三部委定調(diào)“二套房”后 二套房貸仍有空可鉆？

　  作為“新國(guó)十條”的配套政策，住建部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)6月4日聯(lián)合發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。通知明確，對(duì)于二套房的認(rèn)定不僅要以家庭為單位，同時(shí)執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的嚴(yán)厲政策。另?yè)?jù)記者了解，目前部分商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始按照上述要求嚴(yán)格審貸。

　　部分銀行認(rèn)貸又認(rèn)房

　　新出臺(tái)的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是以家庭為單位，既認(rèn)房又認(rèn)貸，且異地人士購(gòu)房貸款還需提供1年以上擬購(gòu)房地的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，否則均按照二套房貸計(jì)算。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示：“本次對(duì)二套房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定可以看作預(yù)料之中。在‘新國(guó)十條’出臺(tái)之前，部分銀行就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貸款?？傮w來(lái)說(shuō)這是政策嚴(yán)厲的表現(xiàn)。”

　　記者以購(gòu)房者身份致電北京多家商業(yè)銀行后得到的答復(fù)是，這些金融機(jī)構(gòu)都已按照該標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核貸款人的身份。而在上海，中行和招行表示，目前對(duì)異地人士在滬貸款購(gòu)房，不能提供上述證明的連二套房貸也不能申請(qǐng)。建設(shè)銀行上海市分行客服稱，異地人士在上海購(gòu)房貸款，需要有在上海一年以上的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明以及就業(yè)單位的相關(guān)證明，若沒(méi)有以上證明，需要以書(shū)面形式向貸款支行咨詢。農(nóng)行、工行等銀行客服也給出了同樣的解釋。

　　經(jīng)記者換算，如果全國(guó)金融機(jī)構(gòu)都按上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定，購(gòu)買一套價(jià)格為200萬(wàn)元的住房，那么，第二套房購(gòu)買者的首付款將從原來(lái)的60萬(wàn)元提高至100萬(wàn)元。另外，由于貸款利率從基準(zhǔn)利率的八五折提高至1.1倍，其總還款金額也要多出23萬(wàn)元。

　　“提高購(gòu)買二套房的購(gòu)買門檻以及購(gòu)買成本，被市場(chǎng)視為遏制炒房的重要手段。”國(guó)巨基金投資管理有限公司董事長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛告訴本報(bào)記者：“該項(xiàng)概念得以明確無(wú)疑是嚴(yán)厲政策的表現(xiàn)。這必然會(huì)再度遏制投機(jī)需求。”

　　借道經(jīng)濟(jì)實(shí)體走不通

　　盡管如此，仍有評(píng)論擔(dān)心，投機(jī)者或許會(huì)以經(jīng)濟(jì)實(shí)體的名義從銀行中貸款再將資本注入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)此，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示：“這樣的擔(dān)憂基本不會(huì)出現(xiàn)。” 他說(shuō)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)逐步開(kāi)始實(shí)施“一個(gè)指引三個(gè)辦法”，會(huì)杜絕一些經(jīng)濟(jì)實(shí)體的銀行貸款被挪作他用。

　　所謂“三個(gè)辦法一個(gè)指引”即指《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》、《個(gè)人貸款管理暫行辦法》、《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》和《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》，業(yè)界簡(jiǎn)稱“貸款新規(guī)”。“實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款必須說(shuō)清楚所貸款項(xiàng)的目的和用途。而且在資金使用過(guò)程中，銀行會(huì)予以監(jiān)督。”這位金融機(jī)構(gòu)的分析人士說(shuō)，在上述新規(guī)之前，確實(shí)有類似的投機(jī)炒房行為，但是現(xiàn)在此類現(xiàn)象基本很難發(fā)生。

　　也有聲音認(rèn)為，“二套房”的標(biāo)準(zhǔn)被確定并不會(huì)再對(duì)市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)構(gòu)成明顯壓力。但是，迫使投機(jī)需求“清場(chǎng)”卻可以起到作用。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，新政實(shí)施效果已經(jīng)讓多數(shù)投機(jī)者離場(chǎng)，但是房?jī)r(jià)卻未出現(xiàn)大幅變動(dòng)。但李文杰認(rèn)為：“2010年的房?jī)r(jià)應(yīng)該可以下降至2009年末的水平。”

　　仍有空子可鉆

　　然而，除卻投機(jī)客和投資客，新政對(duì)很多之前買小戶型過(guò)渡，或第一套房貸款已還清的人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑增加了買房的成本。他們不是炒房客，卻也受到了政策的制約。據(jù)了解，近期出于政策的限制，不少購(gòu)房者為了減輕首付壓力、節(jié)省房貸利息，在購(gòu)房方式上作出了調(diào)整，市場(chǎng)上頻繁出現(xiàn)假離婚、緩婚、退定等現(xiàn)象。購(gòu)房者們都是見(jiàn)招拆招，從而引發(fā)一系列樓市新亂象，不免令人忐忑。 

　　此外，據(jù)記者了解，由于外地房屋登記系統(tǒng)部分沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，可能造成核查時(shí)的漏洞，對(duì)于如何認(rèn)定二套房仍需出臺(tái)具體操作細(xì)則加以完善。

　　通知原文中稱，如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證。貸款人查實(shí)誠(chéng)信保證不實(shí)的，應(yīng)將其記作不良記錄。

　　但住房登記系統(tǒng)不完善會(huì)使借款人所提交的信息難以辨認(rèn)真?zhèn)?。此外，如果夫妻雙方戶口均不在本地，或一方不在本地，那就可以到原籍開(kāi)出單身證明，用于申請(qǐng)貸款。