jīng)做了自己的預(yù)行方案。

　　我相信，無(wú)論怎么調(diào)控，大型的房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪調(diào)控中倒閉和死掉的不會(huì)太多。

　　(我覺(jué)得)恒大85折(賣(mài)房)有促銷(xiāo)之嫌。其實(shí)打折也好，對(duì)今后的預(yù)期不樂(lè)觀也好，我覺(jué)得都過(guò)于悲觀。政府這一輪調(diào)控，我個(gè)人認(rèn)為時(shí)間也不會(huì)太長(zhǎng)。市場(chǎng)價(jià)格下行到一定比例，比如全國(guó)平均下行10%-20%左右(的時(shí)候)，泡沫比較嚴(yán)重的一些城市下降25%-30%，就基本上達(dá)到(調(diào)控)目標(biāo)了，也就意味著調(diào)控結(jié)束了。如果房地產(chǎn)過(guò)快下行，我相信對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊是非常大的。除非政府下了非常大的決心，寧可經(jīng)濟(jì)(增長(zhǎng))低于8%，寧可就業(yè)受到很大影響也不怕，我覺(jué)得這種可能性是沒(méi)有的，這不是理想的思考，這只是順應(yīng)了一部分民眾的心理需求。

　　(樓市)價(jià)格的下行我認(rèn)為是三季度初，6月底7月份價(jià)格就應(yīng)該出現(xiàn)松動(dòng)，因?yàn)榻灰琢肯陆狄馕吨F(xiàn)金流減少，持續(xù)3個(gè)月左右就會(huì)傳導(dǎo)到價(jià)格。我從事房地產(chǎn)業(yè)20多年，經(jīng)歷差不多有十次八次這樣的調(diào)控，每次都是這樣，(交易量下降)差不多3個(gè)月到4個(gè)月，價(jià)格就開(kāi)始松動(dòng)。所以我認(rèn)為，準(zhǔn)確的時(shí)間，7月份全國(guó)的價(jià)格就應(yīng)該有所松動(dòng)。

    如果政策取向不變，不再出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策，那么這一輪調(diào)控可能洗掉十分之一二的企業(yè)。我覺(jué)得這已經(jīng)是不錯(cuò)了，大的行業(yè)洗牌的可能性不存在。如果真的出現(xiàn)了，結(jié)局一定是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面受到重大影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。除非當(dāng)局打擊房地產(chǎn)的代價(jià)是犧牲中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面，或者犧牲就業(yè)增長(zhǎng)。真正有智慧的學(xué)者與企業(yè)家，或者行業(yè)人士，都要正確認(rèn)識(shí)到，中央調(diào)控的目的絕不是打垮房地產(chǎn)、犧牲這個(gè)行業(yè)，我相信不是這樣的趨勢(shì)。

　　我曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)分析，從1988年到2004年，也就是沒(méi)有實(shí)行調(diào)控前，中國(guó)房?jī)r(jià)的年均漲幅是6%，遠(yuǎn)低于當(dāng)年GDP增幅。但進(jìn)入2004年，房?jī)r(jià)像火箭一樣直線上升。兩個(gè)原因：一，供求關(guān)系改變了。當(dāng)年實(shí)行了“土地招拍掛”，獲取土地只有價(jià)高者得，加上供應(yīng)趨緊，一下子使房?jī)r(jià)上去了。第二是收緊了供應(yīng)關(guān)系。過(guò)去可能找關(guān)系就能得到土地，現(xiàn)在變成了只有一個(gè)龍頭供水。2004年后房?jī)r(jià)的年均漲幅超過(guò)10%，我認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的根本原因，是供應(yīng)不能適應(yīng)需求的增長(zhǎng)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)真正的危險(xiǎn)期應(yīng)該是中國(guó)城市化進(jìn)程達(dá)到70%的時(shí)候。人口基本穩(wěn)定，也基本沒(méi)有人口紅利，人口自然增長(zhǎng)率出現(xiàn)了穩(wěn)定甚至下降，這時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)大規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā)大概還會(huì)維持10年左右，所以中國(guó)的房地產(chǎn)嚴(yán)格說(shuō)不能稱之為市場(chǎng)，如果要稱為市場(chǎng)，前面要加兩個(gè)字：政策。這是個(gè)政策市場(chǎng)，是政府方面的取向。

　　另外，企業(yè)對(duì)自身發(fā)展方向不明晰，很多人不是想著讓這個(gè)企業(yè)生存100年甚至更久，國(guó)有企業(yè)的人不會(huì)這么想，一些民營(yíng)企業(yè)家是為了來(lái)錢(qián)快，所以房地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，這20多年來(lái)，堅(jiān)守這個(gè)行業(yè)的人是不多的。很多人掘了幾桶金轉(zhuǎn)型走了，拿錢(qián)玩別的去了，或者瀟灑去了。這個(gè)行業(yè)是有很多問(wèn)題的。

　　金融政策方面，目前沒(méi)有任何一種貸款可以支持你去做超過(guò)10年8年的事情，金融貸款最長(zhǎng)期限3年，這已經(jīng)算是長(zhǎng)期貸款了。這也是促使企業(yè)家只搞短線項(xiàng)目(的原因)，但根源不在于金融行業(yè)本身，而是國(guó)家政策層面上的問(wèn)題。

　　在發(fā)展城市化進(jìn)程當(dāng)中，國(guó)家沒(méi)有把文化、商業(yè)、娛樂(lè)、教育這些需要長(zhǎng)期政策做支持的項(xiàng)目作為發(fā)展方向，而且相對(duì)來(lái)說(shuō)，土地都是地方政府操控的，地方政府操控的目標(biāo)更短期，(領(lǐng)導(dǎo)班子)四年一屆、五年一屆，想讓他長(zhǎng)期思考很難。